Jak poprawnie kupić mieszkanie: szacujemy jego prawdziwą wartość. Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym, aby nie oszukiwać: kwestie prawne, etapy, niezbędne dokumenty, 7 podstawowych błędów podczas zawierania umowy

Ten artykuł pomoże Ci dowiedzieć się, jak prawidłowo kupić nieruchomości w rzeczywistości bez utraty pieniędzy i mieszkań.

Kupowanie mieszkań jest ważnym i odpowiedzialnym momentem w życiu każdej rodziny. A umowa o nieruchomości jest jednym z najtrudniejszych i najtrudniejszych wydarzeń. Bardzo ważne jest przygotowanie się do zakupu, a nie tylko gromadzenie pieniędzy. Jeśli nie chcesz stać się ofiarą sporów sądowych lub oszustwa i już mentalnie przekroczyć próg zakupionego mieszkania jedną stopą, powinieneś dowiedzieć się wielu zawiłości transakcji zakupu nieruchomości i sprzedaży. Aby prawidłowo kupić mieszkanie, powinieneś najpierw przestudiować wszystkie legalne subtelności i chwile.

Jak poprawnie kupić mieszkanie: oceniamy rzeczywistą wartość nieruchomości - kto ocenia?

Aby poprawnie kupić lub sprzedać mieszkanie, musisz określić jego rzeczywiste koszty! Najważniejszym punktem określania ceny mieszkań jest adekwatność i obiektywność. Ale dla sprzedawcy mieszkania jest bezcenne z powodu ważnych wydarzeń. A dla ciebie, jeśli chodzi o kupującego, są to tylko ściany i potencjalny dom.

• Najłatwiejszym i najbardziej niezawodnym sposobem jest Zamów usługi profesjonalistów zyskuje za opłatą.Wielu Rosjan nie zgadza się zapłacić dodatkowych tysięcy rubli, ale ta metoda jest uważana za oficjalną! Okres projektowania trwa do 7 dni. Sprzedawca nie może sprzedawać mieszkań poniżej wartości ustalonej przez rzeczoznawcy. Chociaż nic nie uniemożliwia dwóch stron uzgodnienia ich ceny. Jedyną rzeczą jest to, że podatek będzie nadal zapłacony za oficjalną ocenę mieszkań. Głównym minus transakcji jest wytyczna takiej oceny nie do rzeczywistych cen, ale dla takich ofert.
• Usługi nieruchomości będą kosztować nieco tańsze. Głównym plusem jest to, że pracownik koncentruje się już na rzeczywistych kosztach takich mieszkań. Ale celowo przeceni koszty, aby istniała okazja do targowania się. Jednocześnie nie zapominamy, że pośrednik ma własną korzyść - z wszelkimi połączeniami, które można znaleźć w innym obiekcie.
• Ale możesz to zrobić sam. Aby to zrobić, przestudiuj rynek z takimi ofertami. Ale jednocześnie musisz wziąć pod uwagę:
  • wiek w domu
  • stan mieszkania
  • wejście, terytorium domu i dzielnica

Ważne: Jeśli problemy z mieszkaniami zostaną rozwiązane wraz z udziałem sądu, firmy ubezpieczeniowej lub innej organizacji finansowej, ocena powinna być przeprowadzana wyłącznie przez rzeczoznawców!

Jak poprawnie kupić mieszkanie: oceniamy rzeczywistą wartość nieruchomości - co wpływa na ocenę?

Koszt mieszkań jest wysyłany przez sprzedawcę na etapie składania wniosku. Ale nabywca, jeśli chce poprawnie kupić mieszkanie w rzeczywistej cenie, powinien być w przybliżeniu zorientowany w kategorii cen.

Podstawowy sposób określenia ceny kupującego - Aby zbadać ceny podobnych mieszkań za umieszczanie, miernik, stan. Będzie to Twoja średnia ocena orientacyjna, aby nie przepłacać. W takim przypadku kupujący musi zrozumieć, jak i jakie czynniki wpływają na cenę.

• Dystrykt i miejsce - prestiż, infrastruktura:

Plus koszt: Zatrzymania transportu, sklepy, parki, szkoły, przedszkole.

Zmniejsza koszt: Obecność przedsiębiorstw przemysłowych, szkodliwych fabryk, stacji benzynowych, hałaśliwych miejsc.

