Bir daire nasıl doğru satın alınır: Gerçek değerini tahmin ediyoruz. İkincil piyasada bir daire nasıl satın alınır, böylece aldatmazlar: yasal konular, aşamalar, gerekli belgeler, 7 temel hata bir anlaşma yaparken

Bu makale, para ve konut kaybetmeden gerçek bir değerle nasıl düzgün bir şekilde satın alacağınızı anlamanıza yardımcı olacaktır.

Konut satın almak, her ailenin hayatında önemli ve sorumlu bir andır. Ve gayrimenkul anlaşması en zor ve zor olaylardan biridir. Sadece para biriktirmek değil, satın almaya hazırlanmak çok önemlidir. Bir dava veya sahtekarlık kurbanı olmak istemiyorsanız ve zaten satın alınan dairenin eşiğini bir ayağı ile zihinsel olarak geçiyorsanız, gayrimenkul satın alma ve satış işleminin karmaşıklıklarının çoğunu bulmalısınız. Bir daireyi doğru bir şekilde satın almak için önce tüm yasal incelikleri ve anları incelemelisiniz.

Bir daire nasıl doğru satın alınır: Gayrimenkulün gerçek değerini değerlendiririz - kim değerlendirir?

Bir daire doğru bir şekilde satın almak veya satmak için gerçek maliyetini belirlemeniz gerekir! Konut fiyatını belirlemenin en önemli noktası yeterlilik ve tarafsızlıktır. Ancak satıcı için, önemli olaylar nedeniyle konut paha biçilmezdir. Ve sizin için, bir alıcıya gelince, bunlar sadece duvarlar ve potansiyel bir ev.

• En kolay ve en güvenilir yol Profesyonellerin Sipariş Hizmetleri-Bir ücret karşılığında tahminler.Birçok Rus fazladan binlerce ruble ödemeyi kabul etmiyor, ancak bu yöntem resmi olarak kabul ediliyor! Tasarım süresi 7 güne kadar sürer. Satıcı, değerleme uzmanı tarafından belirlenen değerin altında konut satamaz. Hiçbir şey iki tarafın fiyatlarını kabul etmesini engellemez. Tek şey, verginin resmi konut değerlendirmesi için hala ödenmesidir. İşlemin ana eksi, gerçek fiyatlar için değil, bu tür teklifler için böyle bir değerlendirmenin kılavuzudur.
• Emlakçıların hizmetleri biraz daha ucuza mal olacak. Ana artı, çalışanın zaten bu dairelerin gerçek maliyetine odaklanmış olmasıdır. Ancak pazarlık yapma fırsatı olması için maliyeti kasten fazla tahmin edecektir. Aynı zamanda, Emlakçının kendi yararı olduğunu unutmuyoruz - herhangi bir çağrı ile başka bir nesnede bir müşteri bulabilirsiniz.
• Ama kendin yapabilirsiniz. Bunu yapmak için, piyasayı bu tür tekliflerle inceleyin. Ama aynı zamanda dikkate almalısınız:
  • evde Yaş
  • dairenin durumu
  • giriş, ev bölge ve bölge

Önemli: Konutla ilgili sorunlar mahkeme, sigorta şirketi veya başka bir finansal kuruluşun katılımı ile çözülürse, değerlendirme sadece değerleme uzmanları tarafından yapılmalıdır!

Bir daire nasıl doğru satın alınır: Gayrimenkulün gerçek değerini değerlendiririz - değerlendirmeyi ne etkiler?

Konut maliyeti, bir başvuru gönderme aşamasında satıcı tarafından öne sürülür. Ancak alıcı, gerçek bir fiyata doğru bir daire satın almak istiyorsa, fiyat kategorisine yaklaşık olarak yönlendirilmelidir.

Alıcının fiyatını belirlemenin temel yolu - Yerleştirme, metre, durum için benzer konut fiyatlarını incelemek. Bu, aşırı ödeme yapmamak için ortalama gösterge değerlendirmeniz olacaktır. Bu durumda, alıcı fiyatı nasıl ve hangi faktörlerin etkilediğini anlamalıdır.

• Bölge ve Yerleştirme - Prestij, Altyapı:

Artı maliyete göre: Ulaşım durakları, dükkanlar, parklar, okullar, anaokulları.

Maliyeti azaltır: Endüstriyel işletmelerin varlığı, zararlı fabrikalar, benzin istasyonları, gürültülü yerler.

