كيفية شراء شقة بشكل صحيح: نقدر قيمتها الحقيقية. كيفية شراء شقة في السوق الثانوية ، حتى لا تخدع: القضايا القانونية ، المراحل ، المستندات اللازمة ، 7 أخطاء أساسية عند إبرام صفقة

ستساعدك هذه المقالة في معرفة كيفية شراء العقارات بشكل صحيح بقيمة حقيقية دون فقدان المال والإسكان.

شراء الإسكان لحظة مهمة ومسؤولة في حياة كل عائلة. والصفقة العقارية هي واحدة من أصعب الأحداث الصعبة. من المهم جدًا الاستعداد للشراء ، وليس فقط تراكم المال. إذا كنت لا ترغب في أن تصبح ضحية للتقاضي أو الاحتيال ، وعبرت بالفعل عتبة الشقة التي تم شراؤها بقدم واحدة ، فيجب عليك اكتشاف العديد من تعقيدات المعاملة الشراء والبيع العقاري. لشراء شقة بشكل صحيح ، يجب عليك أولاً دراسة جميع التفاصيل واللحظات القانونية.

كيفية شراء شقة بشكل صحيح: نقوم بتقييم القيمة الحقيقية للعقارات - من الذي يقييم؟

لشراء أو بيع شقة بشكل صحيح ، تحتاج إلى تحديد تكلفتها الحقيقية! النقطة الأكثر أهمية في تحديد سعر الإسكان هي كفاية وموضوعية. ولكن بالنسبة للبائع ، لا يقدر بثمن بسبب الأحداث المهمة. وبالنسبة لك ، بالنسبة للمشتري ، فهذه مجرد جدران ومنزل محتمل.

• الطريقة الأسهل والأكثر موثوقية خدمات الطلبات للمهنيين-تقديري مقابل رسوم.لا يوافق العديد من الروس على دفع آلاف روبل إضافية ، لكن هذه الطريقة تعتبر رسمية! تستغرق فترة التصميم ما يصل إلى 7 أيام. لا يمكن للبائع بيع السكن دون القيمة التي حددها المثمن. على الرغم من أن لا شيء يمنع جانبين من الاتفاق على سعرهما. الشيء الوحيد هو أن الضريبة ستظل تدفع مقابل التقييم الرسمي للسكن. ناقص المعاملة الرئيسي هو دليل على هذا التقييم ليس للأسعار الحقيقية ، ولكن لمثل هذه العروض.
• سوف تكلف خدمات السماسرة أرخص قليلا. بالإضافة إلى ذلك هو أن الموظف يركز بالفعل على التكلفة الحقيقية لمثل هذه الشقق. لكنه سيبالغ في تقدير التكلفة عمدا بحيث تكون هناك فرصة للمساومة. وفي الوقت نفسه ، لا ننسى أن السمسار له مصلحته الخاصة - مع أي مكالمات يمكنك العثور على عميل على كائن آخر.
• لكن يمكنك أن تفعل ذلك بنفسك. للقيام بذلك ، دراسة السوق مع مثل هذه العروض. ولكن في نفس الوقت يجب أن تأخذ في الاعتبار:
  • العمر في المنزل
  • حالة الشقة
  • المدخل ، أراضي المنزل والمنطقة

هام: إذا تم حل المشكلات المتعلقة بالإسكان بمشاركة المحكمة أو شركة التأمين أو أي منظمة مالية أخرى ، فيجب إجراء التقييم من قبل المثمنين!

كيفية شراء شقة بشكل صحيح: نقوم بتقييم القيمة الحقيقية للعقارات - ما الذي يؤثر على التقييم؟

يتم تقديم تكلفة السكن من قبل البائع في مرحلة تقديم الطلب. لكن المشتري ، إذا كان يريد شراء شقة بشكل صحيح بسعر حقيقي ، يجب أن يكون موجهًا تقريبًا في فئة السعر.

الطريقة الأساسية لتحديد سعر المشتري - لدراسة أسعار السكن المماثل للتنسيب ، العداد ، الحالة. سيكون هذا هو متوسط \u200b\u200bالتقييم الإرشادي الخاص بك ، حتى لا تدفع المبلغ الزائد. في هذه الحالة ، يجب أن يفهم المشتري كيف تؤثر العوامل على السعر.

• المقاطعة والتنسيب - هيبة ، البنية التحتية:

بالإضافة إلى التكلفة: توقف النقل ، المتاجر ، الحدائق ، المدارس ، رياض الأطفال.

يقلل التكلفة: وجود المؤسسات الصناعية والمصانع الضارة ومحطات الوقود والأماكن الصاخبة.

