Cum să cumpărați un apartament corect: estimăm valoarea sa reală. Cum să cumpărați un apartament pe piața secundară, astfel încât acestea să nu înșele: probleme legale, etape, documente necesare, 7 erori de bază la încheierea unei tranzacții

Acest articol vă va ajuta să vă dați seama cum să cumpărați în mod corespunzător imobiliare la o valoare reală, fără a pierde bani și locuințe.

Cumpărarea locuințelor este un moment important și responsabil în viața fiecărei familii. Și acordul imobiliar este unul dintre cele mai dificile și dificile evenimente. Este foarte important să vă pregătiți pentru achiziție și nu doar să acumulați bani. Dacă nu doriți să deveniți victimă a litigiilor sau fraudei și, deja, traversați mental pragul apartamentului achiziționat cu un picior, ar trebui să vă dați seama de multe dintre complicațiile tranzacției de vânzare și vânzare imobiliară. Pentru a cumpăra un apartament corect, ar trebui să studiați mai întâi toate subtilitățile și momentele legale.

Cum să cumpărați corect un apartament: evaluăm valoarea reală a imobiliarelor - cine evaluează?

Pentru a cumpăra sau a vinde corect un apartament, trebuie să determinați costul real! Cel mai important punct în determinarea prețului locuințelor este adecvarea și obiectivitatea. Dar pentru vânzător, locuința nu are preț din cauza evenimentelor importante. Și pentru tine, în ceea ce privește un cumpărător, aceștia sunt doar pereți și o casă potențială.

• Cel mai ușor și mai de încredere mod este Serviciile de comandă ale profesioniștilor-estimează contra cost.Mulți ruși nu sunt de acord să plătească mii de ruble suplimentare, dar această metodă este considerată oficială! Perioada de proiectare durează până la 7 zile. Vânzătorul nu poate vinde locuințe sub valoarea stabilită de evaluator. Deși nimic nu împiedică două părți să fie de acord cu privire la prețul lor. Singurul lucru este că impozitul va fi încă plătit pentru evaluarea oficială a locuințelor. Principalul minus al tranzacției este un ghid al unei astfel de evaluări nu la prețuri reale, ci pentru astfel de oferte.
• Serviciile agenților imobiliari vor costa puțin mai ieftin. Principalul plus este că angajatul este deja concentrat pe costul real al unor astfel de apartamente. Dar el va supraestima în mod deliberat costurile, astfel încât să existe o oportunitate de a negocia. Și, în același timp, nu uităm că agentul imobiliar are propriul beneficiu - cu orice apeluri puteți găsi un client pe un alt obiect.
• Dar o poți face singur. Pentru a face acest lucru, studiați piața cu astfel de oferte. Dar, în același timp, trebuie să luați în considerare:
  • vârsta acasă
  • starea apartamentului
  • intrare, teritoriu al casei și district

IMPORTANT: Dacă problemele legate de locuințe sunt soluționate odată cu participarea instanței, a companiei de asigurări sau a oricărei alte organizații financiare, atunci evaluarea ar trebui să fie efectuată doar de către evaluatori!

Cum să cumpărăm un apartament corect: evaluăm valoarea reală a imobiliarelor - ce afectează evaluarea?

Costul locuinței este prezentat de vânzător în etapa depunerii unei cereri. Dar cumpărătorul, dacă dorește să cumpere corect un apartament la un preț real, ar trebui să fie aproximativ orientat în categoria prețurilor.

Modul de bază de a determina prețul pentru cumpărător - Pentru a studia prețurile pentru locuințe similare pentru plasare, contor, condiție. Aceasta va fi evaluarea dvs. medie indicativă, pentru a nu plăti în exces. În acest caz, cumpărătorul trebuie să înțeleagă cum și ce factori afectează prețul.

• District și plasament - prestigiu, infrastructură:

Plus la costuri: Stopuri de transport, magazine, parcuri, școli, grădinițe.

Reduce costul: Prezența întreprinderilor industriale, a fabricilor dăunătoare, a benzinăriilor, a locurilor zgomotoase.

• Tip/material acasă:

Plus la costuri: case de cărămidă și clădiri noi, prezența unui balcon, subsol; sunet bun și izolație termică; Posibilitatea completării/reamenajării.

Reduce costul: Case de panou.

• Podea:

Plus la costuri: Întotdeauna în priorități podele medii.

Reduce costul: absența sau defecțiunea elevatorului; Minus 5%dacă primul, extrema apartament sau colț de colț până la capăt (din cauza umedului/siguranței/acoperișului rău).

• Stare de reparație:

Plus la costuri: Încălzire individuală, izolarea pereților externi, instalații sanitare moderne și ferestre duble. Conform statisticilor, acestea caută deja un apartament cu sau fără a fi nevoie de investiții mari, plus 10-15% la preț.

Reduce costul: Absența punctelor de mai sus.

• Vizualizare de pe fereastră, teritoriu adiacent:

Plus la costuri: Concierge, securitate, intrare reparată, amenajare, teren pentru copii și sport, peisaj frumos, memorii culturale (acest lucru nu înseamnă un vecin pe garajul artei stradale).

Reduce costul: 2-5 %, dacă o intrare neatractivă, o curte îngustă fără parcare, un depozit de depozit vizavi de casă, etc.; Minus 5-10% dacă ferestrele trec cu vederea strada zgomotoasă.

Caracteristici ale pieței imobiliare - fluctuații sezoniere ale prețurilor, situația economică. Dacă vânzarea este urgentă sau există probleme cu documentele, reamenajarea ilegală este minus 5-10%.

Cum să cumpărați un apartament corect pentru a nu înșela: probleme legale - ce trebuie verificat?