• Typ/materiał w domu:

Plus koszt: Ceglane domy i nowe budynki, obecność balkonu, piwnicy; dobra izolacja dźwięku i termiczna; Możliwość ukończenia/przebudowy.

Zmniejsza koszt: Domy panelowe.

• Piętro:

Plus koszt: Zawsze w priorytetach średnie podłogi.

Zmniejsza koszt: brak lub nieprawidłowe działanie windy; Minus 5%, jeśli na końcu pierwsze, ekstremalne podłogowe lub narożne mieszkanie (z powodu wilgoci/bezpieczeństwa/złego dachu).

• Stan naprawy:

Plus koszt: Indywidualne ogrzewanie, izolacja ścian zewnętrznych, nowoczesne okna instalacyjne i podwójne szklane okna. Według statystyk szukają mieszkania już z potrzebą dużych inwestycji plus 10-15% w tej cenie.

Zmniejsza koszt: Brak powyższych punktów.

• Widok z okna, sąsiednie terytorium:

Plus koszt: Concierge, Security, naprawione wejście, kształtowanie krajobrazu, grunt dla dzieci i sportów, piękny krajobraz, notatki kulturalne (to nie oznacza sąsiada w garażu sztuki ulicznej).

Zmniejsza koszt: 2-5 %, jeśli nieatrakcyjne wejście, wąski dziedziniec bez parkowania, składowisko naprzeciwko domu itp.; Minus 5-10%, jeśli okna wychodzą na hałaśliwy ulica.

Cechy rynku nieruchomości - sezonowe wahania cen, sytuacja gospodarcza. Jeśli sprzedaż jest pilna lub występują problemy z dokumentami, nielegalna przebudowa wynosi minus 5-10%.

Jak poprawnie kupić mieszkanie, aby nie oszukać: kwestie prawne - co należy sprawdzić?

Kupowanie mieszkań nie jest cukierkiem do zakupu w supermarkecie. Kupując mieszkanie, nawet 100% intuicji i czujności w obu oczach nie pomogą, ponieważ istnieje tak wiele ryzyka. Dlatego jeśli Twoim celem jest prawidłowe zakup mieszkania, wtedy Lepiej nie eksperymentować bez doświadczonego prawnika i notariusza. Ale jeśli zdecydujesz się samodzielnie działać, powinieneś zwrócić szczególną uwagę na niektóre indywidualne punkty.

• Osobowość sprzedawcy - Badamy dokumenty, rejestrację, stan cywilny (koniecznie pisemna zgoda drugiej połowy na sprzedaż i obowiązkową weryfikację rejestru).

Ważne: możesz sprawdzić autentyczność paszportu przez FMS Federacji Rosyjskiej.

• Dokumenty dla własności:
  • umowa w sprawie zakupu, prywatyzacji, darowizny, przeniesienia od dewelopera itp.;
  • jeśli obudowa jest uzyskiwana za pośrednictwem dziedziczenia - jego certyfikat. W notariusza, do którego był również odwołanie, można wykluczyć innych wnioskodawców;
  • wykluczyć prawo 3 osób do mieszkania (spory sądowe, spadkobiercy, wspólna nieruchomość);
  • wyciąg z książki domowej i ujednoliconego rejestru stanu;
  • katastralny i techniczny (jeśli tam).

Ważne: sprawdzamy zezwolenie na pobyt w książce domowej. I zwracamy szczególną uwagę na tymczasowo pisane ludzi!

• Dokumentacja techniczna:
  • sprawdzamy dokładność adresu - rzeczywistego/dokumentu;
  • miernik i inne parametry (przebudowa).

Ważne: wszelkie zmiany w rzeczywistości muszą mieć dowody dokumentalne. Aby uzyskać własną gwarancję, lepiej zadzwoń do pracownika BTI.

• Trust Deal:
  • sprawdzamy moc adwokata (linie);
  • objętość mocy;
  • autentyczność pełnomocnictwa, wysyłając pisemne żądanie notariusza, który wydał ten artykuł.
• Sprawdzamy brak obciążeń:
  • aresztowania, zakazy, hipoteki, spór sądowy (z rejestru państwa);
  • zakaz podatków w imieniu sprzedawcy;
  • dług na media (można uzyskać na MFC wraz z informacjami, ilu właścicieli przepisanych, w jaki sposób mieszkania przeszło na własność);
  • zdolność prawna wszystkich właścicieli.

