Cara membeli apartemen dengan benar: kami memperkirakan nilai sebenarnya. Bagaimana membeli apartemen di pasar sekunder, sehingga mereka tidak menipu: masalah hukum, tahapan, dokumen yang diperlukan, 7 kesalahan dasar saat menyimpulkan kesepakatan

Artikel ini akan membantu Anda mengetahui cara membeli real estat dengan benar dengan nilai nyata tanpa kehilangan uang dan perumahan.

Membeli perumahan adalah momen penting dan bertanggung jawab dalam kehidupan setiap keluarga. Dan kesepakatan real estat adalah salah satu peristiwa yang paling sulit dan sulit. Sangat penting untuk mempersiapkan pembelian, dan bukan hanya mengumpulkan uang. Jika Anda tidak ingin menjadi korban litigasi atau penipuan, dan secara mental sudah melewati ambang batas apartemen yang dibeli dengan satu kaki, Anda harus mengetahui banyak seluk -beluk transaksi pembelian real estat dan penjualan. Untuk membeli apartemen dengan benar, Anda harus terlebih dahulu mempelajari semua seluk -beluk dan momen hukum.

Bagaimana cara membeli apartemen dengan benar: Kami mengevaluasi nilai nyata real estat - siapa yang menilai?

Untuk membeli atau menjual apartemen dengan benar, Anda perlu menentukan biaya sebenarnya! Poin terpenting dalam menentukan harga perumahan adalah kecukupan dan objektivitas. Tetapi bagi penjual, perumahan sangat berharga karena peristiwa penting. Dan bagi Anda, untuk pembeli, ini hanya dinding dan rumah potensial.

• Cara termudah dan paling dapat diandalkan adalah Pesanan Layanan Profesional-Perkiraan untuk Biaya.Banyak orang Rusia tidak setuju untuk membayar ribuan rubel tambahan, tetapi metode ini dianggap resmi! Periode desain memakan waktu hingga 7 hari. Penjual tidak dapat menjual perumahan di bawah nilai yang ditetapkan oleh penilai. Meskipun tidak ada yang mencegah dua pihak dari menyetujui harga mereka. Satu -satunya hal adalah bahwa pajak masih akan dibayar untuk penilaian resmi perumahan. Kecil utama dari transaksi adalah pedoman penilaian semacam itu bukan dengan harga riil, tetapi untuk penawaran tersebut.
• Layanan agen penjual akan lebih murah. Plus utama adalah bahwa karyawan sudah fokus pada biaya nyata apartemen tersebut. Tapi dia dengan sengaja akan melebih -lebihkan biaya sehingga ada peluang untuk tawar -menawar. Dan pada saat yang sama, kami tidak lupa bahwa makelar memiliki manfaatnya sendiri - dengan panggilan apa pun Anda dapat menemukan klien di objek lain.
• Tapi Anda bisa melakukannya sendiri. Untuk melakukan ini, pelajari pasar dengan penawaran tersebut. Tetapi pada saat yang sama Anda harus memperhitungkan:
  • usia di rumah
  • kondisi apartemen
  • pintu masuk, wilayah rumah dan distrik

Penting: Jika masalah dengan perumahan diselesaikan dengan partisipasi pengadilan, perusahaan asuransi atau organisasi keuangan lainnya, maka penilaian hanya boleh dilakukan oleh penilai!

Bagaimana cara membeli apartemen dengan benar: Kami mengevaluasi nilai nyata real estat - apa yang mempengaruhi penilaian?

Biaya perumahan diajukan oleh penjual pada tahap mengirimkan aplikasi. Tetapi pembeli, jika dia ingin membeli apartemen dengan benar dengan harga nyata, harus kira -kira berorientasi pada kategori harga.

Cara dasar untuk menentukan harga pembeli - Untuk mempelajari harga untuk perumahan serupa untuk penempatan, meter, kondisi. Ini akan menjadi penilaian indikatif rata -rata Anda, agar tidak membayar lebih. Dalam hal ini, pembeli harus memahami bagaimana dan faktor apa yang mempengaruhi harga.

• Distrik dan Penempatan - Prestige, Infrastruktur:

Plus untuk biaya: Perhentian transportasi, toko, taman, sekolah, taman kanak -kanak.

Mengurangi biaya: Kehadiran perusahaan industri, pabrik berbahaya, pompa bensin, tempat -tempat bising.

