Hur man köper en lägenhet korrekt: Vi uppskattar dess verkliga värde. Hur man köper en lägenhet på sekundärmarknaden, så att de inte lurar: juridiska frågor, stadier, nödvändiga dokument, 7 grundläggande fel när man avslutar en affär

Den här artikeln hjälper dig att ta reda på hur du kan köpa fastigheter korrekt till ett verkligt värde utan att förlora pengar och bostäder.

Att köpa bostäder är ett viktigt och ansvarsfullt ögonblick i varje familjs liv. Och fastighetsavtal är en av de svåraste och svåra händelserna. Det är mycket viktigt att förbereda sig för köpet och inte bara samla pengar. Om du inte vill bli offer för rättstvister eller bedrägeri och redan mentalt korsa tröskeln för den köpta lägenheten med en fot, bör du räkna ut många av komplikationerna i fastighetsköp och försäljningstransaktion. För att köpa en lägenhet korrekt bör du först studera alla juridiska finesser och stunder.

Hur man köper en lägenhet korrekt: Vi utvärderar det verkliga värdet på fastigheter - vem bedömer?

För att korrekt köpa eller sälja en lägenhet måste du bestämma dess verkliga kostnad! Den viktigaste punkten för att bestämma priset på bostäder är tillräcklighet och objektivitet. Men för säljaren är bostäder ovärderliga på grund av viktiga händelser. Och för dig, som för en köpare, är det bara väggar och ett potentiellt hus.

• Det enklaste och mest pålitliga sättet är Beställ tjänster för proffsberäkningar mot en avgift.Många ryssar samtycker inte till att betala extra tusentals rubel, men den här metoden anses vara officiell! Designperioden tar upp till 7 dagar. Säljaren kan inte sälja bostäder under det värde som ställs in av värderaren. Även om ingenting hindrar två sidor från att komma överens om deras pris. Det enda är att skatten fortfarande kommer att betalas för den officiella bedömningen av bostäder. Transaktionens huvudsakliga minus är en riktlinje för en sådan bedömning inte till verkliga priser, utan för sådana erbjudanden.
• Tjänster från fastighetsmäklare kommer att kosta lite billigare. Det viktigaste plus är att den anställde redan är inriktad på de verkliga kostnaderna för sådana lägenheter. Men han kommer medvetet att överskatta kostnaden så att det finns en möjlighet att förhandla. Och samtidigt glömmer vi inte att fastighetsmäklaren har sin egen fördel - med eventuella samtal kan du hitta en klient på ett annat objekt.
• Men du kan göra det själv. För att göra detta, studera marknaden med sådana erbjudanden. Men samtidigt måste du ta hänsyn till:
  • hemma hemma
  • lägenhetens tillstånd
  • ingång, hus territorium och distrikt

VIKTIGT: Om problem med bostäder löses med domstolens, försäkringsbolagets deltagande eller någon annan finansiell organisation, bör bedömningen endast genomföras av bedömare!

Hur man köper en lägenhet korrekt: Vi utvärderar det verkliga värdet på fastigheter - vad påverkar bedömningen?

Kostnaden för bostäder läggs fram av säljaren i stadiet att skicka in en ansökan. Men köparen, om han vill köpa en lägenhet korrekt till ett verkligt pris, bör vara ungefär orienterad i kategorin pris.

Det grundläggande sättet att bestämma priset för köparen - För att studera priserna för liknande bostäder för placering, mätare, tillstånd. Detta kommer att vara din genomsnittliga indikativa bedömning för att inte betala för mycket. I detta fall måste köparen förstå hur och vilka faktorer som påverkar priset.

• Distrikt och placering - Prestige, infrastruktur:

Plus till kostnaden: Transportstopp, butiker, parker, skolor, dagis.

Minskar kostnaden: Närvaron av industriföretag, skadliga fabriker, bensinstationer, bullriga platser.

