Kako pravilno kupiti stan: procjenjujemo njegovu stvarnu vrijednost. Kako kupiti stan na sekundarnom tržištu, tako da oni ne prevare: pravni problemi, faze, potrebni dokumenti, 7 osnovnih pogrešaka prilikom zaključenja ugovora

Ovaj će vam članak pomoći da shvatite kako pravilno kupiti nekretnine po stvarnoj vrijednosti bez gubitka novca i smještaja.

Kupnja stanovanja važan je i odgovoran trenutak u životu svake obitelji. A ugovor o nekretninama jedan je od najtežih i najtežih događaja. Vrlo je važno pripremiti se za kupnju, a ne samo akumulirati novac. Ako ne želite postati žrtva parnice ili prijevare, a već mentalno preći prag kupljenog stana jednom nogom, trebali biste shvatiti mnoge sitnice transakcije kupovine i prodaje nekretnina. Da biste ispravno kupili stan, prvo biste trebali proučiti sve pravne suptilnosti i trenutke.

Kako pravilno kupiti stan: procjenjujemo stvarnu vrijednost nekretnina - tko procjenjuje?

Da biste ispravno kupili ili prodali stan, morate odrediti njegov stvarni trošak! Najvažnija točka u određivanju cijene stanovanja su adekvatnost i objektivnost. Ali za prodavača, stanovanje je neprocjenjivo zbog važnih događaja. A za vas, kao i za kupca, to su samo zidovi i potencijalna kuća.

• Najlakši i najpouzdaniji način je Naručite usluge profesionalaca-procjenite za naknadu.Mnogi Rusi ne pristaju platiti dodatnih tisuća rubalja, ali ova se metoda smatra službenom! Razdoblje dizajna traje do 7 dana. Prodavatelj ne može prodati kućište ispod vrijednosti koje je odredio procjenitelj. Iako ništa ne sprječava da se dvije strane ne slože s njihovom cijenom. Jedino je da će porez i dalje biti plaćen za službenu procjenu stanovanja. Glavni minus transakcije je smjernica takve procjene ne stvarnih cijena, već za takve ponude.
• Usluge nekretnina koštat će malo jeftinije. Glavni plus je da je zaposlenik već usredotočen na stvarne troškove takvih stanova. Ali on će namjerno precijeniti troškove tako da postoji prilika za pregovaranje. I istodobno, ne zaboravljamo da Realtor ima svoju korist - uz bilo kakve pozive možete pronaći klijenta na drugom objektu.
• Ali to možete učiniti sami. Da biste to učinili, proučite tržište s takvim ponudama. Ali istovremeno morate uzeti u obzir:
  • dob kod kuće
  • stanje stana
  • ulaz, kućni teritorij i okrug

Važno: Ako se problemi sa stambenim zbrinjavanjem rješavaju sudjelovanjem Suda, osiguravajućeg društva ili bilo koje druge financijske organizacije, tada bi procjenu trebalo provesti samo procjenitelji!

Kako pravilno kupiti stan: procjenjujemo stvarnu vrijednost nekretnina - što utječe na procjenu?

Trošak stanovanja prodavatelj iznosi u fazi podnošenja prijave. Ali kupac, ako želi ispravno kupiti stan po stvarnoj cijeni, trebao bi biti približno orijentiran u kategoriju cijena.

Osnovni način utvrđivanja cijene za kupca - Proučavati cijene sličnog stanovanja za postavljanje, metar, stanje. Ovo će biti vaša prosječna indikativna procjena, kako ne biste preplatili. U ovom slučaju, kupac mora razumjeti kako i koji čimbenici utječu na cijenu.

• Okrug i plasman - Prestige, infrastruktura:

Plus trošku: Transport zaustavlja, trgovine, parkovi, škole, vrtić.

Smanjuje troškove: Prisutnost industrijskih poduzeća, štetnih tvornica, benzinskih postaja, bučnih mjesta.

• Tip/materijal kod kuće:

Plus trošku: Ciglane kuće i nove zgrade, prisutnost balkona, podrum; dobar zvuk i toplinska izolacija; Mogućnost dovršetka/preuređenja.

