Come acquistare correttamente un appartamento: stimiamo il suo valore reale. Come acquistare un appartamento nel mercato secondario, in modo che non ingannino: questioni legali, fasi, documenti necessari, 7 errori di base quando si concludono un accordo

Questo articolo ti aiuterà a capire come acquistare correttamente immobili a un valore reale senza perdere denaro e alloggi.

L'acquisto di alloggi è un momento importante e responsabile della vita di ogni famiglia. E l'accordo immobiliare è uno degli eventi più difficili e difficili. È molto importante prepararsi per l'acquisto e non solo accumulare denaro. Se non si desidera diventare vittima di contenziosi o frodi e attraversare già mentalmente la soglia dell'appartamento acquistato con un piede, dovresti capire molte delle complessità della transazione di acquisto e vendita immobiliare. Per acquistare un appartamento correttamente, dovresti prima studiare tutte le sottigliezze e i momenti legali.

Come acquistare correttamente un appartamento: valutiamo il valore reale del settore immobiliare: chi sta valutando?

Per acquistare o vendere correttamente un appartamento, è necessario determinare il suo costo reale! Il punto più importante per determinare il prezzo degli alloggi è l'adeguatezza e l'obiettività. Ma per il venditore, l'edilizia abitativa non ha prezzo a causa di eventi importanti. E per te, come per un acquirente, queste sono solo mura e una potenziale casa.

• Il modo più semplice e affidabile è Ordina servizi di professionisti-stima per una commissione.Molti russi non sono d'accordo a pagare migliaia di rubli extra, ma questo metodo è considerato ufficiale! Il periodo di progettazione richiede fino a 7 giorni. Il venditore non può vendere alloggi al di sotto del valore stabilito dal perito. Sebbene nulla impedisca alle due parti di accettare il loro prezzo. L'unica cosa è che l'imposta sarà ancora pagata per la valutazione ufficiale degli alloggi. Il principale meno della transazione è una linea guida di tale valutazione non ai prezzi reali, ma per tali offerte.
• I servizi di agenti immobiliari costeranno un po 'più economici. Il Main Plus è che il dipendente è già focalizzato sul costo reale di tali appartamenti. Ma sopravvaluterà deliberatamente il costo in modo che ci sia un'opportunità per contrattare. E allo stesso tempo, non dimentichiamo che l'agente immobiliare ha i suoi benefici - con qualsiasi chiamata puoi trovare un client su un altro oggetto.
• Ma puoi farlo da solo. Per fare ciò, studia il mercato con tali offerte. Ma allo stesso tempo devi prendere in considerazione:
  • età a casa
  • le condizioni dell'appartamento
  • ingresso, territorio della casa e distretto

IMPORTANTE: se i problemi con le abitazioni vengono risolti con la partecipazione del tribunale, della compagnia assicurativa o di qualsiasi altra organizzazione finanziaria, la valutazione dovrebbe essere effettuata solo dai periti!

Come acquistare correttamente un appartamento: valutiamo il valore reale del settore immobiliare: cosa influisce sulla valutazione?

Il costo degli alloggi è presentato dal venditore nella fase di presentazione di una domanda. Ma l'acquirente, se vuole acquistare correttamente un appartamento a un prezzo reale, dovrebbe essere approssimativamente orientato nella categoria dei prezzi.

Il modo base per determinare il prezzo per l'acquirente - Studiare i prezzi per alloggi simili per posizionamento, contatore, condizione. Questa sarà la tua valutazione indicativa media, in modo da non pagare in eccesso. In questo caso, l'acquirente deve capire come e quali fattori influenzano il prezzo.

• Distretto e collocamento - Prestigio, Infrastruttura:

Inoltre al costo: Stop dei trasporti, negozi, parchi, scuole, asili.

Riduce il costo: La presenza di imprese industriali, fabbriche dannose, stazioni di servizio, luoghi rumorosi.

• Tipo/materiale a casa:

Inoltre al costo: Case di mattoni e nuovi edifici, presenza di un balcone, seminterrato; buon suono e isolamento termico; La possibilità di completare/riqualificazione.

