Comment acheter correctement un appartement: nous estimons sa valeur réelle. Comment acheter un appartement sur le marché secondaire, afin qu'ils ne trompent pas: problèmes juridiques, étapes, documents nécessaires, 7 erreurs de base lors de la conclusion d'un accord

Cet article vous aidera à comprendre comment acheter correctement l'immobilier à une valeur réelle sans perdre de l'argent et le logement.

L'achat de logements est un moment important et responsable dans la vie de chaque famille. Et l'accord immobilier est l'un des événements les plus difficiles et les plus difficiles. Il est très important de se préparer à l'achat et de ne pas simplement accumuler de l'argent. Si vous ne voulez pas devenir victime de litiges ou de fraude, et que vous franchissez déjà le seuil de l'appartement acheté avec un pied, vous devez déterminer bon nombre des subtilités de la transaction d'achat et de vente immobilière. Pour acheter un appartement correctement, vous devez d'abord étudier toutes les subtilités et moments légaux.

Comment acheter correctement un appartement: nous évaluons la valeur réelle de l'immobilier - qui évalue?

Pour acheter ou vendre correctement un appartement, vous devez déterminer son coût réel! Le point le plus important pour déterminer le prix du logement est l'adéquation et l'objectivité. Mais pour le vendeur, le logement est inestimable en raison d'événements importants. Et pour vous, comme pour un acheteur, ce ne sont que des murs et une maison potentielle.

• Le moyen le plus simple et le plus fiable est Commandez les services de professionnels-estimations moyennant des frais.De nombreux Russes n'acceptent pas de payer des milliers de roubles supplémentaires, mais cette méthode est considérée comme officielle! La période de conception dure jusqu'à 7 jours. Le vendeur ne peut pas vendre de logements en dessous de la valeur fixée par l'évaluateur. Bien que rien empêche les deux côtés de s'entendre sur leur prix. La seule chose est que la taxe sera toujours payée pour l'évaluation officielle du logement. Le principal moins de la transaction est une directive d'une telle évaluation non pas à des prix réels, mais pour de telles offres.
• Les services des agents immobiliers coûteront un peu moins cher. Le principal avantage est que l'employé se concentre déjà sur le coût réel de ces appartements. Mais il surestimera délibérément le coût afin qu'il y ait une opportunité de négocier. Et en même temps, nous n'oublions pas que l'agent immobilier a son propre avantage - avec tous les appels que vous pouvez trouver un client sur un autre objet.
• Mais vous pouvez le faire vous-même. Pour ce faire, étudiez le marché avec de telles offres. Mais en même temps, vous devez prendre en compte:
  • vieillir à la maison
  • l'état de l'appartement
  • entrée, territoire de la maison et district

Important: Si les problèmes de logement sont résolus par la participation du tribunal, de la compagnie d'assurance ou de toute autre organisation financière, l'évaluation ne doit être effectuée que par les évaluateurs!

Comment acheter correctement un appartement: nous évaluons la valeur réelle de l'immobilier - qu'est-ce qui affecte l'évaluation?

Le coût du logement est mis en avant par le vendeur au stade de la soumission d'une demande. Mais l'acheteur, s'il veut acheter correctement un appartement à un prix réel, devrait être approximativement orienté dans la catégorie des prix.

La façon de base de déterminer le prix de l'acheteur - Pour étudier les prix des logements similaires pour le placement, le compteur, l'état. Ce sera votre évaluation indicative moyenne, afin de ne pas trop payer. Dans ce cas, l'acheteur doit comprendre comment et quels facteurs affectent le prix.

• District et placement - Prestige, infrastructure:

Plus au coût: Arrêt de transport, magasins, parcs, écoles, jardin d'enfants.

Réduit le coût: La présence d'entreprises industrielles, d'usines nocives, de stations-service, de lieux bruyants.

• Type / matériel à la maison:

Plus au coût: maisons en briques et nouveaux bâtiments, la présence d'un balcon, du sous-sol; Bonne isolation du son et thermique; La possibilité de terminer / réaménagement.

