Cómo comprar un apartamento correctamente: estimamos su valor real. Cómo comprar un apartamento en el mercado secundario, para que no engañen: problemas legales, etapas, documentos necesarios, 7 errores básicos al concluir un acuerdo

Este artículo lo ayudará a descubrir cómo comprar bienes inmuebles adecuadamente a un valor real sin perder dinero y vivienda.

Comprar viviendas es un momento importante y responsable en la vida de cada familia. Y el acuerdo inmobiliario es uno de los eventos más difíciles y difíciles. Es muy importante prepararse para la compra, y no solo acumular dinero. Si no desea ser víctima de litigios o fraude, y ya cruza mentalmente el umbral del apartamento comprado con un pie, debe descubrir muchas de las complejidades de la transacción de compra y venta de bienes raíces. Para comprar un apartamento correctamente, primero debe estudiar todas las sutilezas y momentos legales.

Cómo comprar un apartamento correctamente: evaluamos el valor real de los bienes raíces: ¿quién está evaluando?

Para comprar o vender correctamente un apartamento, ¡debe determinar su costo real! El punto más importante para determinar el precio de la vivienda es la adecuación y la objetividad. Pero para el vendedor, la vivienda no tiene precio debido a eventos importantes. Y para usted, en cuanto a un comprador, son solo paredes y una casa potencial.

• La forma más fácil y confiable es Ordene los servicios de profesionales-estimados por una tarifa.Muchos rusos no aceptan pagar miles de rublos adicionales, ¡pero este método se considera oficial! El período de diseño lleva hasta 7 días. El vendedor no puede vender viviendas por debajo del valor establecido por el tasador. Aunque nada evita que dos partes acuerden su precio. Lo único es que el impuesto aún se pagará por la evaluación oficial de la vivienda. El principal menos de la transacción es una guía de dicha evaluación no a precios reales, sino para tales ofertas.
• Los servicios de agentes inmobiliarios costarán un poco más baratos. La principal ventaja es que el empleado ya está enfocado en el costo real de tales apartamentos. Pero él sobreestimará deliberadamente el costo para que haya una oportunidad para negociar. Y al mismo tiempo, no olvidamos que el agente inmobiliario tiene su propio beneficio; con cualquier llamada puede encontrar un cliente en otro objeto.
• Pero puedes hacerlo tú mismo. Para hacer esto, estudie el mercado con tales ofertas. Pero al mismo tiempo debe tener en cuenta:
  • edad en casa
  • la condición del apartamento
  • entrada, territorio de la casa y distrito

IMPORTANTE: Si los problemas se resuelven con la participación del tribunal, la compañía de seguros o cualquier otra organización financiera, ¡entonces la evaluación solo debe ser realizada por los tasadores!

Cómo comprar un apartamento correctamente: evaluamos el valor real de los bienes raíces: ¿qué afecta la evaluación?

El vendedor presenta el costo de la vivienda en la etapa de enviar una solicitud. Pero el comprador, si quiere comprar correctamente un apartamento a un precio real, debe estar aproximadamente orientado en la categoría de precios.

La forma básica de determinar el precio del comprador - Estudiar los precios de viviendas similares para colocación, medidor, condición. Esta será su evaluación indicativa promedio, para no pagar en exceso. En este caso, el comprador debe comprender cómo y qué factores afectan el precio.

• Distrito y colocación - Prestigio, Infraestructura:

Más al costo: Totas de transporte, tiendas, parques, escuelas, jardines de infancia.

Reduce el costo: La presencia de empresas industriales, fábricas dañinas, estaciones de servicio, lugares ruidosos.

• Tipo/material en casa:

Más al costo: casas de ladrillo y nuevos edificios, la presencia de un balcón, sótano; buen sonido y aislamiento térmico; La posibilidad de completar/reurbanizar.

Reduce el costo: Casas de paneles.

• Piso:

Más al costo: Siempre en prioridades pisos medianos.

Reduce el costo: la ausencia o mal funcionamiento del elevador; Menos 5%si el primer piso extremo o apartamento en la esquina al final (debido a la humedad/seguridad/techo malo).

• Estado de reparación:

Más al costo: Calefacción individual, aislamiento de paredes externas, fontanería moderna y ventanas de doble eslabones. Según las estadísticas, ya están buscando un apartamento con o sin necesidad de grandes inversiones más 10-15% al \u200b\u200bprecio.

Reduce el costo: La ausencia de los puntos anteriores.

• Vista desde la ventana, territorio adyacente:

Más al costo: Conserje, seguridad, entrada reparada, paisajismo, terreno infantil y deportivo, hermosos paisajes, notas culturales (esto no significa un vecino en el garaje del arte callejero).

Reduce el costo: 2-5 %, si una entrada poco atractiva, un patio estrecho sin estacionamiento, un vertedero frente a la casa, etc.; Menos 5-10% si las ventanas pasan por alto la calle ruidosa.

Características del mercado inmobiliario: fluctuaciones de precios estacionales, situación económica. Si la venta es urgente o hay problemas con los documentos, la reurbanización ilegal es menos del 5-10%.