Riduce il costo: Case di pannelli.

• Pavimento:

Inoltre al costo: Sempre nei piani medi.

Riduce il costo: l'assenza o il malfunzionamento dell'ascensore; Meno il 5%se alla fine il primo appartamento all'estremo pavimento o angolo (a causa di un tetto umido/di sicurezza/cattivo).

• Stato di riparazione:

Inoltre al costo: Riscaldamento individuale, isolamento di pareti esterne, impianti idraulici moderni e finestre a doppio smalto. Secondo le statistiche, stanno cercando un appartamento già con o senza la necessità di grandi investimenti più il 10-15% al \u200b\u200bprezzo.

Riduce il costo: L'assenza dei punti di cui sopra.

• Visualizza dalla finestra, territorio adiacente:

Inoltre al costo: Concierge, sicurezza, ingresso riparato, paesaggi, terreni per bambini e sportivi, bellissimi paesaggi, memo culturali (questo non significa un vicino nel garage della street art).

Riduce il costo: 2-5 %, se un ingresso poco attraente, uno stretto cortile senza parcheggio, una discarica di fronte alla casa, ecc.; Meno il 5-10% se le finestre si affacciano sulla strada rumorosa.

Caratteristiche del mercato immobiliare: fluttuazioni dei prezzi stagionali, situazione economica. Se la vendita è urgente o ci sono problemi con i documenti, la riqualificazione illegale è meno del 5-10%.

Come acquistare un appartamento correttamente in modo da non ingannare: problemi legali: cosa deve essere controllato?

Acquistare l'edilizia abitativa non è una caramella da acquistare in un supermercato. Quando acquisti abitazioni, anche l'intuizione del 100% e la vigilanza in entrambi gli occhi non aiuteranno, poiché ci sono così tanti rischi. Pertanto, se il tuo obiettivo è quello di acquistare un appartamento correttamente, allora È meglio non sperimentare senza un avvocato esperto e un notaio. Ma se decidi di recitare da solo, allora dovresti prestare particolare attenzione ad alcuni punti individuali.

• La personalità del venditore - Studiamo i documenti, la registrazione, lo stato civile (necessariamente il consenso scritto della seconda metà per la vendita e la verifica obbligatoria del registro).

Importante: puoi controllare l'autenticità del passaporto da parte della FMS della Federazione Russa.

• Documenti per la proprietà:
  • un accordo sull'acquisto, la privatizzazione, la donazione, il trasferimento dallo sviluppatore, ecc.;
  • se l'alloggiamento è ottenuto attraverso un'eredità, un certificato di esso. Nel notaio, a cui c'era anche un ricorso, si possono escludere altri candidati;
  • escludere il diritto di 3 persone all'appartamento (controversie giudiziarie, eredi, proprietà condivisa);
  • estratto dal libro della casa e dal registro statale unificato;
  • passaporto catastale e tecnico (se lì).

Importante: controlliamo il permesso di soggiorno sul libro della casa. E prestiamo particolare attenzione alle persone temporaneamente scritte!

• Documentazione tecnica:
  • controlliamo l'accuratezza dell'indirizzo - effettivo/documentario;
  • metro e altri parametri (riqualificazione).

Importante: qualsiasi cambiamento nella realtà deve avere prove documentali. Per la tua garanzia, meglio chiamare un dipendente della BTI.

• Accordo di fiducia:
  • controlliamo il potere del procuratore (linee);
  • il volume dei poteri;
  • l'autenticità del procuratore, inviando una richiesta scritta al notaio, che ha emesso questo documento.
• Verifichiamo la mancanza di ingombri:
  • arresti, divieti, mutui, controversie giudiziarie (dal registro statale);
  • divieti fiscali in nome del venditore;
  • debito per i servizi pubblici (può essere ottenuto presso l'MFC insieme alle informazioni, quanti proprietari hanno prescritto, come gli alloggi sono passati in proprietà);
  • la capacità legale di tutti i proprietari.

