Как да купим правилно апартамент: оценяваме реалната му стойност. Как да закупите апартамент на вторичния пазар, така че да не заблуждават: правни проблеми, етапи, необходими документи, 7 основни грешки при сключване на сделка

Тази статия ще ви помогне да разберете как правилно да купите недвижими имоти на реална стойност, без да губите пари и жилища.

Купуването на жилища е важен и отговорен момент в живота на всяко семейство. А сделката с недвижими имоти е едно от най -трудните и трудни събития. Много е важно да се подготвите за покупката, а не просто да натрупате пари. Ако не искате да станете жертва на съдебни спорове или измами и вече психически пресичате прага на закупения апартамент с един крак, трябва да разберете много от тънкостите на сделката за покупка и продажба на недвижими имоти. За да закупите правилно апартамент, първо трябва да проучите всички правни тънкости и моменти.

Как да купим правилно апартамент: Ние оценяваме реалната стойност на недвижимите имоти - кой оценява?

За да купите правилно или продадете апартамент, трябва да определите реалните му разходи! Най -важният момент за определяне на цената на жилищата е адекватността и обективността. Но за продавача жилището е безценно поради важни събития. А за вас, що се отнася до купувача, това са само стени и потенциална къща.

• Най -лесният и надежден начин е Поръчайте услугите на професионалисти-оценява срещу заплащане.Много руснаци не са съгласни да плащат допълнителни хиляди рубли, но този метод се счита за официален! Периодът на проектиране отнема до 7 дни. Продавачът не може да продава жилища под стойността, определена от оценителя. Въпреки че нищо не пречи на две страни да се съгласят с цената им. Единственото нещо е, че данъкът все още ще бъде платен за официалната оценка на жилищата. Основният минус на транзакцията е насока за такава оценка не на реални цени, а за такива оферти.
• Услугите на брокерите ще струват малко по -евтино. Основният плюс е, че служителят вече е фокусиран върху реалната цена на подобни апартаменти. Но той умишлено ще надценява разходите, така че да има възможност за договаряне. И в същото време не забравяме, че недвижимата стойност има своя полза - с всякакви обаждания можете да намерите клиент на друг обект.
• Но можете да го направите сами. За да направите това, проучете пазара с подобни оферти. Но в същото време трябва да вземете предвид:
  • възраст у дома
  • състоянието на апартамента
  • вход, домашна територия и район

Важно: Ако проблемите с жилищата са решени с участието на съда, застрахователната компания или друга финансова организация, тогава оценката трябва да се извършва само от оценителите!

Как да купим правилно апартамент: Ние оценяваме реалната стойност на недвижимите имоти - какво се отразява на оценката?

Цената на жилищата се представя от продавача на етапа на подаване на заявление. Но купувачът, ако иска правилно да купи апартамент на реална цена, трябва да бъде приблизително ориентиран в категорията на цените.

Основният начин за определяне на цената за купувача - За да проучите цените за подобни жилища за разположение, метър, състояние. Това ще бъде вашата средна индикативна оценка, за да не платите. В този случай купувачът трябва да разбере как и какви фактори влияят на цената.

• Област и разположение - престиж, инфраструктура:

Плюс към цената: Транспортни спирки, магазини, паркове, училища, детски градини.

Намалява разходите: Наличието на индустриални предприятия, вредни фабрики, бензиностанции, шумни места.

• Тип/Материал у дома:

Плюс към цената: тухлени къщи и нови сгради, наличие на балкон, мазе; добър звук и топлоизолация; Възможността за завършване/преустройство.

Намалява разходите: Панелни къщи.

• Етаж:

Плюс към цената: Винаги в приоритети средни подове.

Намалява разходите: отсъствието или неизправността на асансьора; Минус 5%, ако в края на краищата е първият, екстремен етаж или ъглов апартамент (поради влажна/безопасност/лош покрив).

• Състояние на ремонта:

Плюс към цената: Индивидуално отопление, изолация на външни стени, модерни водопроводни и двойни прозорци. Според статистиката те търсят апартамент вече с или без нужда от големи инвестиции плюс 10-15% до цената.

Намалява разходите: Отсъствието на горните точки.

• Изглед от прозореца, съседна територия:

Плюс към цената: Консиерж, сигурност, ремонтиран вход, озеленяване, детска и спортна площадка, красив пейзаж, културни бележки (това не означава съсед в гаража на уличното изкуство).

Намалява разходите: 2-5 %, ако непривлекателен вход, тесен двор без паркинг, депо срещу къщата и др.; Минус 5-10%, ако прозорците пренебрегват шумната улица.

Характеристики на пазара на недвижими имоти - сезонни колебания на цените, икономическа ситуация. Ако продажбата е спешна или има проблеми с документите, незаконното преустройство е минус 5-10%.