Ważne: podczas sporządzania umowy można zwrócić uwagę na klauzulę, że w przypadku długu miejskiego sprzedawca jest odpowiedzialny!

• Studiujemy historię własności, jesteśmy niepokojące, jeśli:
  • w krótkim czasie było kilka transakcji z własnością;
  • jeżeli własność sprzedawcy mieszkalnictwa na podstawie decyzji sądowej.
• Dowiadujemy się, czy nie ma otwartych plików statków na temat odzyskiwania pieniędzy od sprzedawcy!
• Jeśli sprzedawca jest podmiotem prawnym: badamy ustawę o jego rejestracji.
• Jeśli jeden z właścicieli/właściciela jest niewielką - pozwoleniem na opiekę i władze powiernicze.
• Jeśli nieruchomości należy do więźnia: po odbyciu terminu mają prawo do części już sprzedanych mieszkań.

Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym: 7 głównych zagrożeń

Kiedy istnieje niebezpieczeństwo:

• z niezależnym zakupem bez doświadczenia;
• bez właściwej weryfikacji dokumentów i historii własności;
• po ponownym zarejestrowaniu z niedocenianą oceną ekspercką;
• kupując tanio, nie znając przyczyn obniżenia cen;
• depozyt jest niepoprawnie ozdobiony.

I są to dalekie od wszystkich sytuacji, które mogą się pojawić. Dlatego jeśli chcesz poprawnie kupić mieszkanie, aby pozbawiony skrupułów sprzedawca nie zniknął z twoimi pieniędzmi lub po pewnym czasie umowa sprzedaży nie była nieważna, Skontaktuj się z nieruchomościami i notariuszami z dobrą reputacją biznesową.

Jak poprawnie kupić mieszkanie: podstawowe etapy i niezbędne dokumenty

Na początek, aby poprawnie kupić mieszkanie, konieczne jest omówienie warunków transakcji w formie ustnej i pisemnej. Główne punkty, na które należy zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania: cena, płatność usług notarium, terminy wyłączenia mieszkań przez sprzedawcę, listę mebli i innych przedmiotów, które pozostają w mieszkaniu.

Program zakończenia samej umowy składa się z:

• Wstępna umowa i przeniesienie zaliczki, depozyt;
• Przygotowanie wszystkich dokumentów;
• Dostawa zebranego pakietu dokumentów do organu rejestracyjnego;
• Dokumenty otrzymujące.

Zbierz wszystkie niezbędne dokumenty:

1. Ekstrakt dla mieszkania z ujednoliconego rejestru stanu;
2. Dokumenty potwierdzające własność sprzedawcy nieruchomości;
3. Ekstrakt z książki domowej;
4. Strony dotyczące rejestracji państwowej przeniesienia własności domu (dokumenty te mogą zostać utworzone przez brokera lub wypełnienia wypełnienia można znaleźć na stronie internetowej rejestru federalnego lub specjalistę od MFC wypełnia go niezależnie);
5. Otrzymanie opłaty;
6. Katastralny paszport;
7. Umowa sprzedaży z potwierdzeniem akceptacji (trzy kopie);
8. Notarialnie zgoda małżonka sprzedawcy;
9. Zgoda rodziców lub zgoda opiekunów (jeśli dziecko w wieku od 14 do 18 lat uczestniczy w transakcji);
10. Paszporty wszystkich uczestników transakcji.

Są to główne i obowiązkowe dokumenty, które będą potrzebne podczas wykonywania transakcji. Może być również wymagane w celu dostarczenia dodatkowej dokumentacji, która należy podać na żądanie.

Jak prawidłowo kupić mieszkanie: ważne punkty w podpisaniu wstępnej umowy i przeniesienia płatności zaliczki, depozyt

Kolejnym etapem zakupu nieruchomości jest projektowanie i podpisanie umowy sprzedaży.

Uważaj, aby poprawnie kupić mieszkanie, musisz sporządzić dwa kontrakty.

Pierwsza umowa - Prudowłosy!

Wskazuje, że strony są gotowe sporządzić umowę i zdecydowały na pełną cenę nieruchomości. Niniejsza Umowa opisuje miejsce i warunki transakcji, cenę i procedurę zapłaty nieruchomości, Kwota zobowiązania i lub zaliczki.