• Evde yazma/malzeme:

Artı maliyete göre: tuğla evler ve yeni binalar, bir balkon varlığı, bodrum; iyi ses ve termal yalıtım; Tamamlama/yeniden geliştirme olasılığı.

Maliyeti azaltır: Panel evleri.

• Zemin:

Artı maliyete göre: Her zaman önceliklerde orta katlar.

Maliyeti azaltır: asansörün yokluğu veya arızası; Sonunda ilk, aşırı kat veya köşe daire (nemli/güvenlik/kötü çatı nedeniyle) eksi%5.

• Onarım Durumu:

Artı maliyete göre: Bireysel ısıtma, dış duvarların yalıtım, modern sıhhi tesisat ve çift sırlı pencereler. İstatistiklere göre, zaten büyük yatırımlara ihtiyaç duymayan veya ihtiyaç duymayan bir daire artı fiyata% 10-15 arıyorlar.

Maliyeti azaltır: Yukarıdaki noktaların olmaması.

• Pencereden, bitişik bölgeden görünüm:

Artı maliyete göre: Concierge, güvenlik, onarılmış giriş, peyzaj, çocuk ve spor sahası, güzel manzara, kültürel notlar (bu, sokak sanatının garajında \u200b\u200bbir komşu anlamına gelmez).

Maliyeti azaltır: %2-5, çekici olmayan bir giriş, parksız dar bir avlu, evin karşısında bir depolama vb.; Pencereler gürültülü caddeyi göz ardı ederse eksi% 5-10.

Emlak piyasasının özellikleri - mevsimsel fiyat dalgalanmaları, ekonomik durum. Satış acilse veya belgelerle ilgili sorunlar varsa, yasadışı yeniden geliştirme eksi%5-10'dır.

Aldatılmamak için bir daire nasıl doğru satın alınır: Yasal sorunlar - kontrol edilmesi gerekenler?

Konut satın almak bir süpermarkette satın almak için bir şeker değildir. Konut satın alırken, her iki gözde% 100 sezginiz ve uyanıklığınız bile yardımcı olmayacaktır, çünkü çok fazla risk vardır. Bu nedenle, hedefiniz doğru bir daire satın almaksa, o zaman Deneyimli bir avukat ve noter olmadan denememek daha iyidir. Ancak kendiniz hareket etmeye karar verirseniz, özel dikkatinizi bazı bireysel noktalara ödemelisiniz.

• Satıcının kişiliği - Belgeleri, kayıtları, medeni durumu inceliyoruz (satış için ikinci yarının zorunlu olarak yazılı izni ve kayıt defterinin zorunlu olarak doğrulanması).

Önemli: Pasaportun gerçekliğini Rusya Federasyonu FM'leri tarafından kontrol edebilirsiniz.

• Sahiplik Belgeleri:
  • satın alma, özelleştirme, bağış, geliştiriciden transfer vb.;
  • konut bir miras yoluyla elde edilirse - bir sertifika. Temyiz olduğu noterde, diğer başvuru sahiplerini hariç tutabilir;
  • 3 kişinin daireye hakkını hariç tutun (mahkeme anlaşmazlıkları, mirasçılar, ortak mülk);
  • ev Kitabı'ndan ve Birleşik Devlet Kayıtlarından alıntı;
  • kadastro ve teknik (varsa) pasaport.

Önemli: Ev kitabındaki konut iznini kontrol ediyoruz. Ve geçici olarak yazılı insanlara özel dikkat ediyoruz!

• Teknik döküman:
  • adresin doğruluğunu kontrol ediyoruz - gerçek/belgesel;
  • sayaç ve diğer parametreler (yeniden geliştirme).

Önemli: Gerçeklikteki herhangi bir değişiklik belgesel kanıtları olmalıdır. Kendi garantiniz için BTI çalışanını arayın.

• Güven anlaşması:
  • avukatın gücünü kontrol ediyoruz (hatlar);
  • güçlerin hacmi;
  • bu makaleyi yayınlayan notere yazılı bir talep göndererek vekaletnamenin özgünlüğü.
• İşletme eksikliğini kontrol ediyoruz:
  • tutuklamalar, yasaklar, ipotekler, adli anlaşmazlık (devlet sicilinden);
  • satıcı adına vergi yasakları;
  • kamu hizmetleri için borç (MFC'de bilgilerle birlikte alınabilir, kaç sahibinin öngördüğü, konutun sahipliğe nasıl geçtiğini);
  • tüm sahiplerin yasal kapasitesi.