Réduit le coût: Maisons de panneau.

• Sol:

Plus au coût: Toujours en priorités étages moyens.

Réduit le coût: l'absence ou le dysfonctionnement de l'ascenseur; Moins 5% si le premier appartement au sol ou à l'angle extrême à la fin (en raison de l'humidité / de la sécurité / du mauvais toit).

• État de réparation:

Plus au coût: Chauffage individuel, isolation des murs externes, plomberie moderne et fenêtres à double vitrage. Selon les statistiques, ils recherchent déjà un appartement avec ou sans avoir besoin d'investissements importants plus 10-15% au prix.

Réduit le coût: L'absence des points ci-dessus.

• Vue depuis la fenêtre, territoire adjacent:

Plus au coût: Concierge, sécurité, entrée réparée, aménagement paysager, terrain pour enfants et sports, beau paysage, mémos culturels (cela ne signifie pas un voisin dans le garage de l'art de rue).

Réduit le coût: 2-5%, si une entrée peu attrayante, une cour étroite sans stationnement, une décharge en face de la maison, etc.; Moins 5 à 10% si les fenêtres négligent la rue bruyante.

Caractéristiques du marché immobilier - fluctuations de prix saisonnières, situation économique. Si la vente est urgente ou qu'il y a des problèmes de documents, le réaménagement illégal est moins de 5 à 10%.

Comment acheter correctement un appartement afin de ne pas tromper: problèmes juridiques - qu'est-ce qui doit être vérifié?

Acheter du logement n'est pas un bonbon à acheter dans un supermarché. Lors de l'achat de logements, même votre intuition à 100% et votre vigilance dans les deux yeux n'aideront pas, car il y a tellement de risques. Par conséquent, si votre objectif est d'acheter correctement un appartement, alors Il vaut mieux ne pas expérimenter sans avocat expérimenté et notaire. Mais si vous décidez d'agir vous-même, vous devriez porter votre attention particulière à certains points individuels.

• La personnalité du vendeur - Nous étudions les documents, l'enregistrement, l'état matrimonial (nécessairement le consentement écrit de la seconde moitié pour la vente et la vérification obligatoire du registre).

Important: vous pouvez vérifier l'authenticité du passeport par le FMS de la Fédération de Russie.

• Documents de propriété:
  • un accord sur l'achat, la privatisation, le don, le transfert du développeur, etc.;
  • si le logement est obtenu par un héritage - un certificat de celui-ci. Dans le notaire, auquel il y avait aussi un appel, on peut exclure d'autres candidats;
  • exclure le droit de 3 personnes à l'appartement (litiges, héritiers, biens partagés);
  • extrait du livre de la maison et du registre d'État unifié;
  • passeport cadastral et technique (le cas échéant).

IMPORTANT: Nous vérifions le permis de séjour sur le livre de la maison. Et nous accordons une attention particulière aux personnes temporairement écrites!

• Documentation technique:
  • nous vérifions l'exactitude de l'adresse - réel / documentaire;
  • compteur et autres paramètres (réaménagement).

IMPORTANT: Tout changement en réalité doit avoir des preuves documentaires. Pour votre propre garantie, mieux vaut appeler un employé du BTI.

• Deal Trust:
  • nous vérifions la procuration (lignes);
  • le volume de pouvoirs;
  • l'authenticité de la procuration, envoyant une demande écrite au notaire, qui a publié ce document.
• Nous vérifions le manque d'encombrances:
  • arrestations, interdictions, hypothèques, litige judiciaire (du registre d'État);
  • interdictions fiscales au nom du vendeur;
  • dette pour les services publics (peut être obtenue au MFC ainsi que des informations, combien de propriétaires prescrits, comment le logement est passé en propriété);
  • la capacité juridique de tous les propriétaires.

IMPORTANT: Lorsque vous établissez le contrat, il est possible de noter la clause que dans le cas de la dette municipale, le vendeur est responsable!

