Як правильно придбати квартиру: ми оцінюємо її реальну цінність. Як придбати квартиру на вторинному ринку, щоб вони не обманювали: юридичні питання, етапи, необхідні документи, 7 основних помилок при завершенні угоди

Ця стаття допоможе вам розібратися, як правильно придбати нерухомість за реальну вартість, не втрачаючи грошей та житла.

Купівля житла - важливий і відповідальний момент у житті кожної родини. А угода про нерухомість - одна з найскладніших і важких подій. Дуже важливо підготуватися до покупки, а не просто накопичувати гроші. Якщо ви не хочете стати жертвою судових процесів чи шахрайств, і вже подумки перехрестять поріг придбаної квартири однією ногою, вам слід розібратися в багатьох тонкощах угоди про купівлю та продажу нерухомості. Щоб правильно придбати квартиру, спочатку слід вивчити всі юридичні тонкощі та моменти.

Як правильно придбати квартиру: ми оцінюємо реальну цінність нерухомості - хто оцінює?

Щоб правильно придбати або продати квартиру, вам потрібно визначити її реальну вартість! Найважливішим моментом у визначенні ціни на житло є адекватність та об'єктивність. Але для продавця житло безцінне через важливі події. А для вас, як і для покупця, це лише стіни та потенційний будинок.

• Найпростіший і найнадійніший спосіб - це Замовити послуги професіоналів за певну плату.Багато росіян не погоджуються платити зайві тисячі рублів, але цей метод вважається офіційним! Період проектування займає до 7 днів. Продавець не може продавати житло нижче вартості, встановленої оцінювачем. Хоча ніщо не заважає двом сторонам домовитись про їхню ціну. Єдине, що податок все одно буде сплачено за офіційну оцінку житла. Основний мінус транзакції - це орієнтир такої оцінки не до реальних цін, а для таких пропозицій.
• Послуги ріелторів коштуватимуть трохи дешевше. Основний плюс полягає в тому, що працівник вже зосереджений на реальній вартості таких квартир. Але він навмисно завищує вартість, щоб була можливість торгуватися. І в той же час ми не забуваємо, що ріелтор має власну користь - з будь -якими дзвінками ви можете знайти клієнта на іншому об'єкті.
• Але ви можете це зробити самостійно. Для цього вивчіть ринок з такими пропозиціями. Але в той же час ви повинні врахувати:
  • вік вдома
  • стан квартири
  • вхід, територія будинку та район

Важливо: Якщо проблеми з житлом вирішуються за участю Суду, страхової компанії чи будь -якої іншої фінансової організації, то оцінка повинна проводити лише оцінювачі!

Як правильно придбати квартиру: ми оцінюємо реальну цінність нерухомості - що впливає на оцінку?

Витрати на житло висунуто продавцем на етапі подання заявки. Але покупець, якщо він хоче правильно придбати квартиру за реальною ціною, повинен бути приблизно орієнтований на цінову категорію.

Основний спосіб визначити ціну для покупця - Вивчити ціни на подібне житло для розміщення, метра, стан. Це буде ваша середня орієнтовна оцінка, щоб не переплатити. У цьому випадку покупець повинен розуміти, як і які фактори впливають на ціну.

• Район та розміщення - престиж, інфраструктура:

Плюс до вартості: Транспортні зупинки, магазини, парки, школи, дитячі садки.

Зменшує витрати: Наявність промислових підприємств, шкідливі фабрики, АЗС, шумні місця.

• Тип/матеріал вдома:

Плюс до вартості: Цегляні будинки та нові будівлі, наявність балкона, підвалу; хороший звук та теплоізоляція; Можливість завершення/перепланування.

Зменшує витрати: Панельні будинки.

• Підлога:

Плюс до вартості: Завжди в пріоритетах середніх поверхів.

Зменшує витрати: відсутність або несправність ліфта; Мінус 5%, якщо перша, екстремальна підлога або кутова квартира в кінці (через вологий/безпеку/поганий дах).

• Стан ремонту:

Плюс до вартості: Індивідуальне нагрівання, ізоляція зовнішніх стін, сучасна сантехніка та подвійні глазуровані вікна. Відповідно до статистики, вони шукають квартиру вже з потребою у великих інвестиціях плюс 10-15% до ціни.

Зменшує витрати: Відсутність вищезазначених точок.

• Вид з вікна, сусідня територія:

Плюс до вартості: Консьєрж, безпека, відремонтований вхід, ландшафтний дизайн, дитячий та спортивний майданчик, прекрасний пейзаж, культурні пам’ятки (це не означає сусіда на гаражі вуличного мистецтва).

Зменшує витрати: 2-5 %, якщо непривабливий вхід, вузький двір без паркування, сміттєзвалище навпроти будинку тощо; Мінус 5-10%, якщо вікна не помічають на вулицю Галасу.