ÖNEMLİ: Sözleşmeyi hazırlarken, belediye borcu durumunda satıcının sorumlu olduğunu belirtmek mümkündür!

• Mülkün tarihini inceliyoruz, eğer:
  • kısa sürede, mülkle ilgili birkaç işlem vardı;
  • eğer bir mahkeme kararına dayanarak konut satıcısının mülkiyeti.
• Satıcıdan paranın kurtarılmasıyla ilgili açık gemi dosyası olup olmadığını öğreniyoruz!
• Satıcı bir yasal kuruluşsa: Kayıt ile ilgili tüzüğü inceliyoruz.
• Sahiplerden/sahiplerinden biri vesayet ve mütevelli yetkililerinin küçük bir izni ise.
• Gayrimenkul mahkumlara aitse: son tarihe hizmet ettikten sonra, zaten satılan konutların bir parçası olma hakkına sahiptir.

İkincil pazarda bir daire nasıl satın alınır: 7 ana risk

Bir tehlike olduğunda:

• deneyimsiz bağımsız bir satın alma ile;
• belgelerin yetkin doğrulanması ve mülkiyet tarihi olmadan;
• azabınmış bir uzman değerlendirmesi ile yeniden kaydedildiğinde;
• ucuz satın alırken, fiyat azaltma nedenlerini bilmeden;
• depoziti yanlış dekore edilmiştir.

Ve bunlar ortaya çıkabilecek tüm durumlardan uzaktır. Bu nedenle, bir daire doğru bir şekilde satın almak istiyorsanız ve böylece vicdansız satıcı paranızla kaybolmaz veya bir süre sonra satış sözleşmesi geçersiz değildi, İyi bir iş üne sahip Emlakçılar ve Noterlerle iletişime geçin.

Bir daire nasıl doğru satın alınır: Temel aşamalar ve gerekli belgeler

Başlangıç \u200b\u200bolarak, bir daire doğru bir şekilde satın almak için işlemin koşullarını sözlü ve yazılı olarak tartışmak gerekir. Bir daire satın alırken dikkat etmeniz gereken ana noktalar: fiyat, noter hizmetlerinin ödenmesi, satıcı tarafından konut muafiyeti için son tarihler, mobilya listesi ve dairede kalan diğer eşyalar.

Sözleşmenin kendisini sonuçlandırma şeması şunlardan oluşur:

• Ön anlaşma ve avans transferi, depozito;
• Tüm belgelerin hazırlanması;
• Toplanan belge paketinin kayıt makamına teslim edilmesi;
• Alıcı belgeler.

Gerekli tüm belgeleri toplayın:

1. Birleşik Devlet Kayıtından bir daire için bir alıntı;
2. Satıcının gayrimenkul sahipliğini doğrulayan belgeler;
3. Ev kitabından alıntı;
4. Devletin sahipliğinin devredilmesinin devlet kaydı hakkındaki taraflar (bu belgeler bir broker tarafından oluşturulabilir veya doldurma dolguları Federal Kayıt web sitesinde bulunabilir veya MFC uzmanı onu bağımsız olarak doldurur);
5. Ücretin ödenmesinin alınması;
6. Kadastro pasaportu;
7. Kabulün onaylanmasıyla satış sözleşmesi (üç kopya);
8. Satıcının eşinin noter tasdikli rızası;
9. Ebeveynlerin rızası veya Guardians'ın izni (14-18 yaş arası bir çocuk işleme katılırsa);
10. İşlemdeki tüm katılımcıların pasaportları.

Bunlar, bir işlem yaparken ihtiyaç duyulacak ana ve zorunlu belgelerdir. Talep üzerine sağlanması gereken ek belgeler sağlamak da gerekebilir.

Bir daire nasıl doğru satın alınır: Bir ön sözleşmenin imzalanmasında ve önceden ödeme, depozito devredilmesinde önemli puanlar

Gayrimenkul alımının bir sonraki aşaması, satış sözleşmesinin tasarımı ve imzalanmasıdır.

Bir daire doğru bir şekilde almaya dikkat edin, iki sözleşme yapmanız gerekir.

İlk Sözleşme - Pkızıl!

Tarafların bir anlaşma yapmaya hazır olduklarını ve gayrimenkulün tam fiyatına karar verdiklerini belirtiyor. Bu Sözleşme, işlemin yerini ve şartlarını, gayrimenkulün ödenmesi için fiyat ve prosedürü açıklamaktadır. Rehin miktarı ve veya önceden ödeme.