Smanjuje troškove: Panel kuće.

• Kat:

Plus trošku: Uvijek u prioritetima srednji podovi.

Smanjuje troškove: odsutnost ili neispravnost dizala; Minus 5%Ako je prvi, ekstremni pod ili kutni stan na kraju (zbog vlage/sigurnosti/lošeg krova).

• Stanje popravljanja:

Plus trošku: Pojedinačno grijanje, izolacija vanjskih zidova, moderni vodovod i dvostruko glazirani prozori. Prema statistikama, oni traže stan koji je već sa ili bez potrebe za velikim ulaganjima plus 10-15% do cijene.

Smanjuje troškove: Odsutnost gore navedenih točaka.

• Pogled kroz prozor, susjedni teritorij:

Plus trošku: Concierge, sigurnost, popravljeni ulaz, uređenje okoliša, dječje i sportsko tlo, prekrasan krajolik, kulturni dopisi (to ne znači susjeda u garaži ulične umjetnosti).

Smanjuje troškove: 2-5 %, ako je neprivlačan ulaz, usko dvorište bez parkiranja, odlagalište nasuprot kući itd.; Minus 5-10% ako prozori gledaju na bučnu ulicu.

Značajke tržišta nekretnina - sezonske fluktuacije cijena, ekonomska situacija. Ako je prodaja hitna ili postoje problemi s dokumentima, ilegalna preuređenja je minus 5-10%.

Kako pravilno kupiti stan kako ne bi prevario: pravni problemi - što treba provjeriti?

Kupnja stanovanja nije slatkiš za kupnju u supermarketu. Kada kupujete stambeno zbrinjavanje, čak i vaša 100% intuicija i budnost u oba oka neće pomoći, jer postoji toliko rizika. Stoga, ako je vaš cilj pravilno kupiti stan, onda Bolje je ne eksperimentirati bez iskusnog odvjetnika i javnog bilježnika. Ali ako se odlučite ponašati se sami, tada biste trebali posvetiti posebnu pažnju na neke pojedinačne točke.

• Osobnost prodavača - Proučavamo dokumente, registraciju, bračni status (nužno pisani pristanak drugog poluvremena za prodaju i obavezno provjeru registra).

Važno: Možete provjeriti autentičnost putovnice FMS -a Ruske Federacije.

• Dokumenti za vlasništvo:
  • ugovor o kupnji, privatizaciji, donaciji, prijenosu s programera itd.;
  • ako se kućište dobiva nasljeđem - potvrda o njemu. U bilježniku, na koji je postojala žalba, može se isključiti i drugi podnositelji zahtjeva;
  • isključiti pravo 3 osobe u stan (sudski sporovi, nasljednici, zajednička imovina);
  • ekstrakt iz kuće za kuću i Ujedinjeni državni registar;
  • katastarska i tehnička (ako postoji) putovnica.

Važno: Provjeravamo dozvolu boravka u knjizi kuće. I posebnu pažnju posvećujemo privremeno napisanim ljudima!

• Tehnička dokumentacija:
  • provjeravamo točnost adrese - stvarni/dokumentarni film;
  • metar i drugi parametri (preuređenje).

Važno: Sve promjene u stvarnosti moraju imati dokumentarne dokaze. Za vlastito jamstvo, bolje nazovite zaposlenika BTI -a.

• Povjerenje:
  • provjeravamo punomoć (retke);
  • volumen moći;
  • autentičnost punomoći, slanje pismenog zahtjeva bilježniku, koji je izdao ovaj rad.
• Provjeravamo nedostatak opterećenja:
  • uhićenja, zabrane, hipoteke, sudski spor (iz državnog registra);
  • porezne zabrane u ime prodavača;
  • dug za komunalije (može se dobiti na MFC -u zajedno s informacijama, koliko je vlasnika propisano, kako je stambeno zbrinjavanje prešlo u vlasništvo);
  • pravni kapacitet svih vlasnika.