• Jenis/Bahan di Rumah:

Plus untuk biaya: rumah -rumah bata dan bangunan baru, kehadiran balkon, ruang bawah tanah; Insulasi suara dan termal yang bagus; Kemungkinan menyelesaikan/pembangunan kembali.

Mengurangi biaya: Rumah panel.

• Lantai:

Plus untuk biaya: Selalu dalam prioritas lantai sedang.

Mengurangi biaya: ketidakhadiran atau kerusakan lift; Minus 5%jika apartemen lantai pertama atau ekstrem pada akhirnya (karena atap lembab/keamanan/buruk).

• Status perbaikan:

Plus untuk biaya: Pemanasan individu, isolasi dinding eksternal, pipa ledeng modern dan jendela ganda. Menurut statistik, mereka sudah mencari apartemen dengan atau tanpa perlu investasi besar ditambah 10-15% untuk harga.

Mengurangi biaya: Tidak adanya poin di atas.

• Lihat dari jendela, wilayah yang berdekatan:

Plus untuk biaya: Concierge, keamanan, pintu masuk yang diperbaiki, lansekap, tanah anak -anak dan olahraga, pemandangan indah, memo budaya (ini tidak berarti tetangga di garasi seni jalanan).

Mengurangi biaya: 2-5 %, jika pintu masuk yang tidak menarik, halaman sempit tanpa parkir, tempat pembuangan sampah di seberang rumah, dll.; Minus 5-10% Jika jendela menghadap ke jalan yang berisik.

Fitur Pasar Real Estat - Fluktuasi Harga Musiman, Situasi Ekonomi. Jika penjualan ini mendesak atau ada masalah dengan dokumen, pembangunan kembali ilegal dikurangi 5-10%.

Bagaimana cara membeli apartemen dengan benar agar tidak menipu: masalah hukum - apa yang perlu diperiksa?

Untuk membeli perumahan bukanlah permen untuk dibeli di supermarket. Saat membeli perumahan, bahkan intuisi dan kewaspadaan 100% Anda di kedua mata tidak akan membantu, karena ada begitu banyak risiko. Oleh karena itu, jika tujuan Anda adalah membeli apartemen dengan benar, maka Lebih baik tidak bereksperimen tanpa pengacara dan notaris yang berpengalaman. Tetapi jika Anda memutuskan untuk bertindak sendiri, maka Anda harus memberikan perhatian khusus pada beberapa poin individu.

• Kepribadian penjual - Kami mempelajari dokumen, pendaftaran, status perkawinan (harus ditulis persetujuan dari babak kedua untuk dijual dan verifikasi wajib dari registri).

Penting: Anda dapat memeriksa keaslian paspor oleh FMS Federasi Rusia.

• Dokumen untuk kepemilikan:
  • perjanjian tentang pembelian, privatisasi, donasi, transfer dari pengembang, dll.;
  • jika perumahan diperoleh melalui warisan - sertifikatnya. Di notaris, di mana ada juga banding, seseorang dapat mengecualikan pelamar lain;
  • mengecualikan hak 3 orang ke apartemen (perselisihan pengadilan, ahli waris, properti bersama);
  • ekstrak dari Buku Rumah dan Daftar Negara Terpadu;
  • paspor kadastral dan teknis (jika ada).

PENTING: Kami memeriksa izin tinggal pada buku rumah. Dan kami memberikan perhatian khusus kepada orang yang ditulis untuk sementara waktu!

• Dokumentasi teknis:
  • kami memeriksa keakuratan alamat - aktual/dokumenter;
  • meter dan parameter lainnya (pembangunan kembali).

Penting: Setiap perubahan dalam kenyataan harus memiliki bukti dokumenter. Untuk jaminan Anda sendiri, lebih baik hubungi karyawan BTI.

• Kesepakatan Kepercayaan:
  • kami memeriksa surat kuasa (baris);
  • volume kekuatan;
  • keaslian surat kuasa, mengirimkan permintaan tertulis kepada Notaris, yang mengeluarkan makalah ini.
• Kami memeriksa kurangnya hambatan:
  • penangkapan, larangan, hipotek, perselisihan yudisial (dari Daftar Negara);
  • larangan pajak atas nama penjual;
  • hutang untuk utilitas (dapat diperoleh di MFC bersama dengan informasi, berapa banyak pemilik yang ditentukan, bagaimana perumahan telah diteruskan ke kepemilikan);
  • kapasitas hukum semua pemilik.