Son anda, kendinizi korumak ve işlemin bir anlaşması durumunda asgari maliyetlere katılmak için bu kavramlar arasındaki farkı biraz durdurmalı ve açıklamalısınız.

İlerleme ve depozito benzer kavramlardır, ancak temel bir farkla!

Depozito, sözleşmeyi ihlal etme girişimlerinde açık kısıtlamalara sahiptir:

• alıcı bir daire satın almayı reddederse, ödenen miktar iade edilmez, ancak satıcıyla kalır;
• satıcı anlaşmayı ihlal ederse, para tazminatı 2. eğilimlere eşittir. Tabii ki, alıcının harcanan ve yerine getirilmemiş hayalleri telafi edilir;
• tarafların hiçbirine bağlı olmayan güç koşulları durumunda, sözleşme iptal edilir ve rehin iade edilir.

ÖNEMLİ: Depozito gelecekteki ödemenin hesabına dahil edilmiştir ve yazılı sözleşmede mutlaka sabittir! Ancak depoziton ilerlemeden ayırt edilmelidir.

İlerleme - kısmi ön ödeme, Depozito gibi, mülk devri için gelecekteki ödeme hesabına dahil edilir ve yazılı sözleşmeye kaydedilir.

İlerleme ve depozit arasındaki önemli fark, her halükarda, anlaşmanın kırılacağına bakılmaksızın geri döner!

Bu aşamada, alıcı hala satın alınan nesnenin yasal temizliğini, dairede/evdeki borçların mevcudiyetini kontrol etme ve geri ödeme yolunu netleştirme fırsatına sahiptir.

ÖNEMLİ: Para transferi hakkında ideal olarak noterlenmiş bir makbuz olmalıdır!

Bir daire nasıl doğru satın alınır: İkinci anlaşma ana!

Mülkiyet transferini doğrular. Bu, işlemin en önemli aşamasıdır, bir dairenin doğru şekilde nasıl satın alınacağıdır.

• Sözleşme, pasaport, alıcı ve satıcıya uygun olarak tüm verileri göstermelidir. Aldatma ve para kaybından kaçınmak için sözleşme sözleşmede belirtilmelidir.
• Gelecekte öngörülemeyen koşullar ortaya çıkarsa, bir alıcı olarak, tüm para miktarını iade edebilirsiniz. Ayrıca sözleşmede, yeniden geliştirme, hesaplama maliyeti ve hesaplama yöntemi ile ilgili nesnenin, alanın ve verilerin adı ve adresi öngörülmektedir.

Sözleşme noter tasdik edilmelidir! İmzalamadan önce satış sözleşmesini çıkarmayı unutmayın.

Bir daire nasıl doğru satın alınır: Para transfer etmek

• Nakit bir daire veya ev satın alırsanız, Para transferini noterde gerçekleştirin ve zorunlu bir makbuz çıkarın. Satıcının sizinle olması da çok önemli Parayı özgünlük için kontrol ettim. Para vermek için acele etmeyin, sözleşmeleri sonuçlandırdığınız uyanık olun!
• Taksit alabilirsiniz. Bu hususlar alıcı ile tartışılmaktadır - ortalama ödeme son tarihi 1 yıla kadar, ancak en fazla 2 yıla kadar. Para transferinin notari teyidi ile% 50 miktarı tanıtılmaktadır. Bakiye aylık ödemelere ayrılır veya dönem sonunda tüm tutar tarafından ödenir. Ancak tüm satıcılar böyle bir anlaşmayı kabul etmiyor.
• Ayrıca bir ipotek veya doğum sermayesi de ayarlayabilirsiniz. Ancak bu husus herkes için uygun değildir. Herkes ipotek alamadığından, sermaye için 2 çocuktan ve 30 yaşın altındaki eşlerden birinin yaşına sahip olmak gerekir.

ÖNEMLİ: Noter çalışan veya banka üzerinden fon transferi ile büyük miktarda para daha iyidir!

Aldatılmamak için, tüm belgeleri satın almaya ve incelemeye dikkatlice hazırlamalısınız. Kopyaları değil, belgelerin orijinalleriyle çalışmak önemlidir. Bir daireyi doğru bir şekilde satın almak için aşırı güvenmemelisiniz ve profesyonellerle iletişim kurmak en iyisidir - son derece uzmanlaşmış avukatlar, güvenilir emlakçılar ve vicdanlı noterler. İyi satın alma!

Video: İkincil pazarda bir daire nasıl satın alınır?