• Nous étudions l'histoire de la propriété, nous sommes alarmants si:
  • en peu de temps, il y a eu plusieurs transactions avec la propriété;
  • si la propriété du vendeur de logements sur la base d'une décision de justice.
• Nous découvrons s'il n'y a pas de fichiers de navires ouverts sur la récupération de l'argent du vendeur!
• Si le vendeur est une entité juridique: nous étudions la loi sur son enregistrement.
• Si l'un des propriétaires / propriétaires est une mineure - l'autorisation des autorités de tutelle et de tutelle.
• Si l'immobilier appartient au prisonnier: après avoir servi la date limite, a le droit de faire partie du logement déjà vendu.

Comment acheter un appartement sur le marché secondaire: 7 risques principaux

Quand il y a un danger:

• avec un achat indépendant sans expérience;
• sans vérification compétente des documents et l'histoire de la propriété;
• lorsqu'il est réenregistré avec une évaluation d'experts sous-estimée;
• lors de l'achat à moindre coût, ne connaissant pas les raisons de la réduction des prix;
• le dépôt est incorrectement décoré.

Et ce sont loin de toutes les situations qui peuvent survenir. Par conséquent, si vous souhaitez acheter un appartement correctement, et que le vendeur sans scrupules ne disparaît pas avec votre argent, ou après un certain temps, le contrat de vente n'était pas invalide, Contactez les agents immobiliers et les notaires avec une bonne réputation commerciale.

Comment acheter correctement un appartement: étapes de base et documents nécessaires

Pour commencer, afin d'acheter correctement un appartement, il est nécessaire de discuter des conditions de la transaction sous forme orale et écrite. Les principaux points auxquels vous devez prêter attention lors de l'achat d'un appartement: prix, paiement des services notaire, délais pour l'exemption de logement par le vendeur, une liste de meubles et d'autres articles qui restent dans l'appartement.

Le programme de conclusion du contrat lui-même consiste à:

• Accord préliminaire et transfert d'avance, dépôt;
• Préparation de tous les documents;
• Livraison du package collecté de documents à l'autorité d'enregistrement;
• Documents recevant.

Recueillir tous les documents nécessaires:

1. Un extrait pour un appartement du registre d'État unifié;
2. Documents confirmant la propriété du vendeur à l'immobilier;
3. Extrait du livre de la maison;
4. Les parties concernant l'enregistrement de l'État du transfert de propriété de la maison (ces documents peuvent être créés par un courtier, ou les remplissages du remplissage peuvent être trouvés sur le site Web du Federal Register, ou le spécialiste du MFC le remplit de manière indépendante);
5. Réception du paiement des frais;
6. Passeport cadastral;
7. Contrat de vente avec confirmation de l'acceptation (trois exemplaires);
8. Consentement notarié du conjoint du vendeur;
9. Le consentement des parents ou la permission des Guardians (si un enfant âgé de 14 à 18 ans participe à la transaction);
10. Passeports de tous les participants à la transaction.

Ce sont les documents principaux et obligatoires qui seront nécessaires lors de l'exécution d'une transaction. Il peut également être tenu de fournir des documents supplémentaires qui devraient être fournis sur demande.

Comment acheter correctement un appartement: points importants dans la signature d'un contrat préliminaire et le transfert d'un paiement préalable, un dépôt

La prochaine étape de l'achat de l'immobilier est la conception et la signature du contrat de vente.

Faites attention à acheter correctement un appartement, vous devez conclure deux contrats.

Le premier contrat - Proux!

Il indique que les parties sont prêtes à conclure un accord et ont décidé du prix total de l'immobilier. Cet accord décrit le lieu et les conditions de la transaction, le prix et la procédure de paiement de l'immobilier, Le montant de l'engagement et / ou le paiement préalable.

Au dernier moment, vous devez arrêter et expliquer la différence entre ces concepts un peu afin de vous protéger et de contracter des coûts minimaux en cas de transaction.