Особливості ринку нерухомості - сезонні коливання цін, економічна ситуація. Якщо продаж є терміновим або є проблеми з документами, незаконне перепланування становить мінус 5-10%.

Як правильно придбати квартиру, щоб не обдурити: юридичні проблеми - що потрібно перевірити?

Купувати житло - це не цукерка, щоб придбати в супермаркеті. Купуючи житло, навіть ваша 100% інтуїція та пильність в обох очах не допоможуть, оскільки існує стільки ризиків. Тому, якщо ваша мета - правильно придбати квартиру, то Краще не експериментувати без досвідченого юриста та нотаріуса. Але якщо ви вирішили діяти самостійно, то слід звернути свою особливу увагу на деякі індивідуальні моменти.

• Особистість продавця - Ми вивчаємо документи, реєстрацію, сімейний стан (обов'язково письмова згода другого тайму на продаж та обов'язкову перевірку реєстру).

ВАЖЛИВО: Ви можете перевірити справжність паспорта FMS Російської Федерації.

• Документи для власності:
  • угода про покупку, приватизацію, пожертву, передачу від розробника тощо;
  • якщо житло отримується через спадщину - сертифікат. У нотаріус, до якого також було звернення, можна виключити інших заявників;
  • виключіть право 3 осіб до квартири (суди, спадкоємці, спільне майно);
  • витяг із книги Палати та Уніфікований державний реєстр;
  • кадастральний та технічний (якщо там) паспорт.

ВАЖЛИВО: Ми перевіряємо дозвіл на проживання на книзі будинку. І ми приділяємо особливу увагу тимчасово виписаним людям!

• Технічна документація:
  • ми перевіряємо точність адреси - фактичний/документальний фільм;
  • лічильник та інші параметри (перепланування).

Важливо: будь -які зміни в реальності повинні мати документальні докази. Для вашої власної гарантії краще зателефонуйте працівнику BTI.

• Довірена угода:
  • ми перевіряємо довіреність (лінії);
  • обсяг повноважень;
  • автентичність довіреності, надсилаючи письмовий запит до нотаріуса, який видав цей документ.
• Ми перевіряємо відсутність обтяжок:
  • арешти, заборони, іпотечні кредити, судовий спір (з Державного реєстру);
  • заборони податків від імені продавця;
  • борг за комунальні послуги (його можна отримати в MFC разом з інформацією, скільки прописаних власників, як житло перейшло на право власності);
  • юридична спроможність усіх власників.

Важливо: складаючи договір, можна зазначити, що у випадку муніципального боргу продавець несе відповідальність!

• Ми вивчаємо історію власності, ми тривожні, якщо:
  • за короткий час було кілька транзакцій з майном;
  • якщо право власності продавця житла на основі рішення суду.
• Ми дізнаємось, чи немає відкритих файлів судна про відновлення грошей у продавця!
• Якщо продавець є юридичною особою: ми вивчаємо статут про його реєстрацію.
• Якщо один із власників/власника є неповнолітнім дозволом органів опіки та опікунів.
• Якщо нерухомість належить до в'язня: після відбування терміну, має право на частину вже проданого житла.

Як придбати квартиру на вторинному ринку: 7 основних ризиків

Коли існує небезпека:

• з незалежною покупкою без досвіду;
• без компетентної перевірки документів та історії власності;
• при повторному реєстрації з недооціненою експертною оцінкою;
• купуючи дешево, не знаючи причин зниження цін;
• депозит неправильно прикрашений.

І це далеко не всі ситуації, які можуть виникнути. Тому, якщо ви хочете правильно придбати квартиру, і щоб недобросовісний продавець не зникав з вашими грошима, або через деякий час договір продажу не був недійсним, Зверніться до ріелторів та нотаріусів з хорошою діловою репутацією.

Як правильно придбати квартиру: основні етапи та необхідні документи

Для початку, щоб правильно придбати квартиру, необхідно обговорити умови транзакції в усній та письмовій формі. Основні моменти, на які слід звернути увагу при купівлі квартири: ціна, оплата нотаріусних послуг, терміни звільнення від житла продавцем, список меблів та інших предметів, які залишаються в квартирі.

Схема завершення самого договору складається з:

• Попередня угода та передача авансу, депозит;
• Підготовка всіх документів;
• Доставка зібраного пакету документів до органу реєстрації;
• Отримання документів.