• Typ/material hemma:

Plus till kostnaden: tegelhus och nya byggnader, närvaron av en balkong, källare; Bra ljud och termisk isolering; Möjligheten att slutföra/ombyggnad.

Minskar kostnaden: Panelhus.

• Golv:

Plus till kostnaden: Alltid i prioriteringar medelstora golv.

Minskar kostnaden: hissens frånvaro eller fel; Minus 5%om den första, extrema golv- eller hörnlägenheten i slutändan (på grund av fukt/säkerhet/dåligt tak).

• Reparationstillstånd:

Plus till kostnaden: Individuell uppvärmning, isolering av yttre väggar, modern VVS och dubbelglaserade fönster. Enligt statistik letar de efter en lägenhet redan med eller utan behov av stora investeringar plus 10-15% till priset.

Minskar kostnaden: Frånvaron av ovanstående punkter.

• Utsikt från fönstret, intilliggande territorium:

Plus till kostnaden: Concierge, säkerhet, reparerad ingång, landskapsarkitektur, barn- och idrottsplats, vackra landskap, kulturella memos (detta betyder inte en granne på garaget i gatukonst).

Minskar kostnaden: 2-5 %, om en oattraktiv ingång, en smal innergård utan parkering, en deponi mittemot huset osv.; Minus 5-10% om fönstren har utsikt över den bullriga gatan.

Funktioner på fastighetsmarknaden - Säsongsprisfluktuationer, ekonomisk situation. Om försäljningen är brådskande eller det finns problem med dokument är olaglig ombyggnad minus 5-10%.

Hur man köper en lägenhet korrekt för att inte lura: juridiska frågor - vad måste kontrolleras?

Att köpa bostäder är inte en godis att köpa i en stormarknad. När du köper bostäder kommer till och med din 100% intuition och vaksamhet i båda ögonen inte att hjälpa, eftersom det finns så många risker. Därför, om ditt mål är att köpa en lägenhet korrekt, då Det är bättre att inte experimentera utan en erfaren advokat och en notarie. Men om du bestämmer dig för att agera själv, bör du vara uppmärksam på några individuella punkter.

• Säljarens personlighet - Vi studerar dokument, registrering, civilstånd (nödvändigtvis skriftligt medgivande från andra halvlek till salu och obligatorisk verifiering av registret).

VIKTIGT: Du kan kontrollera äktheten av passet av den ryska federationens FMS.

• Dokument för ägande:
  • ett avtal om köp, privatisering, donation, överföring från utvecklaren osv.;
  • om bostäder erhålls genom en arv - ett certifikat för det. I notarius, som det också fanns ett överklagande, kan man utesluta andra sökande;
  • utesluter rätten till 3 personer till lägenheten (domstolstvister, arvingar, delad egendom);
  • extrakt från husboken och det enhetliga statliga registeret;
  • kadastral och teknisk (om det) pass.

VIKTIGT: Vi kontrollerar uppehållstillståndet i husboken. Och vi ägnar särskild uppmärksamhet åt att tillfälligt skrivas ut människor!

• Teknisk dokumentation:
  • vi kontrollerar adressens noggrannhet - faktisk/dokumentär;
  • mätare och andra parametrar (ombyggnad).

Viktigt: Alla förändringar i verkligheten måste ha dokumentation. För din egen garanti, bättre ring en anställd i BTI.

• Förtroendeavtal:
  • vi kontrollerar fullmakten (linjer);
  • volymen av krafter;
  • autenticiteten för fullmakten och skickar en skriftlig begäran till notarius, som utfärdade detta dokument.
• Vi kontrollerar om bristen på hinder:
  • arresteringar, förbud, inteckningar, rättslig tvist (från statsregistret);
  • skattförbud i säljarens namn;
  • skuld för verktyg (kan erhållas på MFC tillsammans med information, hur många ägare som föreskrivs, hur bostäder har gått in i ägandet);
  • alla ägares juridiska kapacitet.