Importante: quando si elabora il contratto, è possibile notare la clausola che nel caso del debito municipale, il venditore è responsabile!

• Studiamo la storia della proprietà, siamo allarmanti se:
  • in breve tempo, ci sono state diverse transazioni con proprietà;
  • se la proprietà del venditore di alloggi sulla base di una decisione giudiziaria.
• Scopriamo se non ci sono file di navi aperti sul recupero del denaro dal venditore!
• Se il venditore è un'entità legale: studiamo lo statuto sulla sua registrazione.
• Se uno dei proprietari/proprietari è un permesso minore delle autorità di tutela e trusteeship.
• Se il settore immobiliare appartiene al prigioniero: dopo aver scontato la scadenza, ha il diritto alla parte degli alloggi già venduti.

Come acquistare un appartamento nel mercato secondario: 7 rischi principali

Quando c'è un pericolo:

• con un acquisto indipendente senza esperienza;
• senza verifica competente dei documenti e della storia della proprietà;
• se ri -registrato con una valutazione di esperti sottovalutata;
• quando si acquista a buon mercato, non conoscere le ragioni della riduzione del prezzo;
• il deposito è decorato in modo errato.

E queste sono lontane da tutte le situazioni che possono sorgere. Pertanto, se si desidera acquistare un appartamento correttamente e in modo che il venditore senza scrupoli non scompaia con i tuoi soldi, o dopo un po 'il contratto di vendita non era non valido, Contatta gli agenti immobiliari e i notai con una buona reputazione commerciale.

Come acquistare correttamente un appartamento: fasi di base e documenti necessari

Per cominciare, per acquistare un appartamento correttamente, è necessario discutere le condizioni della transazione in forma orale e scritta. I punti principali a cui dovresti prestare attenzione quando si acquista un appartamento: prezzo, pagamento di servizi notatai, le scadenze per l'esenzione di alloggi da parte del venditore, un elenco di mobili e altri articoli che rimangono nell'appartamento.

Lo schema di conclusione del contratto stesso consiste in:

• Accordo preliminare e trasferimento di anticipo, deposito;
• Preparazione di tutti i documenti;
• Consegna del pacchetto raccolto di documenti all'Autorità di registrazione;
• Documenti ricevendo.

Raccogli tutti i documenti necessari:

1. Un estratto per un appartamento dal registro statale unificato;
2. Documenti che confermano la proprietà del venditore negli immobili;
3. Estratto dal libro della casa;
4. Le parti sulla registrazione statale del trasferimento di proprietà della casa (questi documenti possono essere creati da un broker o le otturazioni del riempimento sono disponibili sul sito Web del registro federale o lo specialista MFC lo riempie in modo indipendente);
5. Ricevimento del pagamento della commissione;
6. Passaporto catastale;
7. Contratto di vendita con conferma dell'accettazione (tre copie);
8. Consenso notarilo del coniuge del venditore;
9. Il consenso dei genitori o il permesso dei Guardiani (se un bambino di età compresa tra 14 e 18 anni partecipa alla transazione);
10. Passaporti di tutti i partecipanti alla transazione.

Questi sono i documenti principali e obbligatori che saranno necessari durante l'esecuzione di una transazione. Potrebbe anche essere necessario fornire una documentazione aggiuntiva che dovrebbe essere fornita su richiesta.

Come acquistare correttamente un appartamento: punti importanti per firmare un contratto preliminare e trasferimento di un pagamento anticipato, un deposito

La fase successiva dell'acquisto di immobili è la progettazione e la firma del contratto di vendita.

Fai attenzione ad acquistare un appartamento correttamente, è necessario elaborare due contratti.

Il primo contratto - Ptesta Rossa!

Indica che le parti sono pronte a elaborare un accordo e hanno deciso l'intero prezzo degli immobili. Il presente Accordo descrive il luogo e i termini della transazione, il prezzo e la procedura per il pagamento di immobili, L'importo dell'impegno e / o il pagamento anticipato.