L'avance et un dépôt sont des concepts similaires, mais avec une différence fondamentale!

Le dépôt présente des restrictions claires dans les tentatives de violation du contrat:

• si l'acheteur refuse d'acheter un appartement, le montant payé n'est pas retourné, mais reste avec le vendeur;
• si le vendeur viole l'accord, la rémunération monétaire est égale aux 2e inclinations. Pour ainsi dire, le temps passé et les rêves insatisfaits de l'acheteur sont rémunérés;
• en cas de circonstances majeures de force qui ne dépendent d'aucune partie, le contrat est annulé et l'engagement est retourné.

Important: le dépôt est inclus dans le compte du paiement futur et est nécessairement fixé dans le contrat écrit! Mais le dépôt doit être distingué de l'avance.

Advance - Président partiel, Qui, comme le dépôt, est inclus dans le compte du paiement futur pour le transfert de biens et est enregistré dans le contrat écrit.

La différence significative entre l'avance et le dépôt est qu'il en tout cas, il revient, quelle que soit la faute de l'accord qui se casserait!

À ce stade, l'acheteur a toujours la possibilité de vérifier la propreté légale de l'objet acheté, la disponibilité des arriérés dans l'appartement / la maison et de clarifier la voie de les rembourser.

Important: il doit y avoir un reçu sur le transfert d'argent, idéalement notarié!

Comment acheter un appartement correctement: le deuxième accord est le principal!

Il confirme le transfert de propriété. Il s'agit de l'étape la plus importante de la transaction, comment acheter correctement un appartement.

• Le contrat doit indiquer les données complètes, conformément au passeport, à l'acheteur et au vendeur. Pour éviter la tromperie et la perte d'argent, le contrat doit être indiqué dans le contrat.
• Si des circonstances imprévues surviennent à l'avenir, en tant qu'acheteur, vous pouvez retourner le montant total d'argent. Également dans le contrat, le nom et l'adresse de l'objet, de la zone et des données sur le réaménagement, le coût et la méthode de calcul sont prescrits.

Le contrat doit être notarié! Avant de signer, n'oubliez pas de soustraire le contrat de vente.

Comment acheter correctement un appartement: transférer de l'argent

• Si vous achetez un appartement ou une maison pour de l'argent, Effectuer le transfert d'argent dans un notaire et obligatoire rédiger un reçu. Il est également très important que le vendeur soit avec vous J'ai vérifié l'argent pour l'authenticité. Ne vous précipitez pas pour donner de l'argent, soyez vigilant avec qui vous concluez des contrats!
• Vous pouvez obtenir des versements. Ces aspects sont discutés avec l'acheteur - la date limite de paiement moyenne est jusqu'à 1 an, mais jusqu'à un maximum de 2 ans. Le montant de 50% avec une confirmation notariale du transfert d'argent est introduit. Le solde est divisé en paiements mensuels ou est payé par le montant total à la fin de la durée. Mais tous les vendeurs ne conviennent pas d'un tel accord.
• Vous pouvez également organiser une hypothèque ou un capital de maternité. Mais cet aspect ne convient pas à tout le monde. Étant donné que tout le monde ne peut pas obtenir une hypothèque, mais pour le capital, il est nécessaire d'avoir 2 enfants et l'âge de l'un des conjoints de moins de 30 ans.

IMPORTANT: Transférer une grande somme d'argent est meilleur avec un notaire ou un transfert de fonds par le biais de la banque!

Pour ne pas être trompé, vous devez soigneusement vous préparer à l'achat et étudier toute la documentation. Il est important de travailler avec les originaux des documents, pas leurs copies. Afin d'acheter correctement un appartement, vous ne devriez pas faire trop confiance et il est préférable de contacter des professionnels - des avocats hautement spécialisés, des agents immobiliers de confiance et des notaires de conscience. Bon achat!

Vidéo: Comment acheter un appartement sur le marché secondaire?