• الكتابة/المواد في المنزل:

بالإضافة إلى التكلفة: منازل الطوب والمباني الجديدة ، ووجود شرفة ، الطابق السفلي ؛ صوت جيد وعزل حراري ؛ إمكانية إكمال/إعادة التطوير.

يقلل التكلفة: المنازل لوحة.

• أرضية:

بالإضافة إلى التكلفة: دائما في أولويات الأرضيات المتوسطة.

يقلل التكلفة: غياب أو خلل المصعد ؛ ناقص 5 ٪ إذا كانت الشقة الأولى ، المتطرفة أو الزاوية في النهاية (بسبب الرطب/السلامة/السقف السيئ).

• حالة الإصلاح:

بالإضافة إلى التكلفة: التدفئة الفردية ، عزل الجدران الخارجية ، السباكة الحديثة والنوافذ المزدوجة. وفقًا للإحصاءات ، يبحثون عن شقة بالفعل مع أو بدون الحاجة إلى استثمارات كبيرة بالإضافة إلى 10-15 ٪ للسعر.

يقلل التكلفة: غياب النقاط أعلاه.

• منظر من النافذة ، الأراضي المجاورة:

بالإضافة إلى التكلفة: الكونسيرج ، الأمن ، المدخل الذي تم إصلاحه ، المناظر الطبيعية ، أرض الأطفال والرياضة ، المناظر الطبيعية الجميلة ، المذكرات الثقافية (هذا لا يعني وجود جار في مرآب فن الشارع).

يقلل التكلفة: 2-5 ٪ ، إذا كان مدخل غير جذاب ، فناء ضيق دون وقوف السيارات ، مكب النفايات المقابل للمنزل ، إلخ ؛ ناقص 5-10 ٪ إذا كانت النوافذ تطل على الشارع الصاخب.

ميزات سوق العقارات - تقلبات الأسعار الموسمية ، الوضع الاقتصادي. إذا كان البيع عاجلاً أو كانت هناك مشاكل في المستندات ، فإن إعادة التطوير غير القانونية ناقص 5-10 ٪.

كيفية شراء شقة بشكل صحيح حتى لا تخدع: القضايا القانونية - ما الذي يجب التحقق منه؟

لشراء السكن ليس حلوى للشراء في سوبر ماركت. عند شراء السكن ، حتى الحدس واليقظة بنسبة 100 ٪ في كلتا العينين لن يساعدان ، لأن هناك الكثير من المخاطر. لذلك ، إذا كان هدفك هو شراء شقة بشكل صحيح ، إذن من الأفضل عدم التجربة بدون محام ذي خبرة وصدر كاتب عدل. ولكن إذا قررت أن تتصرف بنفسك ، فيجب عليك إيلاء اهتمامك الخاص لبعض النقاط الفردية.

• شخصية البائع - ندرس المستندات والتسجيل والحالة الزواجية (بالضرورة موافقة كتابية للنصف الثاني للبيع والتحقق الإلزامي للسجل).

هام: يمكنك التحقق من صحة جواز السفر من قبل FMS للاتحاد الروسي.

• وثائق للملكية:
  • اتفاق على الشراء والخصخصة والتبرع ، النقل من المطور ، إلخ ؛
  • إذا تم الحصول على السكن من خلال الميراث - شهادة منه. في العدل ، الذي كان هناك أيضًا استئناف ، يمكن للمرء استبعاد المتقدمين الآخرين ؛
  • استبعاد حق 3 أشخاص في الشقة (نزاعات المحكمة ، الورثة ، الممتلكات المشتركة) ؛
  • استخراج من كتاب المنزل وسجل الدولة الموحدة ؛
  • جواز سفر مسلقي وفني (إذا كان هناك).

هام: نتحقق من تصريح الإقامة في كتاب المنزل. ونحن نولي اهتماما خاصا للأشخاص الذين كتبوا مؤقتا!

• الوثائق الفنية:
  • نتحقق من دقة العنوان - الفيلم الفعلي/الوثائقي ؛
  • العداد والمعلمات الأخرى (إعادة التطوير).

هام: أي تغييرات في الواقع يجب أن يكون لها أدلة وثائقية. للحصول على ضمانك الخاص ، من الأفضل الاتصال بموظف في BTI.

• صفقة الثقة:
  • نتحقق من قوة المحامي (الخطوط) ؛
  • حجم القوى ؛
  • أصالة توكيل المحامي ، وإرسال طلب مكتوب إلى كاتب العدل ، الذي أصدر هذه الورقة.
• نتحقق من عدم وجود رخات:
  • الاعتقالات ، المحظورات ، الرهون العقارية ، النزاع القضائي (من سجل الدولة) ؛
  • حظر الضرائب باسم البائع ؛
  • ديون للمرافق (يمكن الحصول عليها في MFC جنبا إلى جنب مع المعلومات ، وعدد المالكين الموصوفين ، وكيف انتقل السكن إلى الملكية) ؛
  • القدرة القانونية لجميع المالكين.

