Ako správne kúpiť byt: Odhadujeme jeho skutočnú hodnotu. Ako kúpiť byt na sekundárnom trhu, aby neklamali: Právne otázky, etapy, potrebné dokumenty, 7 základných chýb pri ukončení dohody

Tento článok vám pomôže prísť na to, ako správne kúpiť nehnuteľnosť s skutočnou hodnotou bez straty peňazí a bývania.

Nákup bývania je dôležitým a zodpovedným okamihom v živote každej rodiny. A obchod s nehnuteľnosťami je jednou z najťažších a najťažších udalostí. Je veľmi dôležité pripraviť sa na nákup, a nielen akumulovať peniaze. Ak sa nechcete stať obeťou súdneho sporu alebo podvodu a už mentálne prekročíte hranicu zakúpeného bytu jednou nohou, mali by ste zistiť veľa zložitosti transakcie na nákup a predaja nehnuteľností. Ak chcete správne kúpiť byt, mali by ste najprv študovať všetky právne jemnosti a momenty.

Ako správne kúpiť byt: Hodnotíme skutočnú hodnotu nehnuteľností - kto hodnotí?

Ak chcete správne kúpiť alebo predať byt, musíte určiť jeho skutočné náklady! Najdôležitejším bodom pri určovaní ceny bývania je primeranosť a objektivita. Ale pre predávajúceho je bývanie na nezaplatenie z dôvodu dôležitých udalostí. A pre vás, pokiaľ ide o kupujúceho, sú to iba steny a potenciálny dom.

• Najjednoduchší a najspoľahlivejší spôsob je Objednajte si služby odborníkov, ktoré sú určené za poplatok.Mnoho Rusov nesúhlasí s tým, že zaplatia ďalšie tisíce rubľov, ale táto metóda sa považuje za oficiálnu! Obdobie dizajnu trvá až 7 dní. Predajca nemôže predávať bývanie pod hodnotou stanovenou hodnotiteľom. Aj keď nič nebráni dve strany, aby sa dohodli na ich cene. Jediná vec je, že daň bude stále platená za oficiálne hodnotenie bývania. Hlavnou mínus transakcie je usmernenie takéhoto hodnotenia nie skutočných cien, ale pre takéto ponuky.
• Služby realitných kancelárií budú stáť o niečo lacnejšie. Hlavným plusom je, že zamestnanec sa už zameriava na skutočné náklady na takéto byty. Úmyselne však preceňuje náklady tak, aby existoval príležitosť na vyjednávanie. Zároveň nezabúdame, že realitná kancelária má svoj vlastný úžitok - pri akýchkoľvek hovoroch nájdete klienta na inom objekte.
• Ale môžete to urobiť sami. Aby ste to dosiahli, preštudujte trh s takýmito ponukami. Ale zároveň musíte vziať do úvahy:
  • vek
  • stav bytu
  • vstup, územie a okres

Dôležité: Ak sa problémy s bývaním vyriešia účasťou súdu, poisťovacej spoločnosti alebo inej finančnej organizácie, potom by hodnotenie malo vykonávať iba odhadcovia!

Ako správne kúpiť byt: Hodnotíme skutočnú hodnotu nehnuteľností - čo ovplyvňuje hodnotenie?

Náklady na bývanie predkladá predajca vo fáze predloženia žiadosti. Kupujúci, ak chce správne kúpiť byt za skutočnú cenu, by však mal byť približne orientovaný v cenovej kategórii.

Základný spôsob, ako určiť cenu pre kupujúceho - Študovať ceny podobného bývania za umiestnenie, meter, stav. Toto bude vaše priemerné indikatívne hodnotenie, aby sa nepreplatilo. V takom prípade musí kupujúci pochopiť, ako a aké faktory ovplyvňujú cenu.

• Okres a umiestňovanie - Prestige, infraštruktúra:

Navyše k nákladom: Dopravné zastávky, obchody, parky, školy, materské školy.

Znižuje náklady: Prítomnosť priemyselných podnikov, škodlivých tovární, čerpacích staníc, hlučných miest.