VIKTIGT: När du utarbetar kontraktet är det möjligt att notera klausulen att säljaren i fallet med kommunala skulder är ansvarig!

• Vi studerar egendomens historia, vi är alarmerande om:
  • på kort tid fanns det flera transaktioner med egendom;
  • om ägandet av säljaren av bostäder på grundval av ett domstolsbeslut.
• Vi får reda på om det inte finns några öppna fartygsfiler om återhämtning av pengar från säljaren!
• Om säljaren är en juridisk enhet: vi studerar stadgan om registreringen.
• Om en av ägarna/ägaren är en mindreårig tillåtelse från vårdnads- och förvaltningsmyndigheterna.
• Om fastigheter tillhör fången: Efter att ha tjänat tidsfristen, har rätten till en del av det redan sålda bostaden.

Hur man köper en lägenhet på sekundärmarknaden: 7 huvudrisker

När det finns en fara:

• med ett oberoende köp utan erfarenhet;
• utan kompetent verifiering av dokument och ägarhistoria;
• när det regleras med en underskattad expertbedömning;
• när du köper billigt, inte att veta orsakerna till prisreduktionen;
• insättningen är felaktigt dekorerad.

Och dessa är långt ifrån alla situationer som kan uppstå. Därför, om du vill köpa en lägenhet korrekt, och så att den skrupelfria säljaren inte försvinner med dina pengar, eller efter ett tag var försäljningsavtalet inte ogiltigt, Kontakta fastighetsmäklare och notarier med ett bra affärs rykte.

Hur man köper en lägenhet korrekt: grundläggande steg och nödvändiga dokument

Till att börja med, för att köpa en lägenhet korrekt, är det nödvändigt att diskutera villkoren för transaktionen i muntlig och skriftlig form. De viktigaste punkterna som du bör vara uppmärksam på när du köper en lägenhet: pris, betalning av notariska tjänster, tidsfristerna för undantag för bostäder av säljaren, en lista över möbler och andra föremål som finns kvar i lägenheten.

Systemet för att avsluta själva kontraktet består av:

• Preliminärt avtal och överföring av förskott, insättning;
• Förberedelse av alla dokument;
• Leverans av det insamlade paketet med dokument till registreringsmyndigheten;
• Dokument som tar emot.

Samla alla nödvändiga dokument:

1. Ett extrakt för en lägenhet från Unified State Register;
2. Dokument som bekräftar ägandet av säljaren till fastigheter;
3. Extrakt från husboken;
4. Parterna om statens registrering av överföringen av ägandet av hemmet (dessa dokument kan skapas av en mäklare, eller fyllning av fyllning kan hittas på webbplatsen för det federala registret, eller MFC -specialisten fyller det oberoende);
5. Mottagande av betalning av avgiften;
6. Cadastral Passport;
7. Försäljningsavtal med bekräftelse av acceptans (tre exemplar);
8. Notariserat samtycke från säljarens make;
9. Föräldrarnas samtycke eller tillåtelse från Guardians (om ett barn i åldern 14 till 18 år deltar i transaktionen);
10. Pass av alla deltagare i transaktionen.

Dessa är de viktigaste och obligatoriska dokumenten som kommer att behövas vid genomförande av en transaktion. Det kan också krävas att tillhandahålla ytterligare dokumentation som bör tillhandahållas på begäran.

Hur man köper en lägenhet korrekt: Viktiga punkter för att underteckna ett preliminärt kontrakt och överföring av en förskottsbetalning, en insättning

Nästa steg i köpet av fastigheter är design och undertecknande av försäljningsavtalet.

Var noga med att köpa en lägenhet korrekt, du måste utarbeta två kontrakt.

Det första kontraktet - prödhårig!

Han indikerar att parterna är redo att utarbeta en affär och har beslutat om det fulla priset på fastigheter. Detta avtal beskriver platsen och villkoren för transaktionen, priset och förfarandet för betalning av fastigheter, Beloppet för löften och eller förskottsbetalningen.