Зберіть усі необхідні документи:

1. Витяг для квартири з Уніфікованого державного реєстру;
2. Документи, що підтверджують право власності продавця до нерухомості;
3. Витяг із книги будинку;
4. Сторони про державну реєстрацію передачі власності на будинок (ці документи можуть бути створені брокером, або наповнення заповнення можна знайти на веб -сайті Федерального реєстру, або спеціаліст з MFC заповнює його незалежно);
5. Отримання плати за плату;
6. Кадастральний паспорт;
7. Договір про продаж із підтвердженням прийняття (три примірники);
8. Нотаріальна згода подружжя продавця;
9. Згода батьків або дозвіл опікунів (якщо дитина віком від 14 до 18 років бере участь у транзакції);
10. Паспорти всіх учасників транзакції.

Це основні та обов'язкові документи, які знадобляться при здійсненні транзакції. Також може знадобитися надати додаткову документацію, яка повинна бути надана за запитом.

Як правильно придбати квартиру: важливі моменти підпису попереднього договору та передачі попереднього платежу, депозит

Наступним етапом придбання нерухомості є дизайн та підписання договору продажу.

Будьте обережні, щоб правильно придбати квартиру, вам потрібно скласти два контракти.

Перший контракт - Pрудий!

Він вказує, що сторони готові скласти угоду і вирішили повну ціну нерухомості. Ця угода описує місце та умови транзакції, ціна та процедура сплати нерухомості, Сума застави та або попереднього оплати.

В останній момент слід трохи зупинити та пояснити різницю між цими поняттями, щоб захистити себе та понести мінімальні витрати у разі угоди про угоду.

Попередження та депозит - це подібні поняття, але з фундаментальною різницею!

Депозит має чіткі обмеження у спробах порушити договір:

• якщо покупець відмовляється купувати квартиру, виплачена сума не повертається, а залишається з продавцем;
• якщо продавець порушує угоду, грошова компенсація дорівнює 2 -м нахилам. Так би мовити, витрачений час та невиконані мрії покупця компенсуються;
• у разі силових мажорних обставин, які не залежать від жодної із сторін, контракт скасовується, а застава повертається.

ВАЖЛИВО: Депозит включений у рахунок майбутнього платежу і обов'язково встановлений у письмовому договорі! Але депозит повинен відрізнятися від авансу.

Попереднє - часткова передоплата, Який, як і депозит, включений у рахунок майбутнього платежу за передачу майна та реєструється у письмовому договорі.

Значна різниця між авансом і депозитом полягає в тому, що він у будь -якому випадку, він повертається, незалежно від вини, угода порушиться!

На цьому етапі покупець все ще має можливість перевірити юридичну чистоту придбаного об'єкта, наявність заборгованості в квартирі/будинку та уточнити спосіб повернути їх.

Важливо: повинна бути квитанція про переказ грошей, в ідеалі нотаріально!

Як правильно придбати квартиру: Друга угода - головна!

Він підтверджує передачу власності. Це найважливіший етап транзакції, як правильно придбати квартиру.

• Контракт повинен вказувати на повні дані відповідно до паспорта, покупця та продавця. Щоб уникнути обману та втрати грошей, договір повинен бути вказаний у договорі.
• Якщо в майбутньому виникнуть непередбачені обставини, як покупець, ви можете повернути всю суму грошей. Також у договорі призначаються назва та адреса об'єкта, області та дані про перепланування, вартість та метод розрахунку.

Контракт повинен бути нотаріально підходить! Перед підписанням не забудьте відняти договір продажу.

Як правильно придбати квартиру: переказати гроші

• Якщо ви купуєте квартиру або будинок за готівку, Здійснити переказ грошей на нотаріусі та обов'язково скласти квитанцію. Також дуже важливо, щоб продавець був з вами Я перевірив гроші на справжність. Не поспішайте давати гроші, будьте пильні, з якими ви закінчуєте договори!
• Ви можете отримати внески. Ці аспекти обговорюються з покупцем - середній термін оплати становить до 1 року, але максимум до 2 років. Вводиться сума 50% з нотаріальним підтвердженням переказу грошей. Залишок ділиться на щомісячні виплати або сплачується всією сумою в кінці терміну. Але не всі продавці погоджуються на таку угоду.
• Ви також можете організувати іпотеку або материнський капітал. Але цей аспект не підходить для всіх. Оскільки не кожен може отримати іпотеку, але для капіталу необхідно мати від двох дітей та вік одного з подружжя до 30 років.

Важливо: переказувати велику суму грошей краще з нотаріусом або переказом коштів через банк!

Для того, щоб не обманювати, вам слід ретельно підготуватися до покупки та вивчити всю документацію. Важливо співпрацювати з оригіналами документів, а не їх копіями. Для того, щоб правильно придбати квартиру, вам не слід надто довіряти, і найкраще звертатися до професіоналів - високо спеціалізованих юристів, довірених ріелторів та сумлінних нотаріусів. Хороша покупка!

Відео: Як придбати квартиру на вторинному ринку?