W ostatniej chwili powinieneś nieco zatrzymać i wyjaśnić różnicę między tymi koncepcjami, aby chronić siebie i ponieść minimalne koszty w przypadku transakcji.

Zaliczka i depozyt są podobnymi pojęciami, ale z fundamentalną różnicą!

Depozyt ma jasne ograniczenia w próbach naruszenia umowy:

• jeśli kupujący odmówi zakupu mieszkania, kwota zapłacona nie jest zwrócona, ale pozostaje z sprzedawcą;
• jeśli sprzedawca narusza umowę, rekompensata pieniężna jest równa 2. skłonności. Tak powiem, czas spędzony i niespełnionych marzeń kupującego otrzymują rekompensatę;
• w przypadku okoliczności siły Majere, które nie zależą od żadnej ze stron, umowa jest anulowana, a przyrzeczenie jest zwracane.

Ważne: depozyt jest zawarty na rachunku przyszłej płatności i jest koniecznie ustalany w pisemnej umowie! Ale depozyt należy odróżnić od zaliczki.

Postęp - częściowa przedpłata, Który, podobnie jak depozyt, jest zawarty na rachunku przyszłej płatności za przeniesienie nieruchomości i jest zapisywany w pisemnej umowie.

Znacząca różnica między zaliczką a depozytem jest to, że w każdym razie powraca, niezależnie od tego, czyją wadą umowę by się zepsuła!

Na tym etapie kupujący nadal ma możliwość sprawdzenia prawnej czystości zakupionego obiektu, dostępności zaległości w mieszkaniu/domu i wyjaśnia sposób ich spłaty.

Ważne: musi być potwierdzenie przeniesienia pieniędzy, najlepiej notarialnie!

Jak poprawnie kupić mieszkanie: Druga umowa jest główna!

Potwierdza przeniesienie własności. Jest to najważniejszy etap transakcji, jak prawidłowo kupić mieszkanie.

• Umowa musi wskazywać pełne dane, zgodnie z paszportem, kupującym i sprzedawcą. Aby uniknąć oszustwa i utraty pieniędzy, umowa należy wskazać w umowie.
• Jeśli w przyszłości pojawią się nieprzewidziane okoliczności, jako kupujący, możesz zwrócić całą kwotę pieniędzy. Również w umowie zalecana jest nazwa i adres obiektu, obszaru i danych na temat przebudowy, kosztów i metody obliczeń.

Umowa musi zostać notarialna! Przed podpisaniem nie zapomnij odejmować umowy sprzedaży.

Jak prawidłowo kupić mieszkanie: przenoszenie pieniędzy

• Jeśli kupisz mieszkanie lub dom za gotówkę, Przeprowadź przeniesienie pieniędzy na notariusza i obowiązkowo sporządzić paragon. Bardzo ważne jest również, aby sprzedawca był z tobą Sprawdziłem pieniądze na autentyczność. Nie spiesz się, aby dać pieniądze, bądź czujny, z kim kończysz umowy!
• Możesz uzyskać raty. Aspekty te są omawiane z kupującym - średni termin płatności wynosi do 1 rok, ale maksymalnie 2 lata. Wprowadzono kwotę 50% z notarialnym potwierdzeniem przeniesienia pieniędzy. Saldo jest podzielone na miesięczne płatności lub jest wypłacane przez całą kwotę na końcu kadencji. Ale nie wszyscy sprzedawcy zgadzają się na taką umowę.
• Możesz także zorganizować kapitał hipoteczny lub macierzyński. Ale ten aspekt nie jest odpowiedni dla wszystkich. Ponieważ nie każdy może otrzymać kredyt hipoteczny, ale dla kapitału konieczne jest posiadanie od 2 dzieci i wieku jednego z małżonków poniżej 30 lat.

Ważne: przeniesienie dużej ilości pieniędzy jest lepsze dzięki notariuszowi pracownika lub przeniesieniu funduszy przez bank!

Aby nie zostać oszukanym, powinieneś dokładnie przygotować się do zakupu i przestudiować całą dokumentację. Ważne jest, aby pracować z oryginałami dokumentów, a nie ich kopiami. Aby prawidłowo kupić mieszkanie, nie powinieneś zbyt ufać i najlepiej jest skontaktować się z profesjonalistami - wysoce wyspecjalizowani prawnicy, zaufani pośredniki pośredników i notariuszy sumiennych. Dobry zakup!

Wideo: Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym?