Како правилно купити стан: Процењујемо његову стварну вредност. Како купити стан на секундарном тржишту, тако да не превазилазе: правна питања, фазе, потребне документе, 7 основних грешака приликом закључивања договора

Овај чланак ће вам помоћи да схватите како правилно купити некретнине на стварној вредности без губитка новца и становања.

Куповина становања је важан и одговоран тренутак у животу сваке породице. А уговор о некретнинама један је од најтежих и најтежих догађаја. Веома је важно припремити за куповину и не само акумулирати новац. Ако не желите да постанете жртва парнице или преваре, и већ ментално пређите праг купљеног стана једним стопалом, требало би да схватите многе ните интрике за куповину некретнина и трансакције продаје. Да бисте правилно купили стан, прво би требало да проучите све правне суптилности и тренутке.

Како правилно купити стан: Обећавамо стварну вредност некретнина - ко процењује?

Да бисте правилно купили или продали стан, морате одредити његове стварне трошкове! Најважнија тачка у одређивању цене становања је адекватност и објективност. Али за продавца, становање је непроцењиво због важних догађаја. А за вас, као и за купца, то су само зидови и потенцијална кућа.

• Најлакши и најпоузданији начин је Наручите услуге професионалаца-процена за накнаду.Многи Руси се не слажу да плаћају додатне хиљаде рубаља, али ова метода се сматра званичним! Период дизајна траје до 7 дана. Продавац не може продати кућиште испод вредности које је поставила процењивача. Иако ништа не спречава да се две стране не договоре о њиховој цени. Једино је да ће се порез и даље исплатити за званичну процену становања. Главни минус трансакције је смер такве процене не у стварним ценама, већ за такве понуде.
• Услуге Реалтора ће коштати мало јефтиније. Главни плус је да је запослени већ фокусиран на стварне трошкове таквих станова. Али намерно ће преценити трошкове тако да постоји прилика за преговарање. И истовремено не заборављамо да Реалтор има своју корист - са било којим позивима, можете пронаћи клијента на другом објекту.
• Али то можете сами. Да бисте то учинили, проучите тржиште таквим понудама. Али у исто време морате узети у обзир:
  • доб код куће
  • стање стана
  • улаз, кућа за кућу и округ

Важно: Ако се питања са становањем реше са учешћем Суда, осигуравајућом компанијом или било којом другом финансијском организацијом, тада би процена требало да спроведе само оцењивачима!

Како правилно купити стан: Обећавамо стварну вредност некретнина - шта утиче на процену?

Трошкове становања стављају га продавац у фази подношења пријаве. Али купац, ако жели да правилно купи стан по стварној цени, требало би да буде приближно оријентисано у категорији цена.

Основни начин за одређивање цене за купца - Да проучите цене за слично кућиште за смештај, мерач, стање. Ово ће бити ваша просечна индикативна процена, тако да не претеране. У овом случају, купац мора да разуме како и који фактори утичу на цену.

• Округ и постављање - Престиге, инфраструктура:

Плус трошкове: Транспорт за заустављање, продавнице, паркове, школе, вртићи.

Смањује трошкове: Присуство индустријских предузећа, штетних фабрика, бензинских станица, бучна места.

• Тип / материјал код куће:

Плус трошкове: Куће од опеке и нове зграде, присуство балкона, подрум; Добра звучна и топлотна изолација; Могућност довршетка / преуређења.

Смањује трошкове: Панел куће.

• Спрат:

Плус трошкове: Увек у приоритетима средњи подови.

Смањује трошкове: одсуство или неисправност лифта; Минус 5% Ако на крају прво, екстремно подне или угла у углу (због влаге / сигурносне / лошег крова).

• Стање поправка:

Плус трошкове: Појединачно гријање, изолација спољних зидова, модерног водовода и двоструких прозора. Према статистикама, они већ траже стан са или без потребе за великим улагањима плус 10-15% по цени.

Смањује трошкове: Одсуство горе наведених бодова.

• Поглед са прозора, суседна територија:

Плус трошкове: Цонциерге, сигурност, поправљени улаз, уређење пејзажа, дечије и спортске земље, прелепи пејзаж, културни мемори (то не значи комшија на гаражи уличне уметности).

Смањује трошкове: 2-5%, ако је непривлачан улаз, уско двориште без паркирања, депонија насупрот кући итд.; Минус 5-10% ако се Виндовс превиди у уличну улицу.