هام: عند وضع العقد ، من الممكن ملاحظة البند الذي في حالة الديون البلدية ، يكون البائع مسؤولاً!

• ندرس تاريخ الممتلكات ، ونحن ينذر بالخطر إذا:
  • في وقت قصير ، كانت هناك العديد من المعاملات مع الممتلكات ؛
  • إذا كانت ملكية بائع الإسكان على أساس قرار المحكمة.
• نكتشف ما إذا لم يكن هناك ملفات شحن مفتوحة حول استرداد الأموال من البائع!
• إذا كان البائع كيانًا قانونيًا: ندرس النظام الأساسي حول تسجيله.
• إذا كان أحد المالكين/المالك قاصرًا - إذن من سلطات الوصاية والثقة.
• إذا كانت العقارات تنتمي إلى السجين: بعد قضاء الموعد النهائي ، يكون لها الحق في جزء من السكن المباع بالفعل.

كيفية شراء شقة في السوق الثانوية: 7 مخاطر رئيسية

عندما يكون هناك خطر:

• مع شراء مستقل دون خبرة ؛
• دون التحقق من المستندات المختصة وتاريخ الملكية ؛
• عند إعادة التسجيل مع تقييم الخبراء التقليل من شأنه ؛
• عند الشراء بثمن بخس ، وعدم معرفة أسباب تخفيض الأسعار ؛
• الإيداع مزينة بشكل غير صحيح.

وهذه بعيدة عن جميع الحالات التي قد تنشأ. لذلك ، إذا كنت ترغب في شراء شقة بشكل صحيح ، وبالتالي فإن البائع عديمي الضمير لا يختفي بأموالك ، أو بعد فترة من الوقت لم يكن عقد البيع غير صالح ، اتصل بالوسطاء العقاريين والموثوقين مع سمعة تجارية جيدة.

كيفية شراء شقة بشكل صحيح: المراحل الأساسية والوثائق اللازمة

بادئ ذي بدء ، من أجل شراء شقة بشكل صحيح ، من الضروري مناقشة شروط المعاملة في شكل شفهي ومكتوب. النقاط الرئيسية التي يجب عليك الانتباه إليها عند شراء شقة: السعر ، ودفع خدمات العدل ، والمواعينات النهائية لإعفاء السكن من قبل البائع ، وقائمة الأثاث وغيرها من العناصر التي تبقى في الشقة.

يتكون مخطط إبرام العقد نفسه من:

• اتفاق أولي ونقل مسبق ، إيداع ؛
• إعداد جميع الوثائق ؛
• تسليم الحزمة التي تم جمعها من الوثائق إلى هيئة التسجيل ؛
• الوثائق التي تستقبل.

جمع جميع المستندات اللازمة:

1. مقتطف لشقة من سجل الدولة الموحدة ؛
2. الوثائق التي تؤكد ملكية البائع إلى العقارات ؛
3. استخراج من كتاب المنزل ؛
4. الأطراف المتعلقة بتسجيل الدولة لنقل ملكية المنزل (يمكن إنشاء هذه المستندات من قبل وسيط ، أو يمكن العثور على حشوات الحشوة على موقع السجل الفيدرالي ، أو تملأ أخصائي MFC بشكل مستقل) ؛
5. استلام دفع الرسوم ؛
6. جواز سفر المساح
7. عقد المبيعات مع تأكيد القبول (ثلاث نسخ) ؛
8. موافقة موثقة على زوجة البائع ؛
9. موافقة الوالدين أو إذن الأوصياء (إذا كان الطفل الذين تتراوح أعمارهم بين 14 و 18 عامًا يشارك في الصفقة) ؛
10. جوازات سفر لجميع المشاركين في الصفقة.

هذه هي الوثائق الرئيسية والإلزامية التي ستكون مطلوبة عند تنفيذ معاملة. قد يكون هناك حاجة أيضًا لتوفير وثائق إضافية يجب توفيرها عند الطلب.

كيفية شراء شقة بشكل صحيح: نقاط مهمة في التوقيع على عقد أولي ونقل دفعة مسبقة ، إيداع

المرحلة التالية من شراء العقارات هي تصميم وتوقيع عقد البيع.

كن حذرًا لشراء شقة بشكل صحيح ، تحتاج إلى وضع عقدين.

العقد الأول - صأحمر الشعر!

ويشير إلى أن الأطراف على استعداد لتوزيع صفقة وقررت السعر الكامل للعقارات. توضح هذه الاتفاقية مكان وشروط المعاملة وسعر وإجراءات دفع العقارات ، مبلغ التعهد و / أو الدفع المقدم.