Как да закупите правилно апартамент, за да не заблудите: Правни проблеми - Какво трябва да се провери?

Закупуването на жилища не е бонбон за закупуване в супермаркет. Когато купувате жилища, дори вашата 100% интуиция и бдителност и в двете очи няма да помогнат, тъй като има толкова много рискове. Следователно, ако целта ви е да закупите правилно апартамент, тогава По -добре е да не експериментирате без опитен адвокат и нотариус. Но ако решите да действате сами, тогава трябва да обърнете своето специално внимание на някои индивидуални точки.

• Личността на продавача - Ние изучаваме документите, регистрацията, семейното положение (задължително писмено съгласие за второто полувреме за продажба и задължителна проверка на регистъра).

Важно: Можете да проверите автентичността на паспорта от FMS на Руската федерация.

• Документи за собственост:
  • споразумение за покупката, приватизацията, дарението, трансфера от разработчика и др.;
  • ако жилищата се получат чрез наследство - сертификат за него. В нотариуса, към който е имало и обжалване, човек може да изключи други кандидати;
  • изключване на правото на 3 лица в апартамента (Съдебните спорове, наследници, споделена собственост);
  • екстракт от книгата на къщата и обединения държавен регистър;
  • кадастрален и технически (ако има) паспорт.

Важно: Проверяваме разрешението за пребиваване в книгата на къщата. И ние обръщаме специално внимание на временно изписаните хора!

• Техническа документация:
  • ние проверяваме точността на адреса - действителен/документален филм;
  • метър и други параметри (преустройство).

Важно: Всякакви промени в реалността трябва да имат документални доказателства. За вашата собствена гаранция по -добре се обадете на служител на BTI.

• Доверителна сделка:
  • проверяваме властта на адвокат (линии);
  • обемът на силите;
  • автентичността на пълномощното, изпращайки писмено искане до нотариуса, който издаде този документ.
• Проверяваме за липсата на обременявания:
  • арести, забрани, ипотеки, съдебен спор (от държавния регистър);
  • данъчни забрани в името на продавача;
  • дълг за комунални услуги (може да се получи в MFC, заедно с информация, колко предписани собственици, как жилищата са преминали в собственост);
  • законният капацитет на всички собственици.

Важно: Когато изготвяте договора, е възможно да се отбележи клаузата, че в случай на общински дълг продавачът носи отговорност!

• Ние изучаваме историята на собствеността, ние сме тревожни, ако:
  • за кратко време имаше няколко транзакции с собственост;
  • ако собствеността върху продавача на жилища въз основа на решение на съда.
• Разбираме дали няма отворени файлове за възстановяване на пари от продавача!
• Ако продавачът е юридическо лице: Ние изучаваме устава за регистрацията му.
• Ако някой от собствениците/собственика е незначително - разрешение на органите на настойничеството и попечителството.
• Ако недвижимите имоти принадлежат на затворника: След като излежава крайния срок, има право на част от вече продаденото жилище.

Как да купя апартамент на вторичния пазар: 7 основни рискове

Когато има опасност:

• с независима покупка без опит;
• без компетентна проверка на документите и историята на собствеността;
• при повторно регистриране с подценена експертна оценка;
• когато купувате евтино, без да знаете причините за намаляването на цените;
• депозитът е неправилно декориран.

И това са далеч от всички ситуации, които могат да възникнат. Следователно, ако искате да купите апартамент правилно и така, че недобросъвестният продавач не изчезва с парите ви или след известно време договорът за продажба не е невалиден, Свържете се с брокерите и нотариусите с добра бизнес репутация.

Как да закупите правилно апартамент: Основни етапи и необходимите документи

За начало, за да се купи правилно апартамент, е необходимо да се обсъдят условията на транзакцията в устна и писмена форма. Основните точки, на които трябва да обърнете внимание при закупуване на апартамент: цена, плащане на нотариални услуги, срокове за освобождаване от жилища от продавача, списък с мебели и други артикули, които остават в апартамента.

Схемата за сключване на самия договор се състои от:

• Предварително споразумение и прехвърляне на аванс, депозит;
• Подготовка на всички документи;
• Доставка на събрания пакет документи до Регистрационния орган;
• Получаване на документи.

Съберете всички необходими документи:

1. Откъс за апартамент от Unified State Register;
2. Документи, потвърждаващи собствеността върху продавача към недвижими имоти;
3. Екстракт от книгата на къщата;
4. Страните относно държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността върху дома (тези документи могат да бъдат създадени от брокер или пълнежът на пълнене могат да бъдат намерени на уебсайта на Федералния регистър или специалистът по MFC го попълва независимо);
5. Получаване на плащане на таксата;
6. Кадастрален паспорт;
7. Договор за продажби с потвърждение на приемането (три копия);
8. Нотариално заверено съгласие на съпруга на продавача;
9. Съгласието на родителите или разрешението на настойниците (ако дете на възраст от 14 до 18 години участва в сделката);
10. Паспорти на всички участници в транзакцията.

