Kako pravilno kupiti stanovanje: ocenjujemo njegovo resnično vrednost. Kako kupiti stanovanje na sekundarnem trgu, tako da ne zavajajo: pravna vprašanja, stopnje, potrebni dokumenti, 7 osnovnih napak pri sklenitvi posla

Ta članek vam bo pomagal ugotoviti, kako pravilno kupiti nepremičnine po resnični vrednosti, ne da bi izgubili denar in stanovanja.

Nakup stanovanja je pomemben in odgovoren trenutek v življenju vsake družine. In nepremičninski posel je eden najtežjih in težkih dogodkov. Zelo pomembno je pripraviti na nakup in ne samo nabirati denar. Če ne želite postati žrtev sodnih sporov ali goljufij in že duševno prečkate prag kupljenega stanovanja z eno nogo, bi morali ugotoviti številne pretankosti nepremičninskih nakupov in prodajnih transakcij. Če želite pravilno kupiti stanovanje, bi morali najprej preučiti vse pravne tankosti in trenutke.

Kako pravilno kupiti stanovanje: ocenjujemo resnično vrednost nepremičnin - kdo ocenjuje?

Če želite pravilno kupiti ali prodati stanovanje, morate določiti njegove resnične stroške! Najpomembnejša točka pri določanju cene stanovanj je ustreznost in objektivnost. Toda za prodajalca je stanovanja zaradi pomembnih dogodkov neprecenljiva. In za vas, kot za kupca, so to samo stene in potencialna hiša.

• Najlažji in najbolj zanesljiv način je Naročite storitve strokovnjakov, ki ocenjujejo za plačilo.Mnogi Rusi se ne strinjajo, da bodo plačali dodatnih tisoč rubljev, vendar se ta metoda šteje za uradno! Oblikovanje traja do 7 dni. Prodajalec ne more prodati stanovanja pod vrednostjo, ki jo določi ocenjevalec. Čeprav nič ne preprečuje, da bi se dve strani strinjali glede njihove cene. Edino je, da bo davek še vedno plačan za uradno oceno stanovanja. Glavna minus transakcije je smernica takšne ocene ne resničnih cen, ampak za takšne ponudbe.
• Storitve prodajalcev bodo stale nekoliko cenejše. Glavni plus je, da je zaposleni že osredotočen na resnične stroške takšnih stanovanj. Toda stroške namerno precenjuje, tako da bo priložnost za pogajanja. In hkrati ne pozabimo, da ima Realtor svojo korist - s kakršnimi koli klici lahko najdete stranko na drugem predmetu.
• Ampak to lahko storite sami. Če želite to narediti, preučite trg s takšnimi ponudbami. Toda hkrati morate upoštevati:
  • starost doma
  • stanje stanovanja
  • vhod, ozemlje in okrožje

Pomembno: Če se vprašanja s stanovanjem rešijo s sodelovanjem sodišča, zavarovalnice ali katere koli druge finančne organizacije, bi morali oceno opraviti le ocenjevalci!

Kako pravilno kupiti stanovanje: ocenjujemo resnično vrednost nepremičnin - kaj vpliva na oceno?

Stroške stanovanja prodaja prodajalec v fazi oddaje vloge. Toda kupec, če želi pravilno kupiti stanovanje po realni ceni, bi moral biti približno usmerjen v kategorijo cen.

Osnovni način za določitev cene za kupca - Preučiti cene za podobno ohišje za namestitev, števec, stanje. To bo vaša povprečna indikativna ocena, da ne boste preplačali. V tem primeru mora kupec razumeti, kako in kateri dejavniki vplivajo na ceno.

• Okrožno in namestitev - prestiž, infrastruktura:

Plus do stroškov: Prevozni postanki, trgovine, parki, šole, vrtci.

Znižuje stroške: Prisotnost industrijskih podjetij, škodljivih tovarn, bencinskih črpalk, hrupnih krajev.