في اللحظة الأخيرة ، يجب أن تتوقف وشرح الفرق بين هذه المفاهيم قليلاً من أجل حماية نفسك وتحمل الحد الأدنى من التكاليف في حالة وجود صفقة من المعاملة.

المتقدم والودائع هي مفاهيم مماثلة ، ولكن مع اختلاف أساسي!

الوديعة لها قيود واضحة في محاولات انتهاك العقد:

• إذا رفض المشتري شراء شقة ، فلن يتم إرجاع المبلغ المدفوع ، ولكن لا يزال مع البائع ؛
• إذا انتهك البائع الاتفاقية ، فإن التعويض النقدي يساوي الميول الثانية. إذا جاز التعبير ، يتم تعويض الوقت الذي يقضيه وأحلام المشتري غير المحققة ؛
• في حالة الظروف القاهرة التي لا تعتمد على أي من الأطراف ، يتم إلغاء العقد وإعادة التعهد.

هام: يتم تضمين الإيداع في حساب الدفع المستقبلي ويتم تحديده بالضرورة في العقد المكتوب! ولكن يجب تمييز الوديعة عن التقدم.

تقدم - الدفع المسبق الجزئي ، والتي ، مثل الإيداع ، يتم تضمينها في حساب الدفع المستقبلي لتحويل الممتلكات ويتم تسجيله في العقد المكتوب.

الفرق الكبير بين التقدم والإيداع هو أنه في أي حال ، فإنه يعود ، بغض النظر عن خطأ الصفقة!

في هذه المرحلة ، لا يزال لدى المشتري الفرصة للتحقق من النظافة القانونية للكائن الذي تم شراؤه ، وتوافر المتأخرات في الشقة/المنزل وتوضيح الطريق لسدادها.

هام: يجب أن يكون هناك إيصال على تحويل المال ، من الناحية المثالية!

كيفية شراء شقة بشكل صحيح: الاتفاق الثاني هو الوضع الرئيسي!

ويؤكد نقل الملكية. هذه هي المرحلة الأكثر أهمية في المعاملة ، وكيفية شراء شقة بشكل صحيح.

• يجب أن يشير العقد إلى البيانات الكاملة ، وفقًا لجواز السفر والمشتري والبائع. لتجنب الخداع وفقدان المال ، ينبغي الإشارة إلى العقد في العقد.
• إذا نشأت ظروف غير متوقعة في المستقبل ، كمشتري ، يمكنك إرجاع المبلغ الكامل من المال. أيضًا في العقد ، يتم تحديد اسم وعنوان الكائن والمنطقة والبيانات حول إعادة التطوير والتكلفة وطريقة الحساب.

يجب أن يكون العقد موثيق! قبل التوقيع ، لا تنسى طرح عقد البيع.

كيفية شراء شقة بشكل صحيح: تحويل الأموال

• إذا اشتريت شقة أو منزل نقدًا ، قم بتنفيذ تحويل الأموال في كاتب العدل والاستلام الإلزامي. من المهم أيضًا أن يكون البائع معك راجعت المال للأصالة. لا تستعجل في إعطاء المال ، كن متيقظًا لمن ستختتم العقود!
• يمكنك الحصول على أقساط. وتناقش هذه الجوانب مع المشتري - متوسط \u200b\u200bالموعد النهائي للدفع يصل إلى عام واحد ، ولكن بحد أقصى 2 سنة. يتم تقديم مبلغ 50 ٪ مع تأكيد التوثيق لنقل الأموال. ينقسم الرصيد إلى مدفوعات شهرية أو يتم دفعه بمبلغ كامل في نهاية الفصل الدراسي. ولكن ليس جميع البائعين يوافقون على مثل هذه الصفقة.
• يمكنك أيضًا ترتيب رهن أو رأس مال أمومة. لكن هذا الجانب غير مناسب للجميع. نظرًا لأنه لا يمكن للجميع الحصول على قرض عقاري ، ولكن بالنسبة لرأس المال ، من الضروري أن يكون لديك من طفلان وعمر أحد الأزواج الذين تقل أعمارهم عن 30 عامًا.

هام: إن تحويل مبلغ كبير من المال أفضل مع موظف كاتب العدل أو تحويل الأموال من خلال البنك!

حتى لا يتم خداعك ، يجب عليك الاستعداد بعناية لشراء ودراسة جميع الوثائق. من المهم العمل مع أصول المستندات ، وليس نسخهم. من أجل شراء شقة بشكل صحيح ، يجب ألا تكون ثقة بشكل مفرط ومن الأفضل الاتصال بالمهنيين - المحامون المتخصصون للغاية ، أصحاب العقارات الموثوق بهم والفرق الضميريين. شراء جيد!

الفيديو: كيف تشتري شقة في السوق الثانوية؟