Važno: Prilikom sastavljanja ugovora moguće je napomenuti klauzulu da je u slučaju općinskog duga, prodavatelj odgovoran!

• Proučavamo povijest imovine, alarmantni smo ako:
  • u kratkom vremenu bilo je nekoliko transakcija s imovinom;
  • ako je vlasništvo nad prodavačem stanovanja na temelju sudske odluke.
• Otkrivamo postoje li datoteke otvorenih brodova o oporavku novca od prodavača!
• Ako je prodavač pravna osoba: proučavamo statut o njegovoj registraciji.
• Ako je jedan od vlasnika/vlasnika maloljetna - dozvola za starateljstvo i vlasti skrbništva.
• Ako nekretnine pripadaju zatvoreniku: nakon što je služio rok, ima pravo na dio već prodanog kućišta.

Kako kupiti stan na sekundarnom tržištu: 7 glavnih rizika

Kad postoji opasnost:

• s neovisnom kupnjom bez iskustva;
• bez kompetentne provjere dokumenata i povijesti vlasništva;
• kada se registrira s podcijenjenom stručnom procjenom;
• kada kupujete jeftino, ne znajući razloge smanjenja cijena;
• depozit je pogrešno uređen.

A to su daleko od svih situacija koje mogu nastati. Stoga, ako želite pravilno kupiti stan, i tako da beskrupulozni prodavač ne nestaje s vašim novcem ili nakon nekog vremena ugovora o prodaji nije bio nevažeći, Obratite se nekretninama i bilježnicima s dobrom poslovnom reputacijom.

Kako pravilno kupiti stan: osnovne faze i potrebni dokumenti

Za početak, kako bi se pravilno kupio stan, potrebno je raspravljati o uvjetima transakcije u usmenom i pisanom obliku. Glavne točke na koje biste trebali obratiti pažnju prilikom kupnje stana: cijena, plaćanje javnih bilježnica, rokovi za izuzeće od stambenog prostora od strane prodavatelja, popis namještaja i ostalih predmeta koji ostaju u stanu.

Shema zaključivanja samog ugovora sastoji se od:

• Preliminarni ugovor i prijenos preduscije, depozit;
• Priprema svih dokumenata;
• Isporuka prikupljenog paketa dokumenata upravi za registraciju;
• Dokumenti koji primaju.

Prikupiti sve potrebne dokumente:

1. Ekstrakt za stan iz Ujedinjenog državnog registra;
2. Dokumenti koji potvrđuju vlasništvo nad prodavačem na nekretnine;
3. Ekstrakt iz knjige House;
4. Stranke o državnoj registraciji prijenosa vlasništva nad kućom (ove dokumente može stvoriti broker, ili ispunjavanje popunjavanja mogu se naći na web stranici Federalnog registra, ili ga specijalist MFC -a samostalno ispunjava);
5. Primanje plaćanja naknade;
6. Katastralna putovnica;
7. Ugovor o prodaji s potvrdom prihvaćanja (tri kopije);
8. Ovjereni pristanak supružnika prodavatelja;
9. Pristanak roditelja ili dopuštenje skrbnika (ako dijete u dobi od 14 do 18 godina sudjeluje u transakciji);
10. Putovnice svih sudionika u transakciji.

Ovo su glavni i obavezni dokumenti koji će biti potrebni prilikom izvršavanja transakcije. Također se može tražiti dodatnu dokumentaciju koja bi trebala biti navedena na zahtjev.

Kako pravilno kupiti stan: Važne točke u potpisivanju preliminarnog ugovora i prenošenju unaprijed plaćanja, depozita

Sljedeća faza u kupnji nekretnina je dizajn i potpisivanje ugovora o prodaji.

Pazite da pravilno kupite stan, morate sastaviti dva ugovora.

Prvi ugovor - Priđokos!

On ukazuje da su stranke spremne sklopiti ugovor i odlučile su se o punoj cijeni nekretnina. Ovaj Ugovor opisuje mjesto i uvjete transakcije, cijenu i postupak plaćanja nekretnina, Iznos zaloga i ili unaprijed plaćanje.