I det sista ögonblicket bör du stoppa och förklara skillnaden mellan dessa koncept lite för att skydda dig själv och ådra mig minimala kostnader i händelse av en överföring.

Advance och en insättning är liknande koncept, men med en grundläggande skillnad!

Insättningen har tydliga begränsningar i försök att bryta mot kontraktet:

• om köparen vägrar att köpa en lägenhet returneras inte det betalade beloppet utan kvarstår hos säljaren;
• om säljaren bryter mot avtalet är monetär ersättning lika med den andra lutningen. Så för att säga kompenseras den tid som tillbringas och ouppfyllda drömmar om köparen;
• när det gäller kraftmajeförhållanden som inte beror på någon av parterna avbryts kontraktet och löften returneras.

VIKTIGT: Insättningen ingår i kontot för den framtida betalningen och är nödvändigtvis fast i det skriftliga kontraktet! Men insättningen måste särskiljas från förskottet.

Förskott - partiell förskottsbetalning, Som, liksom insättningen, ingår i kontot för den framtida betalningen för överföring av egendom och registreras i det skriftliga kontraktet.

Den betydande skillnaden mellan förskottet och insättningen är att den i alla fall återvänder den, oavsett vars fel avtalet skulle bryta!

I detta skede har köparen fortfarande möjlighet att kontrollera den köpta objektets lagliga renhet, tillgången på restanser i lägenheten/huset och klargöra sättet att återbetala dem.

VIKTIGT: Det måste finnas ett kvitto på överföringen av pengar, idealiskt notarized!

Hur man köper en lägenhet korrekt: det andra avtalet är det viktigaste!

Han bekräftar överföringen av ägandet. Detta är det viktigaste steget i transaktionen, hur man köper en lägenhet korrekt.

• Kontraktet måste ange fullständiga uppgifter, i enlighet med passet, köparen och säljaren. För att undvika bedrägeri och förlust av pengar bör kontraktet anges i kontraktet.
• Om oförutsedda omständigheter uppstår i framtiden, som köpare, kan du returnera hela beloppet. I kontraktet föreskrivs också namnet och adressen på objektet, området och data om ombyggnad, kostnad och beräkningsmetod.

Kontraktet måste noteras! Innan du undertecknar, glöm inte att subtrahera försäljningsavtalet.

Hur man köper en lägenhet korrekt: Överföra pengar

• Om du köper en lägenhet eller ett hus för kontanter, Genomför överföring av pengar till en notarie och obligatorisk utarbetande av ett kvitto. Det är också mycket viktigt att säljaren är med dig Jag kontrollerade pengarna för äkthet. Skynda dig inte att ge pengar, var vaksam som du avslutar kontrakt!
• Du kan få avbetalningar. Dessa aspekter diskuteras med köparen - den genomsnittliga betalningsfristen är upp till 1 år, men upp till högst 2 år. Mängden 50% med notarial bekräftelse av överföring av pengar införs. Saldot är uppdelat i månatliga betalningar eller betalas av hela beloppet i slutet av terminen. Men inte alla säljare går med på en sådan affär.
• Du kan också ordna en inteckning eller moderskapskapital. Men denna aspekt är inte lämplig för alla. Eftersom inte alla kan få en inteckning, men för kapital är det nödvändigt att ha från 2 barn och en av makarna under 30 år.

Viktigt: Överför en stor summa pengar är bättre med en notarie anställd eller överföring av medel genom banken!

För att inte bli lurad bör du noggrant förbereda dig för köpet och studera all dokumentation. Det är viktigt att arbeta med originalen av dokument, inte deras kopior. För att köpa en lägenhet korrekt bör du inte vara alltför litande och det är bäst att kontakta proffs - mycket specialiserade advokater, betrodda fastighetsmäklare och samvetsgranna notarier. Bra köp!

Video: Hur köper jag en lägenhet på sekundärmarknaden?