Penting: Saat menyusun kontrak, dimungkinkan untuk mencatat klausul bahwa dalam kasus utang kota, penjual bertanggung jawab!

• Kami mempelajari sejarah properti, kami mengkhawatirkan jika:
  • dalam waktu singkat, ada beberapa transaksi dengan properti;
  • jika kepemilikan penjual perumahan berdasarkan keputusan pengadilan.
• Kami mengetahui apakah tidak ada file kapal terbuka tentang pemulihan uang dari penjual!
• Jika penjual adalah badan hukum: kami mempelajari undang -undang tentang pendaftarannya.
• Jika salah satu pemilik/pemilik adalah izin - izin dari perwalian dan otoritas perwalian.
• Jika real estat milik tahanan: setelah menjalani tenggat waktu, memiliki hak untuk menjadi bagian dari perumahan yang sudah dijual.

Cara membeli apartemen di pasar sekunder: 7 risiko utama

Saat ada bahaya:

• dengan pembelian independen tanpa pengalaman;
• tanpa verifikasi dokumen yang kompeten dan sejarah kepemilikan;
• ketika diatur ulang dengan penilaian ahli yang diremehkan;
• saat membeli dengan murah, tidak mengetahui alasan pengurangan harga;
• deposit itu salah didekorasi.

Dan ini jauh dari semua situasi yang mungkin muncul. Oleh karena itu, jika Anda ingin membeli apartemen dengan benar, dan sehingga penjual yang tidak bermoral tidak menghilang dengan uang Anda, atau setelah beberapa saat kontrak penjualan tidak valid, Hubungi Realtors dan Notaris dengan reputasi bisnis yang baik.

Cara membeli apartemen dengan benar: tahapan dasar dan dokumen yang diperlukan

Untuk mulai dengan, untuk membeli apartemen dengan benar, perlu untuk membahas kondisi transaksi dalam bentuk lisan dan tertulis. Poin -poin utama yang harus Anda perhatikan saat membeli apartemen: harga, pembayaran layanan notaris, tenggat waktu untuk pembebasan perumahan oleh penjual, daftar furnitur dan barang -barang lainnya yang tetap ada di apartemen.

Skema menyimpulkan kontrak itu sendiri terdiri dari:

• Perjanjian awal dan transfer uang muka, setoran;
• Persiapan semua dokumen;
• Pengiriman paket dokumen yang dikumpulkan ke otoritas pendaftaran;
• Dokumen menerima.

Kumpulkan semua dokumen yang diperlukan:

1. Ekstrak untuk apartemen dari daftar negara terpadu;
2. Dokumen yang mengkonfirmasi kepemilikan penjual ke real estat;
3. Ekstrak dari buku rumah;
4. Para pihak tentang pendaftaran negara dari transfer kepemilikan rumah (dokumen -dokumen ini dapat dibuat oleh broker, atau isian pengisian dapat ditemukan di situs web Daftar Federal, atau spesialis MFC mengisinya secara mandiri);
5. Penerimaan pembayaran biaya;
6. Paspor Kadastral;
7. Kontrak penjualan dengan konfirmasi penerimaan (tiga salinan);
8. Persetujuan notaris dari pasangan penjual;
9. Persetujuan orang tua atau izin dari wali (jika seorang anak berusia 14 hingga 18 tahun berpartisipasi dalam transaksi);
10. Paspor dari semua peserta dalam transaksi.

Ini adalah dokumen utama dan wajib yang akan diperlukan saat menjalankan transaksi. Mungkin juga diminta untuk memberikan dokumentasi tambahan yang harus diberikan berdasarkan permintaan.

Cara membeli apartemen dengan benar: poin penting dalam menandatangani kontrak awal dan transfer pembayaran uang muka, setoran

Tahap selanjutnya dalam pembelian real estat adalah desain dan penandatanganan kontrak penjualan.

Berhati -hatilah untuk membeli apartemen dengan benar, Anda perlu menyusun dua kontrak.

Kontrak pertama - Pberambut merah!

Dia menunjukkan bahwa para pihak siap untuk membuat kesepakatan dan telah memutuskan harga penuh real estat. Perjanjian ini menjelaskan tempat dan ketentuan transaksi, harga dan prosedur pembayaran real estat, Jumlah janji dan atau pembayaran di muka.