U posljednjem trenutku trebali biste se zaustaviti i objasniti razliku između ovih koncepata kako biste se zaštitili i ostvarili minimalne troškove u slučaju dogovora transakcije.

Unaprijed i depozit slični su koncepti, ali s temeljnom razlikom!

Depozit ima jasna ograničenja u pokušajima kršenja ugovora:

• ako kupac odbije kupiti stan, plaćeni iznos se ne vraća, već ostaje kod prodavača;
• ako prodavatelj krši sporazum, novčana naknada jednaka je 2. sklonosti. Tako da kažem, vrijeme provedeno i neispunjeni snovi kupca nadoknađuju se;
• u slučaju okolnosti sile koje ne ovise o bilo kojoj od stranaka, ugovor se otkazuje i zalog se vraća.

Važno: Depozit je uključen u račun budućeg plaćanja i nužno je fiksiran u pisanom ugovoru! Ali depozit se mora razlikovati od napretka.

Napred - djelomična plaćanja unaprijed, Koji je, poput depozita, uključen u račun budućeg plaćanja za prijenos imovine i zabilježen je u pisanom ugovoru.

Značajna razlika između napretka i depozita je u tome u svakom slučaju, vraća se, bez obzira na čiju bi se krivnju pokvarilo!

U ovoj fazi, kupac još uvijek ima priliku provjeriti pravnu čistoću kupljenog objekta, dostupnost zaostataka u stanu/kući i pojasniti put da ih otplati.

Važno: Mora biti potvrda o prijenosu novca, idealno ovjerena!

Kako pravilno kupiti stan: Drugi sporazum je glavni!

Potvrđuje prijenos vlasništva. Ovo je najvažnija faza transakcije, kako ispravno kupiti stan.

• Ugovor mora navesti kompletne podatke, u skladu s putovnicom, kupcem i prodavačem. Da bi se izbjegla obmana i gubitak novca, ugovor bi trebao biti naznačen u ugovoru.
• Ako se u budućnosti pojave nepredviđene okolnosti, kao kupac, možete vratiti cijeli iznos novca. Također se propisuju u ugovoru ime i adresa objekta, područja i podataka o preuređenju, troškovima i načinu izračuna.

Ugovor mora biti ovjeren! Prije potpisivanja ne zaboravite oduzeti ugovor o prodaji.

Kako pravilno kupiti stan: Prijenos novca

• Ako kupite stan ili kuću za gotovinu, Izvršite prijenos novca kod javnog bilježnika i obavezno izradite potvrdu. Također je vrlo važno da je prodavač s vama Provjerio sam novac za autentičnost. Ne žurite davati novac, budite budni s kojima zaključujete ugovore!
• Možete dobiti rate. O tim se aspektima raspravlja s kupcem - prosječni rok plaćanja je do 1 godine, ali do najviše 2 godine. Uvodi se iznos od 50% uz javna potvrdu o prijenosu novca. Stanje je podijeljeno na mjesečne isplate ili se plaća cijelim iznosom na kraju mandata. Ali nisu svi prodavači pristaju na takav dogovor.
• Također možete dogovoriti hipoteku ili kapital majčinstva. Ali ovaj aspekt nije prikladan za sve. Budući da ne mogu svi dobiti hipoteku, ali za kapital je potrebno imati od 2 djece i starosti jednog od supružnika mlađih od 30 godina.

Važno: Prenijeti veliku količinu novca bolje je s zaposlenikom javnika ili prijenosom sredstava putem banke!

Da se ne biste prevarili, trebali biste se pažljivo pripremiti za kupnju i proučiti svu dokumentaciju. Važno je raditi s originalima dokumenata, a ne njihovih primjeraka. Da biste pravilno kupili stan, ne biste trebali biti pretjerano vjerovati i najbolje je kontaktirati profesionalce - visoko specijalizirane pravnike, pouzdane nekretnine i savjesne javne bilježnice. Dobra kupnja!

Video: Kako kupiti stan na sekundarnom tržištu?