Карактеристике тржишта некретнина - сезонске флуктуације цена, економска ситуација. Ако је продаја хитна или постоје проблеми са документима, илегално преуређење је минус 5-10%.

Како да купите стан правилно да не преварите: правна питања - шта треба проверити?

За куповину кућишта није бомбон за куповину у супермаркету. Када купујете становање, чак и ваша 100% интуиција и будност у оба ока неће помоћи, јер постоји толико ризика. Стога, ако је ваш циљ правилно купити стан, онда Боље је да не експериментишете без искусног адвоката и бележника. Али ако се одлучите да се понашате сами, онда бисте требали посветити посебну пажњу на неке појединачне тачке.

• Личност продавца - Проучавамо документе, регистрацију, брачни статус (нужно писано сагласност другог полувремена за продају и обавезну верификацију регистра).

Важно: Можете да проверите аутентичност пасоша од стране ФМС Руске Федерације.

• Документи за власништво:
  • споразум о куповини, приватизацији, донацији, трансферу са програмера итд.;
  • ако се стамство добије кроз наследство - потврда о њему. У бележнику, на који је такође постојала жалба, човек може искључити друге подносиоце захтева;
  • искључите право 3 особе у стан (судски спорови, наследници, заједничка имовина);
  • екстракт из књиге куће и јединственог државног регистра;
  • катастарски и технички (ако је тамо) пасош.

ВАЖНО: Проверавамо дозволу боравка у књизи кућа. И посвећујемо посебну пажњу привремено написаним људима!

• Техничка документација:
  • проверавамо тачност адресе - стварног / документарног филма;
  • мерач и други параметри (преуређивање).

Важно: све промене у стварности морају имати документарне доказе. За вашу гаранцију, боље позовите запосленог у БТИ-у.

• Труст Деал:
  • проверавамо пуномоћ (линије);
  • обим сила;
  • аутентичност пуномоћи, слање писменог захтева за бележнику, која је издала овај рад.
• Проверавамо недостатак оптерећења:
  • хапшења, забране, хипотеке, правосудни спор (из државног регистра);
  • пореске забране у име продавца;
  • дуг за комуналије (може се добити на МФЦ-у, заједно са информацијама, колико је прописаних власника, како је становање прешло у власништво);
  • правни капацитет свих власника.

Важно: Приликом израде уговора могуће је приметити клаузулу да је у случају општинског дуга, продавац одговоран!

• Проучавамо историју имовине, алармирамо ако:
  • за кратко време било је неколико трансакција са имовином;
  • ако је власништво продавца становања на основу судске одлуке.
• Сазнајемо да ли нема датотека отворених бродова о опоравку новца од продавца!
• Ако је продавац правно лице: Проучавамо статут о њеној регистрацији.
• Ако је један од власника / власника малолетник - дозвола органа старатељства и старатељства.
• Ако некретнине припада затворенику: након што је служио рок, има право на део већ проданог становања.

Како купити стан на секундарном тржишту: 7 главних ризика

Када постоји опасност:

• са независном куповином без искуства;
• без надлежне верификације докумената и историје власништва;
• када се поноворегистрира са потцењеним стручним проценама;
• када купујете јефтино, не знајући разлоге смањења цена;
• депозит је погрешно уређен.

А то су далеко од свих ситуација које могу настати. Стога, ако желите правилно да купите стан и тако да бескрупулозни продавац не нестане са вашим новцем или након неког времена уговор продаје није био неважећи, Контактирајте реалторе и бележнике са добрим пословним репутацијама.

Како правилно купити стан: основне фазе и потребне документе

За почетак, да бисте правилно купили стан, потребно је разговарати о условима трансакције у оралном и писаном облику. Главне тачке које бисте требали обратити пажњу када купујете стан: цена, плаћање бележничких услуга, рокове за изузеће становања од стране продавца, листа намештаја и других предмета који остају у стану.

Шема закључивања уговора састоји се од:

• Прелиминарни договор и пренос унапред, депозит;
• Припрема свих докумената;
• Испорука прикупљеног пакета докумената у регистрациону управу;
• Документи примају.