Pada saat terakhir, Anda harus berhenti dan menjelaskan perbedaan antara konsep -konsep ini sedikit untuk melindungi diri sendiri dan mengeluarkan biaya minimal jika terjadi transaksi.

Advance dan deposit adalah konsep yang serupa, tetapi dengan perbedaan mendasar!

Setoran memiliki batasan yang jelas dalam upaya melanggar kontrak:

• jika pembeli menolak untuk membeli apartemen, jumlah yang dibayarkan tidak dikembalikan, tetapi tetap bersama penjual;
• jika penjual melanggar perjanjian, kompensasi moneter sama dengan kecenderungan ke -2. Jadi untuk berbicara, waktu yang dihabiskan dan impian yang tidak terpenuhi pembeli dikompensasi;
• dalam hal keadaan Force Majeure yang tidak bergantung pada salah satu pihak, kontrak dibatalkan dan janji dikembalikan.

Penting: Setoran termasuk dalam akun pembayaran di masa depan dan harus ditetapkan dalam kontrak tertulis! Tetapi deposit harus dibedakan dari kemajuan.

Kemajuan - prabayar parsial, Yang, seperti setoran, termasuk dalam akun pembayaran di masa depan untuk transfer properti dan dicatat dalam kontrak tertulis.

Perbedaan yang signifikan antara kemajuan dan deposit adalah bagaimanapun, ia kembali, terlepas dari kesalahan siapa kesepakatan itu akan rusak!

Pada tahap ini, pembeli masih memiliki kesempatan untuk memeriksa kebersihan hukum dari objek yang dibeli, ketersediaan tunggakan di apartemen/rumah dan mengklarifikasi cara untuk membayarnya.

PENTING: Harus ada kwitansi tentang transfer uang, idealnya dinotasikan!

Cara membeli apartemen dengan benar: perjanjian kedua adalah yang utama!

Dia mengkonfirmasi transfer kepemilikan. Ini adalah tahap paling penting dari transaksi, cara membeli apartemen dengan benar.

• Kontrak harus menunjukkan data lengkap, sesuai dengan paspor, pembeli dan penjual. Untuk menghindari penipuan dan kehilangan uang, kontrak harus ditunjukkan dalam kontrak.
• Jika keadaan yang tidak terduga muncul di masa depan, sebagai pembeli, Anda dapat mengembalikan seluruh jumlah uang. Juga dalam kontrak, nama dan alamat objek, area dan data tentang pembangunan kembali, biaya dan metode perhitungan ditentukan.

Kontrak harus diawali! Sebelum menandatangani, jangan lupa untuk mengurangi kontrak penjualan.

Cara membeli apartemen dengan benar: mentransfer uang

• Jika Anda membeli apartemen atau rumah untuk uang tunai, Lakukan transfer uang di notaris dan wajib menyusun tanda terima. Juga sangat penting bahwa penjual bersama Anda Saya memeriksa uang untuk keaslian. Jangan terburu -buru memberi uang, waspada dengan siapa Anda menyimpulkan kontrak!
• Anda bisa mendapatkan angsuran. Aspek -aspek ini dibahas dengan pembeli - batas waktu pembayaran rata -rata hingga 1 tahun, tetapi hingga maksimal 2 tahun. Jumlah 50% dengan konfirmasi notaris dari transfer uang diperkenalkan. Saldo dibagi menjadi pembayaran bulanan atau dibayar dengan seluruh jumlah pada akhir jangka waktu. Tetapi tidak semua penjual menyetujui kesepakatan seperti itu.
• Anda juga dapat mengatur modal hipotek atau bersalin. Tetapi aspek ini tidak cocok untuk semua orang. Karena tidak semua orang bisa mendapatkan hipotek, tetapi untuk modal perlu memiliki dari 2 anak dan usia salah satu pasangan di bawah 30 tahun.

Penting: Transfer sejumlah besar uang lebih baik dengan karyawan notaris atau transfer dana melalui bank!

Agar tidak tertipu, Anda harus dengan hati -hati mempersiapkan pembelian dan mempelajari semua dokumentasi. Penting untuk bekerja dengan dokumen asli, bukan salinannya. Untuk membeli apartemen dengan benar, Anda seharusnya tidak terlalu percaya dan yang terbaik adalah menghubungi profesional - pengacara yang sangat terspesialisasi, agen penjual tepercaya, dan notaris yang teliti. Pembelian yang bagus!

Video: Bagaimana cara membeli apartemen di pasar sekunder?