• Vrsta/material doma:

Plus do stroškov: opečne hiše in nove zgradbe, prisotnost balkona, klet; dober zvok in toplotna izolacija; Možnost dokončanja/prenove.

Znižuje stroške: Hiše na plošči.

• Tla:

Plus do stroškov: Vedno v prednostnih nalogah srednja nadstropja.

Znižuje stroške: odsotnost ali okvara dvigala; Minus 5%, če je prvo, ekstremno talno ali vogalno stanovanje na koncu (zaradi vlažne/varnosti/slabe strehe).

• Stanje popravila:

Plus do stroškov: Posamezno ogrevanje, izolacija zunanjih sten, sodobna vodovodna in dvojno zamazana okna. Glede na statistiko iščejo stanovanje, ki je že z ali brez potrebe po velikih naložbah in 10-15% do cene.

Znižuje stroške: Odsotnost zgornjih točk.

• Pogled skozi okno, sosednje ozemlje:

Plus do stroškov: Concierge, varnost, popravljen vhod, urejanje okolice, otroško in športno igrišče, čudovita pokrajina, kulturni zapisi (to ne pomeni soseda na garaži ulične umetnosti).

Znižuje stroške: 2-5 %, če neprivlačen vhod, ozko dvorišče brez parkiranja, odlagališče nasproti hiše itd.; Minus 5-10%, če okna spregledajo hrupno ulico.

Značilnosti nepremičninskega trga - sezonska nihanja cen, gospodarske razmere. Če je prodaja nujna ali obstajajo težave z dokumenti, je nezakonita prenova minus 5-10%.

Kako pravilno kupiti stanovanje, da ne bi zavajali: pravnih vprašanj - kaj je treba preveriti?

Nakup stanovanj ni sladkarija, ki bi ga lahko kupili v supermarketu. Pri nakupu stanovanj tudi vaša 100 -odstotna intuicija in budnost v obeh očeh ne bosta pomagala, saj obstaja toliko tveganj. Torej, če je vaš cilj pravilno kupiti stanovanje Bolje je, da ne eksperimentirate brez izkušenega odvetnika in notarja. Če pa se odločite, da boste ukrepali sami, potem posvetite posebno pozornost na nekatere posamezne točke.

• Osebnost prodajalca - preučujemo dokumente, registracijo, zakonski status (nujno pisno soglasje drugega polčasa za prodajo in obvezno preverjanje registra).

Pomembno: FMS Ruske federacije lahko preverite pristnost potnega lista.

• Dokumenti za lastništvo:
  • sporazum o nakupu, privatizaciji, donaciji, prenosu od razvijalca itd.;
  • Če se stanovanja pridobijo z dedovanjem - njegovo potrdilo. V notarju, na katerega je bila tudi pritožba, je mogoče izključiti druge prosilce;
  • izključite pravico treh oseb v stanovanje (sodni spori, dediči, deljena lastnina);
  • izvleček iz hišne knjige in enotnega državnega registra;
  • kadestralni in tehnični (če tam) potni list.

Pomembno: Preverimo dovoljenje za prebivanje v hišni knjigi. In posebno pozornost posvečamo začasno izpisane ljudi!

• Tehnična dokumentacija:
  • preverimo natančnost naslova - dejanski/dokumentarni film;
  • merilnik in drugi parametri (prenova).

Pomembno: Kakršne koli spremembe v resnici morajo imeti dokumentarne dokaze. Za lastno garancijo bolje pokličite zaposlenega v BTI.

• Zaupanje:
  • preverimo pooblastilo (vrstice);
  • količina moči;
  • verodostojnost pooblastila, ki je poslala pisno prošnjo notarja, ki je izdal ta dokument.
• Preverimo pomanjkanje obremenitev:
  • aretacije, prepovedi, hipoteke, sodni spor (iz državnega registra);
  • davčne prepovedi v imenu prodajalca;
  • dolg za gospodarske javne službe (lahko dobite na MFC, skupaj z informacijami, koliko lastnikov je predpisalo, kako je stanovanje prešlo v lastništvo);
  • pravna sposobnost vseh lastnikov.

Pomembno: Pri napravi pogodbe je mogoče opozoriti, da je prodajalec v primeru občinskega dolga odgovoren!

• Preučujemo zgodovino premoženja, zaskrbljujoč, če:
  • v kratkem času je bilo več transakcij z lastnino;
  • Če lastništvo prodajalca stanovanj na podlagi odločitve sodišča.
• Ugotovimo, ali ni datotek odprtih ladij o izterjavi denarja od prodajalca!
• Če je prodajalec pravna oseba: preučujemo statut o njegovi registraciji.
• Če je eden od lastnikov/lastnika manjše - dovoljenje za skrbništvo in skrbništvo.
• Če nepremičnine pripadajo zaporniku: po prestavljanju roka ima pravico do dela že prodanega stanovanja.

Kako kupiti stanovanje na sekundarnem trgu: 7 glavnih tveganj

Ko obstaja nevarnost:

• z neodvisnim nakupom brez izkušenj;
• brez pristojnega preverjanja dokumentov in zgodovine lastništva;
• kadar se ponovno registrira s podcenjeno strokovno oceno;
• pri nakupu poceni, če ne poznate razlogov za znižanje cen;
• depozit je napačno okrašen.

In to še zdaleč ni vse situacije, ki se lahko pojavijo. Torej, če želite kupiti stanovanje pravilno in tako, da brezobzirni prodajalec ne izgine z vašim denarjem ali čez nekaj časa prodajna pogodba ni bila neveljavna, Obrnite se na nepremičnine in notarje z dobrim poslovnim ugledom.

Kako pravilno kupiti stanovanje: osnovne faze in potrebni dokumenti

Za začetek, da bi pravilno kupili stanovanje, je treba razpravljati o pogojih transakcije v ustni in pisni obliki. Glavne točke, na katere morate biti pozorni pri nakupu stanovanja: cena, plačilo notarskih storitev, roki za oprostitev stanovanja s strani prodajalca, seznam pohištva in drugih predmetov, ki ostanejo v stanovanju.

Shema sklepanja pogodbe je sestavljena iz:

• Predhodni sporazum in prenos predplačila, depozit;
• Priprava vseh dokumentov;
• Dostava zbranega paketa dokumentov v registracijski organ;
• Dokumenti, ki prejemajo.

Zberite vse potrebne dokumente:

1. Izvleček za apartma iz enotnega državnega registra;
2. Dokumenti, ki potrjujejo lastništvo prodajalca na nepremičnine;
3. Izvleček iz hišne knjige;
4. Stranke o državni registraciji prenosa lastništva doma (te dokumente lahko ustvari posrednik ali pa lahko na spletni strani zveznega registra najdete polnjenja, ali pa ga specialist MFC izpolni samostojno);
5. Prejem plačila pristojbine;
6. Kadestralni potni list;
7. Prodajna pogodba s potrditvijo sprejemanja (tri kopije);
8. Overjeno soglasje prodajalca zakonca;
9. Soglasje staršev ali dovoljenje skrbnikov (če otrok, star od 14 do 18 let, v transakciji sodeluje);
10. Potni listi vseh udeležencev transakcije.

To so glavni in obvezni dokumenti, ki bodo potrebni pri izvajanju transakcije. Morda bo treba predložiti tudi dodatno dokumentacijo, ki jo je treba predložiti na zahtevo.

Kako pravilno kupiti stanovanje: pomembne točke pri podpisu predhodne pogodbe in prenosu predplačila, depozita

Naslednja faza nakupa nepremičnin je oblikovanje in podpis prodajne pogodbe.

Bodite previdni, da pravilno kupite stanovanje, morate sestaviti dve pogodbi.

Prva pogodba - P.rdečelaska!

Navaja, da sta stranki pripravljeni skleniti posel in se odločijo za polno ceno nepremičnin. Ta sporazum opisuje kraj in pogoje transakcije, ceno in postopek za plačilo nepremičnin, Znesek obljube in ali predplačila.