Сакупите све потребне документе:

1. Екстракт за стан из јединственог државног регистра;
2. Документи који потврђују власништво над продавца некретнинама;
3. Екстракт из књиге куће;
4. Стране о државној регистрацији преноса власништва над домом (Ове документе може да створи брокер или испуне попуњавања могу се наћи на веб страници Федералног регистра, или га специјалиста МФЦ испуњава независно);
5. Пријем плаћања накнаде;
6. Катастарски пасош;
7. Продајни уговор са потврдом прихватања (три копије);
8. Овјерени пристанак супружника продавца;
9. Сагласност родитеља или дозвола чувара (ако је дете у доби од 14 до 18 година учествовало у трансакцији);
10. Пасоши свих учесника у трансакцији.

Ово су главни и обавезни документи који ће бити потребни приликом извршења трансакције. Такође ће могло бити потребно да би се пружила додатна документација коју би требало давати на захтев.

Како правилно купити стан: Важне тачке у потписивању прелиминарног уговора и преноса унапред плаћања, депозит

Следећа фаза куповине некретнина је дизајн и потписивање уговора о продаји.

Пазите да правилно купите стан, морате да саставите два уговора.

Први уговор - пцрвенокоса!

Он указује да су странке спремне да саставе договор и одлучиле су о целој цени некретнина. Овај споразум описује место и услове трансакције, цене и поступак плаћања некретнина, Износ залога и или авансно плаћање.

У последњем тренутку требало би да зауставите и објасните разлику између ових концепата мало да бисте се заштитили и смањили минималне трошкове у случају договора трансакције.

Адванце и депозит су слични појмови, али са фундаменталном разликом!

Депозит има јасна ограничења у покушајима да крши уговор:

• ако купац одбије да купи стан, плаћени износ се не враћа, већ остаје код продавца;
• ако продавац крши споразум, новчана накнада једнака је 2. склоностима. Дакле, говорите, компензирано је време проведено и неиспуњене снове купца;
• у случају околности силе виље које не зависе од било ког од странака, уговор се отказује и залог се враћа.

ВАЖНО: Депозит је укључен у рачун будуће исплате и нужно је утврђен у писаном уговору! Али депозит се мора разликовати од унапред.

Унапред - делимична уплата, Који је, попут депозита, укључен на рачун будућег плаћања за пренос имовине и забиљежен је у писаном уговору.

Значајна разлика између напредовања и депозита је то у сваком случају, враћа се, без обзира на то чија би се грешка покварила!

У овој фази, купац и даље има прилику да провери правну чистоћу купљеног објекта, доступност заосталих предмета у стану / кућу и разјасни начин да их отплати.

ВАЖНО: Мора да постоји пријем о преносу новца, идеално је запажен!

Како правилно купити стан: Други споразум је главни!

Он потврђује пренос власништва. Ово је најважнија фаза трансакције, како правилно купити стан.

• Уговор мора да назначи комплетне податке, у складу са пасошем, купцу и продавцу. Да би се избегла обмана и губитак новца, уговор треба да буде назначен у уговору.
• Ако се у будућности не форезна околности, као купца, можете да вратите целу количину новца. Такође су у уговору, прописани и име и адреса објекта, подручја и подаци о преуређивању, трошковима и начину израчуна.

Уговор мора бити обележен! Пре потписивања не заборавите да одузимате уговор о продаји.

Како правилно купити стан: Пренос новца

• Ако купите стан или кућу за готовину, Извршите пренос новца на бележнику и обавезно израчунате потврду. Такође је веома важно да је продавац са вама Проверио сам новац за аутентичност. Не журите да дате новац, будите будни са којим закључујете уговоре!
• Можете добити рате. Ови аспекти се разговарају са купцем - просечно рок плаћања је до 1 године, али до највише 2 године. Уведена је износ од 50% са нотичним потврђивањем преноса новца. Равнотежа је подељена на месечне исплате или се плаћа целом износом на крају термина. Али нису сви продавци пристали на такву договор.
• Такође можете да договорите хипотеку или мајчин престоницу. Али овај аспект није погодан за све. Будући да сви не могу добити хипотеку, али за капитал је неопходно имати од две деце и старости једног од супружника млађих од 30 година.

Важно: пренос велике количине новца је боље код бележника или преноса средстава преко Банке!

Да бисте се не преварили, требали бисте пажљиво припремити за куповину и проучавати сву документацију. Важно је радити са оригиналима докумената, а не њихових примерака. Да бисте правилно купили стан, не бисте требали бити претјерано веровати и најбоље је контактирати професионалце - високо специјализовани правници, поуздани реалтори и савесни бележници. Добра куповина!

Видео: Како купити стан на секундарном тржишту?