Cómo comprar un apartamento correctamente para no engañar: problemas legales: ¿qué hay que verificar?

Comprar viviendas no es un dulce para comprar en un supermercado. Al comprar viviendas, incluso su intuición y vigilancia del 100% en ambos ojos no ayudará, ya que hay muchos riesgos. Por lo tanto, si su objetivo es comprar un apartamento correctamente, entonces Es mejor no experimentar sin un abogado experimentado y un notario. Pero si decide actuar usted mismo, entonces debe prestar su atención especial a algunos puntos individuales.

• La personalidad del vendedor - Estudiamos los documentos, registro, estado civil (necesariamente consentimiento por escrito de la segunda mitad para la venta y la verificación obligatoria del registro).

IMPORTANTE: puede verificar la autenticidad del pasaporte por parte de los FMS de la Federación de Rusia.

• Documentos para la propiedad:
  • un acuerdo sobre la compra, privatización, donación, transferencia del desarrollador, etc.;
  • si la vivienda se obtiene a través de una herencia, un certificado de ella. En el notario, al que también había una apelación, se puede excluir a otros solicitantes;
  • excluir el derecho de 3 personas al apartamento (disputas judiciales, herederos, propiedad compartida);
  • extracto del libro de la casa y el Registro de Estado Unificado;
  • pasaporte catastral y técnico (si está allí).

Importante: revisamos el permiso de residencia en el libro de la casa. ¡Y prestamos especial atención a las personas escritas temporalmente!

• Documentación técnica:
  • verificamos la precisión de la dirección: real/documental;
  • medidor y otros parámetros (remodelación).

IMPORTANTE: Cualquier cambio en la realidad debe tener evidencia documental. Para su propia garantía, mejor llame a un empleado del BTI.

• Trato de confianza:
  • revisamos el poder notarial (líneas);
  • el volumen de poderes;
  • la autenticidad del poder notarial, enviando una solicitud por escrito al notario, que emitió este documento.
• Verificamos la falta de gravámenes:
  • arrestos, prohibiciones, hipotecas, disputa judicial (del registro estatal);
  • prohibiciones fiscales a nombre del vendedor;
  • la deuda por servicios públicos (se puede obtener en el MFC junto con la información, cuántos propietarios recetados, cómo la vivienda ha pasado a la propiedad);
  • la capacidad legal de todos los propietarios.

Importante: al elaborar el contrato, es posible observar la cláusula que en el caso de la deuda municipal, ¡el vendedor es responsable!

• Estudiamos la historia de la propiedad, somos alarmantes si:
  • en poco tiempo, hubo varias transacciones con la propiedad;
  • si la propiedad del vendedor de vivienda sobre la base de una decisión judicial.
• ¡Descubrimos si no hay archivos abiertos sobre la recuperación del dinero del vendedor!
• Si el vendedor es una entidad legal: estudiamos el estatuto sobre su registro.
• Si uno de los propietarios/propietarios es menor de permiso de las autoridades de tutela y fideicomiso.
• Si los bienes raíces pertenecen al prisionero: después de cumplir la fecha límite, tiene derecho a parte de la vivienda ya vendida.

Cómo comprar un apartamento en el mercado secundario: 7 riesgos principales

Cuando existe un peligro:

• con una compra independiente sin experiencia;
• sin verificación competente de documentos y la historia de propiedad;
• cuando se registra con una evaluación de expertos subestimada;
• al comprar a bajo precio, sin saber las razones de la reducción de precios;
• el depósito está decorado incorrectamente.

Y estos están lejos de todas las situaciones que pueden surgir. Por lo tanto, si desea comprar un apartamento correctamente, y para que el vendedor sin escrúpulos no desaparezca con su dinero, o después de un tiempo, el contrato de venta no fue inválido, Póngase en contacto con bienes raíces y notarios con una buena reputación comercial.

Cómo comprar un apartamento correctamente: etapas básicas y documentos necesarios

Para comenzar, para comprar un apartamento correctamente, es necesario discutir las condiciones de la transacción en forma oral y escrita. Los puntos principales a los que debe prestar atención al comprar un apartamento: precio, pago de servicios nocturnos, plazos para la exención de vivienda por parte del vendedor, una lista de muebles y otros artículos que permanecen en el apartamento.

El esquema de concluir el contrato en sí consiste en:

• Acuerdo preliminar y transferencia de anticipo, depósito;
• Preparación de todos los documentos;
• Entrega del paquete recopilado de documentos a la autoridad de registro;
• Documentos recibidos.

Recopile todos los documentos necesarios:

1. Un extracto para un apartamento del Registro de Estado Unificado;
2. Documentos que confirman la propiedad del vendedor a bienes raíces;
3. Extracto del libro de la casa;
4. Las partes sobre el registro estatal de la transferencia de propiedad de la casa (estos documentos pueden ser creados por un corredor, o los rellenos de llenado se pueden encontrar en el sitio web del Registro Federal, o el especialista de MFC lo llena de forma independiente);
5. Recepción del pago de la tarifa;
6. Pasaporte catastral;
7. Contrato de venta con confirmación de aceptación (tres copias);
8. Consentimiento notariado del cónyuge del vendedor;
9. El consentimiento de los padres o el permiso de los Guardianes (si un niño de 14 a 18 años participa en la transacción);
10. Pasaportes de todos los participantes en la transacción.