All'ultimo momento, dovresti fermarti e spiegare un po 'la differenza tra questi concetti per proteggerti e sostenere costi minimi in caso di accordo della transazione.

Anticipo e un deposito sono concetti simili, ma con una differenza fondamentale!

Il deposito ha chiare restrizioni nei tentativi di violare il contratto:

• se l'acquirente rifiuta di acquistare un appartamento, l'importo pagato non viene restituito, ma rimane con il venditore;
• se il venditore viola l'accordo, il risarcimento monetario è uguale alle 2a inclinazioni. Per così dire, il tempo trascorso e i sogni insoddisfatti dell'acquirente sono compensati;
• in caso di forze, circostanze che non dipendono da nessuna delle parti, il contratto viene annullato e il impegno viene restituito.

Importante: il deposito è incluso nel conto del pagamento futuro ed è necessariamente risolto nel contratto scritto! Ma il deposito deve essere distinto dall'anticipo.

Anticipo - pagamento anticipato parziale, Che, come il deposito, è incluso nel conto del pagamento futuro per il trasferimento di proprietà ed è registrato nel contratto scritto.

La differenza significativa tra anticipo e deposito è che è in ogni caso, ritorna, indipendentemente dalla colpa l'accordo si spezzerebbe!

In questa fase, l'acquirente ha ancora l'opportunità di verificare la pulizia legale dell'oggetto acquistato, la disponibilità di arretrati nell'appartamento/casa e chiarire il modo di rimborsarli.

IMPORTANTE: deve esserci una ricevuta sul trasferimento di denaro, idealmente autenticata!

Come acquistare correttamente un appartamento: il secondo accordo è quello principale!

Conferma il trasferimento di proprietà. Questa è la fase più importante della transazione, come acquistare correttamente un appartamento.

• Il contratto deve indicare i dati completi, in conformità con il passaporto, l'acquirente e il venditore. Per evitare l'inganno e la perdita di denaro, il contratto dovrebbe essere indicato nel contratto.
• Se in futuro sorgono circostanze impreviste, come acquirente, è possibile restituire l'intera quantità di denaro. Anche nel contratto, sono prescritti il \u200b\u200bnome e l'indirizzo dell'oggetto, dell'area e dei dati sulla riqualificazione, i costi e il metodo di calcolo.

Il contratto deve essere autenticato! Prima di firmare, non dimenticare di sottrarre il contratto di vendita.

Come acquistare un appartamento correttamente: trasferimento di denaro

• Se acquisti un appartamento o una casa in contanti, Eseguire il trasferimento di denaro in un notaio e obbligatorio elaborare una ricevuta. È anche molto importante che il venditore sia con te Ho controllato i soldi per l'autenticità. Non affrettarti a dare soldi, sii vigile con i quali stai concludendo contratti!
• Puoi ottenere rate. Questi aspetti sono discussi con l'acquirente: la scadenza media di pagamento è fino a 1 anno, ma fino a un massimo di 2 anni. Viene introdotto l'importo del 50% con la conferma notariale del trasferimento di denaro. Il saldo è diviso in pagamenti mensili o è pagato dall'intero importo alla fine del termine. Ma non tutti i venditori concordano un tale accordo.
• Puoi anche organizzare un mutuo o un capitale di maternità. Ma questo aspetto non è adatto a tutti. Dal momento che non tutti possono ottenere un mutuo, ma per il capitale è necessario avere da 2 bambini e l'età di uno dei coniugi di età inferiore ai 30 anni.

IMPORTANTE: trasferimento di una grande quantità di denaro è migliore con un dipendente notaio o trasferimento di fondi attraverso la banca!

Per non essere ingannati, dovresti prepararti attentamente per l'acquisto e studiare tutta la documentazione. È importante lavorare con gli originali dei documenti, non con le loro copie. Per acquistare un appartamento correttamente, non dovresti essere eccessivamente fidato ed è meglio contattare i professionisti: avvocati altamente specializzati, agenti immobiliari di fiducia e notai coscienziosi. Buon acquisto!

Video: come acquistare un appartamento nel mercato secondario?