• Typ/materiál doma:

Navyše k nákladom: tehlové domy a nové budovy, prítomnosť balkóna, suterén; dobrý zvuk a tepelná izolácia; Možnosť dokončiť/prestavby.

Znižuje náklady: Panelové domy.

• Podlaha:

Navyše k nákladom: Vždy v prioritách stredné podlahy.

Znižuje náklady: neprítomnosť alebo porucha výťahu; Mínus 5%, ak je prvý, extrémny podlahový alebo rohový byt nakoniec (v dôsledku vlhkosti/bezpečnosti/zlej strechy).

• Stav opravy:

Navyše k nákladom: Individuálne kúrenie, izolácia vonkajších stien, moderné inštalatérske a dvojité okná. Podľa štatistík hľadajú byt už s alebo bez potreby veľkých investícií plus 10-15% na cenu.

Znižuje náklady: Neprítomnosť vyššie uvedených bodov.

• Zobraziť z okna, susedné územie:

Navyše k nákladom: Concierge, bezpečnosť, opravený vchod, terénne úpravy, detská a športová pôda, krásna krajina, kultúrne poznámky (to neznamená sused v garáži pouličného umenia).

Znižuje náklady: 2-5 %, ak je neatraktívny vchod, úzke nádvorie bez parkovania, skládka oproti domu atď.; Mínus 5-10%, ak okná majú výhľad na hlučnú ulicu.

Vlastnosti trhu s nehnuteľnosťami - sezónne kolísanie cien, hospodárska situácia. Ak je predaj naliehavý alebo existujú problémy s dokumentmi, nelegálna prestavba je mínus 5-10%.

Ako správne kúpiť byt, aby sa neklamal: Právne problémy - Čo je potrebné skontrolovať?

Nákup bývania nie je cukrovinkou, ktorú si môžete kúpiť v supermarkete. Pri nákupe bývania vám nepomôže ani vaša 100% intuícia a ostražitosť v oboch očiach, pretože existuje toľko rizík. Preto, ak je vaším cieľom správne kúpiť byt, potom Je lepšie experimentovať bez skúseného právnika a notára. Ale ak sa rozhodnete konať sami, mali by ste venovať osobitnú pozornosť niektorým individuálnym bodom.

• Osobnosť predajcu - Študujeme dokumenty, registráciu, rodinný stav (nevyhnutne písomný súhlas druhej polovice na predaj a povinné overenie registra).

DÔLEŽITÉ: Môžete skontrolovať pravosť pasu FMS Ruskej federácie.

• Dokumenty pre vlastníctvo:
  • dohoda o nákupe, privatizácii, darovaní, prevode od vývojára atď.;
  • ak sa bývanie získa prostredníctvom dedičstva - jeho osvedčenie. V notári, ku ktorému došlo aj k odvolaniu, je možné vylúčiť ostatných žiadateľov;
  • vylúčiť právo 3 osôb do bytu (súdne spory, dediči, zdieľaný majetok);
  • výňatok z House Book a Unified State Register;
  • katastrálny a technický (ak tam) pas.

Dôležité: Skontrolujeme povolenie na pobyt v knihe House. A venujeme osobitnú pozornosť dočasne napísaným ľuďom!

• Technická dokumentácia:
  • skontrolujeme presnosť adresy - skutočný/dokumentárny film;
  • meter a ďalšie parametre (prestavba).

Dôležité: Akékoľvek zmeny v skutočnosti musia mať dokumentárne dôkazy. Pre svoju vlastnú záruku, lepšie zavolajte zamestnancovi BTI.

• Dôvera dohoda:
  • skontrolujeme silu advokáta (riadky);
  • objem právomocí;
  • autenticita advokátskej sily, ktorá zaslala písomnú žiadosť notára, ktorá vydala tento dokument.
• Skontrolujeme nedostatok zaťaženia:
  • zatknutia, zákazy, hypotéky, súdny spor (zo štátneho registra);
  • daňové zákazy v mene predajcu;
  • dlh za verejné služby (možno získať v MFC spolu s informáciami, koľko majiteľov predpísaných, ako bývanie prešlo do vlastníctva);
  • právna kapacita všetkých vlastníkov.

Dôležité: Pri zostavovaní zmluvy je možné poznamenať, že v prípade mestského dlhu je predávajúci zodpovedný!

• Študujeme históriu majetku, sme alarmujúci, ak:
  • v krátkom čase došlo k niekoľkým transakciám s majetkom;
  • ak vlastníctvo predajcu bývania na základe súdneho rozhodnutia.
• Zistíme, či neexistujú žiadne otvorené lodné súbory o vymáhaní peňazí od predajcu!
• Ak je predajcom právnickou osobou: Študujeme štatút o jeho registrácii.
• Ak je jedným z vlastníkov/majiteľom maloletý - povolenie orgánov opatrovníckych a správcovských orgánov.
• Ak nehnuteľnosť patrí väznici: Po doručení termínu má právo na časť už predaného bývania.

Ako kúpiť byt na sekundárnom trhu: 7 hlavných rizík

Keď existuje nebezpečenstvo:

• s nezávislým nákupom bez skúseností;
• bez kompetentného overenia dokumentov a histórie vlastníctva;
• keď sa opätovne zaregistruje s podceneným odborným hodnotením;
• pri lacnom nákupe, nepoznanie dôvodov zníženia ceny;
• vklad je nesprávne zdobený.

A to sú ďaleko od všetkých situácií, ktoré môžu vzniknúť. Preto, ak si chcete kúpiť byt správne, a tak bezohľadný predajca nezmizne s vašimi peniazmi alebo po chvíli, keď predajná zmluva nebola neplatná, Kontaktujte realitných kancelárií a notárov s dobrou obchodnou povesťou.

Ako správne kúpiť byt: Základné fázy a potrebné dokumenty

Ak chcete začať správne kúpiť byt, je potrebné diskutovať o podmienkach transakcie v ústnej a písomnej forme. Hlavné body, ktorým by ste mali venovať pozornosť pri nákupe bytu: Cena, platba notárskych služieb, termíny za oslobodenie bývania predávajúcim, zoznam nábytku a ďalších položiek, ktoré zostávajú v byte.

Schéma uzavretia samotnej zmluvy pozostáva z:

• Predbežná dohoda a prevod vopred, vklad;
• Príprava všetkých dokumentov;
• Dodanie zhromaždeného balíka dokumentov registračným orgánom;
• Dokumenty prijímajúce.

Zhromaždite všetky potrebné dokumenty:

1. Výpis pre byt z jednotného štátneho registra;
2. Dokumenty potvrdzujúce vlastníctvo predajcu na nehnuteľnosť;
3. Výňatok z domovej knihy;
4. Strany týkajúce sa štátnej registrácie prevodu vlastníctva domu (tieto dokumenty môžu vytvoriť sprostredkovateľ alebo vyplnenie vyplnenia nájdete na webovej stránke federálneho registra alebo ho vyplní špecialista MFC nezávisle);
5. Prijatie platby poplatku;
6. Katastrálny pas;
7. Predajná zmluva s potvrdením o prijatí (tri kópie);
8. Notársky súhlas s manželom predávajúceho;
9. Na transakcii sa zúčastňuje súhlas rodičov alebo povolenie opatrovníkov (ak sa dieťa vo veku 14 až 18 rokov);
10. Pasy všetkých účastníkov transakcie.

Toto sú hlavné a povinné dokumenty, ktoré budú potrebné pri vykonávaní transakcie. Môže sa tiež vyžadovať poskytnutie dodatočnej dokumentácie, ktorá by sa mala poskytnúť na požiadanie.

Ako správne kúpiť byt: Dôležité body pri podpise predbežnej zmluvy a prevod predbežnej platby, vklad

Ďalšou fázou nákupu nehnuteľností je návrh a podpísanie predajnej zmluvy.

Buďte opatrní, aby ste si kúpili byt správne, musíte zostaviť dve zmluvy.

Prvá zmluva - Pryšavka!

Uvádza, že strany sú pripravené uzavrieť dohodu a rozhodli sa o celej cene nehnuteľností. Táto dohoda popisuje miesto a podmienky transakcie, cenu a postup za platbu nehnuteľností, Výška záložného siete alebo zálohová platba.

V poslednej chvíli by ste mali zastaviť a vysvetliť rozdiel medzi týmito koncepciami, aby ste sa chránili a vznikli minimálne náklady v prípade dohody transakcie.

Advance a vklad sú podobné koncepty, ale so zásadným rozdielom!

Vklad má jasné obmedzenia v pokusoch o porušenie zmluvy:

• ak kupujúci odmietne kúpiť byt, zaplatená suma sa nevráti, ale zostáva u predajcu;
• ak predajca porušuje dohodu, peňažná kompenzácia sa rovná 2. sklonu. Aby sme povedali, čas strávený a nenaplnené sny kupujúceho sú kompenzované;
• v prípade okolností právomoci sily, ktoré nezávisia od žiadnej zo strán, je zmluva zrušená a záväzok sa vráti.

DÔLEŽITÉ: Vklad je zahrnutý na účte budúcej platby a je nevyhnutne stanovený v písomnej zmluve! Vklad sa však musí odlíšiť od zálohy.

Advance - čiastočné predplatenie, Ktorý je rovnako ako vklad zahrnutý na účte budúcej platby za prevod nehnuteľnosti a je zaznamenaný v písomnej zmluve.

Významný rozdiel medzi zálohou a vkladom je to, že je to v každom prípade sa vracia, bez ohľadu na to, ktorého chyba by sa dohoda zlomila!

V tejto fáze má kupujúci stále možnosť skontrolovať právnu čistotu zakúpeného objektu, dostupnosť nedoplatkov v byte/dome a objasniť spôsob ich splatenia.

Dôležité: musí existovať potvrdenie o prevode peňazí, ideálne notársky!

Ako správne kúpiť byt: Druhá dohoda je hlavná!

Potvrdzuje prevod vlastníctva. Toto je najdôležitejšia fáza transakcie, ako správne kúpiť byt.

• Zmluva musí uviesť úplné údaje v súlade s pasom, kupujúcim a predávajúcim. Aby sa predišlo podvodu a strate peňazí, zmluva by sa mala uviesť v zmluve.
• Ak v budúcnosti vzniknú nepredvídané okolnosti, ako kupujúci môžete vrátiť celé množstvo peňazí. V zmluve sa predpisuje aj názov a adresa objektu, oblasti a údajov o prestavbe, nákladoch a metóde výpočtu.

Zmluva musí byť notárska! Pred podpisom nezabudnite odpočítať predajnú zmluvu.

Ako správne kúpiť byt: prevod peňazí

• Ak si kúpite byt alebo dom na hotovosť, Vykonajte prevod peňazí pri notári a povinný vypracovať potvrdenie. Je tiež veľmi dôležité, aby bol predajca s vami Skontroloval som peniaze na pravosť. Neponáhľajte sa dávať peniaze, buďte ostražití, s ktorými ste uzatvárali zmluvy!
• Môžete získať splátky. O týchto aspektoch sa diskutuje s kupujúcim - priemerný termín platby je až 1 rok, ale až na 2 roky. Zavádza sa suma 50% s notárskym potvrdením prevodu peňazí. Zostatok je rozdelený na mesačné platby alebo sa na konci funkčného obdobia platí celá suma. Ale nie všetci predajcovia súhlasia s takouto dohodou.
• Môžete si tiež zariadiť hypotéku alebo materský kapitál. Tento aspekt však nie je vhodný pre každého. Pretože nie každý môže získať hypotéku, ale pre kapitál je potrebné mať od 2 detí a vek jedného z manželov mladších ako 30 rokov.

Dôležité: Prevod veľké množstvo peňazí je lepší s notárnym zamestnancom alebo prevodom finančných prostriedkov prostredníctvom banky!

Aby ste sa nemali podvádzať, mali by ste sa starostlivo pripraviť na nákup a študovať všetku dokumentáciu. Je dôležité pracovať s originálmi dokumentov, nie s ich kópiami. Aby ste si mohli správne kúpiť byt, nemali by ste príliš dôverovať a je najlepšie kontaktovať odborníkov - vysoko špecializovaných právnikov, dôveryhodných realitných kancelárií a svedomitých notárov. Dobrý nákup!

Video: Ako kúpiť byt na sekundárnom trhu?