V zadnjem trenutku bi morali nekoliko ustaviti in razložiti razliko med temi koncepti, da se zaščitite in imate v primeru posla v transakciji minimalne stroške.

Vnaprej in depozit sta podobna koncepta, vendar s temeljno razliko!

Depozit ima jasne omejitve pri poskusih kršitve pogodbe:

• Če kupec noče kupiti stanovanja, se plačani znesek ne vrne, ampak ostane pri prodajalcu;
• Če prodajalec krši sporazum, je denarno nadomestilo enako 2. naklonom. Tako rekoč, čas, porabljen in neizpolnjene sanje kupca, so nadomestili;
• v primeru okoliščin višje sile, ki niso odvisne od nobene od strank, se pogodba prekliče in obljuba vrne.

Pomembno: Polog je vključen v račun prihodnjega plačila in je nujno določen v pisni pogodbi! Vendar je treba depozit razlikovati od predplačila.

Vnaprej - delna predplačilo, Ki je, tako kot depozit, vključen v račun prihodnjega plačila za prenos nepremičnine in je zapisan v pisni pogodbi.

Pomembna razlika med predplačilom in depozitom je, da je vsekakor se vrne, ne glede na to, čigava bi se posel zlomil!

Na tej stopnji ima kupec še vedno možnost preveriti pravno čistočo kupljenega predmeta, razpoložljivost zaostalih v stanovanju/hiši in razjasniti način, kako jih odplačati.

Pomembno: pri prenosu denarja mora biti potrdilo, v idealnem primeru overjeno!

Kako pravilno kupiti stanovanje: drugi sporazum je glavni!

Potrjuje prenos lastništva. To je najpomembnejša faza transakcije, kako pravilno kupiti stanovanje.

• Pogodba mora navesti celotne podatke v skladu s potnim listom, kupcem in prodajalcem. Da bi se izognili prevari in izgubi denarja, je treba pogodbo navesti v pogodbi.
• Če se v prihodnosti pojavijo nepredvidene okoliščine, lahko kot kupec vrnete celoten denar. Tudi v pogodbi so predpisani ime in naslov predmeta, območja in podatki o prenovi, stroških in načinu izračuna.

Pogodbo mora biti notarsko overjeno! Pred podpisom ne pozabite odšteti pogodbe o prodaji.

Kako pravilno kupiti stanovanje: prenos denarja

• Če kupite stanovanje ali hišo za gotovino, Izvedite prenos denarja na notarju in obvezno pripravite potrdilo. Prav tako je zelo pomembno, da je prodajalec z vami Denar sem preveril za pristnost. Ne hitite, da bi dali denar, bodite pozorni, s katerim sklepate pogodbe!
• Lahko dobite obroke. Ti vidiki so obravnavani s kupcem - povprečni rok za plačilo je do 1 leto, vendar do največ 2 leti. Znesek 50% z notarsko potrditvijo prenosa denarja je uveden. Sinde je razdeljen na mesečna plačila ali se na koncu mandata plača celoten znesek. Toda vsi prodajalci se ne strinjajo s takim dogovorom.
• Prav tako lahko uredite hipoteko ali porodniški kapital. Toda ta vidik ni primeren za vse. Ker ne more vsakdo dobiti hipoteke, za kapital pa je treba imeti od dveh otrok in starosti enega od zakoncev, mlajših od 30 let.

Pomembno: Prenos velike količine denarja je boljši z notarjem zaposlenim ali prenosom sredstev prek banke!

Da ne bi bili prevarani, morate skrbno pripraviti na nakup in preučiti vso dokumentacijo. Pomembno je sodelovati z izvirniki dokumentov in ne njihovih kopij. Če želite pravilno kupiti stanovanje, ne bi smeli preveč zaupati in najbolje je, da se obrnete na strokovnjake - visoko specializirane odvetnike, zaupanja vredne prodajalce in vestni notarji. Dober nakup!

Video: Kako kupiti stanovanje na sekundarnem trgu?