Това са основните и задължителни документи, които ще са необходими при извършване на транзакция. Може да се наложи също така да се предостави допълнителна документация, която трябва да бъде предоставена при поискване.

Как да купите правилно апартамент: Важни точки при подписването на предварителен договор и прехвърляне на авансово плащане, депозит

Следващият етап от закупуването на недвижими имоти е проектирането и подписването на договора за продажба.

Внимавайте да купите правилно апартамент, трябва да съставите два договора.

Първият договор - pчервенокоса!

Той посочва, че страните са готови да сключат сделка и са решили пълната цена на недвижимите имоти. Това споразумение описва мястото и условията на сделката, цената и процедурата за плащане на недвижими имоти, Сумата на залога и или авансовото плащане.

В последния момент трябва да спрете и да обясните разликата между тези понятия малко, за да защитите себе си и да направите минимални разходи в случай на сделка от транзакцията.

Авансовите и депозитът са подобни концепции, но с фундаментална разлика!

Депозитът има ясни ограничения при опити за нарушаване на договора:

• ако купувачът откаже да купи апартамент, изплатената сума не се връща, но остава при продавача;
• ако продавачът наруши споразумението, паричната компенсация е равна на 2 -ри наклонности. Така да се каже, времето, прекарано и неизпълнени мечти на купувача, се компенсират;
• в случай на обстоятелства на мажорката сила, които не зависят от никоя от страните, договорът се анулира и залогът се връща.

Важно: Депозитът е включен в сметката за бъдещото плащане и непременно е фиксиран в писмения договор! Но депозитът трябва да се разграничи от аванса.

Аванс - частично предплащане, Който, подобно на депозита, е включен в сметката на бъдещото плащане за прехвърляне на собственост и се записва в писмения договор.

Значителната разлика между аванса и депозита е, че то във всеки случай тя се връща, независимо от чия вина, сделката ще се счупи!

На този етап купувачът все още има възможност да провери законната чистота на закупения обект, наличието на просрочени задължения в апартамента/къщата и да изясни начина да ги погаси.

Важно: Трябва да има разписка за прехвърлянето на пари, идеално нотариално заверен!

Как да купите правилно апартамент: Второто споразумение е основното!

Той потвърждава прехвърлянето на собствеността. Това е най -важният етап от транзакцията, как да закупите правилно апартамент.

• Договорът трябва да посочва пълните данни в съответствие с паспорта, купувача и продавача. За да се избегне измама и загуба на пари, договорът трябва да бъде посочен в договора.
• Ако в бъдеще възникнат непредвидени обстоятелства, като купувач, можете да върнете цялата сума пари. Също така в договора се предписват името и адреса на обекта, областта и данните за преустройството, разходите и метода на изчисляване.

Договорът трябва да бъде нотариално заверен! Преди да подпишете, не забравяйте да извадите договора за продажба.

Как да купите правилно апартамент: Прехвърляне на пари

• Ако купите апартамент или къща за пари, Извършете прехвърлянето на пари в нотариус и задължително изготвяне на разписка. Също така е много важно продавачът да е с вас Проверих парите за автентичност. Не бързайте да давате пари, бъдете бдителни, с които сключвате договори!
• Можете да получите вноски. Тези аспекти се обсъждат с купувача - средният срок за плащане е до 1 година, но до максимум 2 години. Въведена е сумата от 50% с нотариална потвърждение на прехвърлянето на пари. Салдото се разделя на месечни плащания или се изплаща от цялата сума в края на срока. Но не всички продавачи са съгласни с такава сделка.
• Можете също да организирате ипотечен или майчински капитал. Но този аспект не е подходящ за всички. Тъй като не всеки може да получи ипотека, но за капитала е необходимо да има от 2 деца и възраст на един от съпрузите под 30 години.

Важно: Прехвърлянето на голяма сума пари е по -добре с нотариус или прехвърляне на средства чрез банката!

За да не бъдете измамени, трябва внимателно да се подготвите за покупката и да изучите цялата документация. Важно е да работите с оригиналите на документите, а не с техните копия. За да закупите правилно апартамент, не трябва да се доверявате прекалено и е най -добре да се свържете с професионалисти - високо специализирани адвокати, надеждни брокери и съвестни нотариуси. Добра покупка!

Видео: Как да купя апартамент на вторичния пазар?