Estos son los documentos principales y obligatorios que se necesitarán al ejecutar una transacción. También se puede requerir que proporcione documentación adicional que debe proporcionar a pedido.

Cómo comprar un apartamento correctamente: puntos importantes en la firma de un contrato preliminar y la transferencia de un pago anticipado, un depósito

La siguiente etapa en la compra de bienes raíces es el diseño y firma del contrato de venta.

Tenga cuidado de comprar un apartamento correctamente, debe elaborar dos contratos.

El primer contrato - PAGSpelirrojo!

Indica que las partes están listas para elaborar un acuerdo y han decidido el precio completo de los bienes raíces. Este acuerdo describe el lugar y los términos de la transacción, el precio y el procedimiento para el pago de bienes raíces, El monto del compromiso y el pago anticipado.

En el último momento, debe detener un poco la diferencia entre estos conceptos para protegerse e incurrir en costos mínimos en caso de un acuerdo de la transacción.

¡El avance y un depósito son conceptos similares, pero con una diferencia fundamental!

El depósito tiene restricciones claras en los intentos de violar el contrato:

• si el comprador se niega a comprar un apartamento, la cantidad pagada no se devuelve, sino que permanece con el vendedor;
• si el vendedor viola el acuerdo, la compensación monetaria es igual a las 2nd inclinaciones. Por lo tanto, para hablar, el tiempo dedicado y los sueños no cumplidos del comprador son compensados;
• en el caso de las circunstancias de fuerza mayor que no dependen de ninguna de las partes, el contrato se cancela y se devuelve el compromiso.

IMPORTANTE: ¡El depósito se incluye en la cuenta del pago futuro y se fija necesariamente en el contrato escrito! Pero el depósito debe distinguirse del avance.

Avance - PREGACIÓN PARTIAL, Que, como el depósito, se incluye en la cuenta del pago futuro por la transferencia de propiedad y se registra en el contrato escrito.

La diferencia significativa entre el anticipo y el depósito es que en cualquier caso, regresa, independientemente de quién se rompería el trato.

En esta etapa, el comprador todavía tiene la oportunidad de verificar la limpieza legal del objeto comprado, la disponibilidad de atrasos en el apartamento/casa y aclarar la forma de pagarlos.

IMPORTANTE: ¡Debe haber un recibo sobre la transferencia de dinero, idealmente notariado!

Cómo comprar un apartamento correctamente: ¡el segundo acuerdo es el principal!

Confirma la transferencia de propiedad. Esta es la etapa más importante de la transacción, cómo comprar un apartamento correctamente.

• El contrato debe indicar los datos completos, de acuerdo con el pasaporte, el comprador y el vendedor. Para evitar el engaño y la pérdida de dinero, el contrato debe indicarse en el contrato.
• Si surgen circunstancias imprevistas en el futuro, como comprador, puede devolver la cantidad total de dinero. También en el contrato, se prescriben el nombre y la dirección del objeto, el área y los datos sobre la reurbanización, el costo y el método de cálculo.

¡El contrato debe ser notariado! Antes de firmar, no olvide restar el contrato de venta.

Cómo comprar un apartamento correctamente: transferir dinero

• Si compra un apartamento o casa por dinero en efectivo, Lleve a cabo la transferencia de dinero a un notario y obligatoria a un recibo. También es muy importante que el vendedor esté contigo Revisé el dinero por autenticidad. ¡No se apresure a dar dinero, esté atento a los que concluye los contratos!
• Puede obtener cuotas. Estos aspectos se discuten con el comprador: la fecha límite de pago promedio es de hasta 1 año, pero hasta un máximo de 2 años. Se introduce el monto del 50% con la confirmación notarial de la transferencia de dinero. El saldo se divide en pagos mensuales o se paga por el monto total al final del plazo. Pero no todos los vendedores están de acuerdo con tal acuerdo.
• También puede organizar una hipoteca o capital de maternidad. Pero este aspecto no es adecuado para todos. Dado que no todos pueden obtener una hipoteca, pero por capital es necesario tener de 2 niños y la edad de uno de los cónyuges menores de 30 años.

IMPORTANTE: ¡Transferencia una gran cantidad de dinero es mejor con un notario empleado o transferencia de fondos a través del banco!

Para no ser engañado, debe prepararse cuidadosamente para la compra y estudiar toda la documentación. Es importante trabajar con los originales de los documentos, no con sus copias. Para comprar un apartamento correctamente, no debe confiar demasiado y es mejor contactar a profesionales: abogados altamente especializados, agentes inmobiliarios de confianza y notarios de conciencia. ¡Buena compra!

Video: ¿Cómo comprar un apartamento en el mercado secundario?