A cumpăra locuințe nu este o bomboană pentru a cumpăra într -un supermarket. Atunci când cumpărați locuințe, chiar și intuiția dvs. 100% și vigilența în ambii ochi nu vă vor ajuta, deoarece există atât de multe riscuri. Prin urmare, dacă obiectivul dvs. este să cumpărați un apartament corect, atunci Este mai bine să nu experimentați fără un avocat cu experiență și un notar. Dar dacă decideți să acționați singur, atunci ar trebui să vă acordați atenție specială unor puncte individuale.

• Personalitatea vânzătorului - Studiem documentele, înregistrarea, starea civilă (consimțământul scris în mod necesar al celei de -a doua reprize pentru vânzare și verificarea obligatorie a registrului).

IMPORTANT: Puteți verifica autenticitatea pașaportului de către FMS al Federației Ruse.

• Documente pentru proprietate:
  • un acord privind achiziția, privatizarea, donația, transferul de la dezvoltator, etc.;
  • dacă locuințele sunt obținute printr -o moștenire - un certificat al acesteia. În notar, la care a existat și un apel, se poate exclude alți solicitanți;
  • exclude dreptul a 3 persoane la apartament (litigii judecătorești, moștenitori, proprietăți comune);
  • extrage din cartea casei și din Registrul de stat unificat;
  • pașaport cadastral și tehnic (dacă există).

Important: verificăm permisul de reședință din cartea casei. Și acordăm o atenție specială oamenilor scrise temporar!

• Documentatie tehnica:
  • verificăm exactitatea adresei - actual/documentar;
  • contor și alți parametri (reamenajare).

IMPORTANT: Orice schimbări în realitate trebuie să aibă dovezi documentare. Pentru propria garanție, apelați mai bine un angajat al BTI.

• Acord de încredere:
  • verificăm procura (linii);
  • volumul puterilor;
  • autenticitatea procurorului, trimițând o cerere scrisă notarului, care a emis această lucrare.
• Verificăm lipsa de obligații:
  • arestări, interdicții, credite ipotecare, litigiu judiciar (din registrul de stat);
  • interdicții fiscale în numele vânzătorului;
  • datorii pentru utilități (pot fi obținute la MFC împreună cu informații, câți proprietari au prescris, modul în care locuințele au trecut în proprietate);
  • capacitatea legală a tuturor proprietarilor.

IMPORTANT: Atunci când întocmește contractul, este posibil să se observe clauza că, în cazul datoriei municipale, vânzătorul este responsabil!

• Studiem istoricul proprietății, suntem alarmant dacă:
  • În scurt timp, au existat mai multe tranzacții cu proprietăți;
  • dacă proprietatea vânzătorului de locuințe pe baza unei decizii judecătorești.
• Aflăm dacă nu există fișiere de nave deschise despre recuperarea banilor de la vânzător!
• Dacă vânzătorul este o entitate juridică: studiem statutul despre înregistrarea sa.
• Dacă unul dintre proprietari/proprietari este minor - permisiunea autorităților de tutelă și de tristet.
• Dacă imobilul aparține prizonierului: după ce a îndeplinit termenul limită, are dreptul la o parte din locuințele deja vândute.

Cum să cumpărați un apartament pe piața secundară: 7 riscuri principale

Când există un pericol:

• cu o achiziție independentă fără experiență;
• fără verificarea competentă a documentelor și istoricul proprietății;
• atunci când este înregistrat cu o evaluare a experților subestimată;
• când cumpărați ieftin, neștiind motivele reducerii prețurilor;
• depozitul este decorat incorect.

Și acestea sunt departe de toate situațiile care pot apărea. Prin urmare, dacă doriți să cumpărați un apartament corect și astfel vânzătorul fără scrupule să nu dispară cu banii dvs. sau după un timp, contractul de vânzare nu a fost nevalid, Contactați agenții imobiliari și notarii cu o reputație de afaceri bună.

Cum să cumpărați un apartament corect: etape de bază și documente necesare

Pentru început, pentru a cumpăra corect un apartament, este necesar să discutăm condițiile tranzacției sub formă orală și scrisă. Principalele puncte la care ar trebui să acordați atenție atunci când cumpărați un apartament: preț, plata serviciilor notare, termenele limită pentru scutirea de locuințe de către vânzător, o listă de mobilier și alte articole care rămân în apartament.

Schema de încheiere a contractului în sine constă în:

• Acord preliminar și transfer de avans, depozit;
• Pregătirea tuturor documentelor;
• Livrarea pachetului colectat de documente către autoritatea de înregistrare;
• Documente de primire.

Colectați toate documentele necesare:

1. Un extras pentru un apartament din Registrul de stat unificat;
2. Documente care confirmă proprietatea vânzătorului către imobiliare;
3. Extras din cartea casei;
4. Părțile despre înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra casei (aceste documente pot fi create de un broker, sau umpluturile de completare pot fi găsite pe site -ul Registrului federal sau specialistul MFC îl completează independent);
5. Primirea plății taxei;
6. Pașaport cadastral;
7. Contract de vânzare cu confirmarea acceptării (trei exemplare);
8. Consimțământul notarizat al soțului vânzătorului;
9. Consimțământul părinților sau permisiunea tutorilor (dacă un copil cu vârste cuprinse între 14 și 18 ani participă la tranzacție);
10. Pașapoarte ale tuturor participanților la tranzacție.

Acestea sunt documentele principale și obligatorii care vor fi necesare la executarea unei tranzacții. De asemenea, poate fi obligat să furnizeze documentație suplimentară care ar trebui să fie furnizate la cerere.

Cum să cumpărați corect un apartament: Puncte importante în semnarea unui contract preliminar și transferul unei plăți în avans, un depozit

Următoarea etapă în achiziționarea imobiliară este proiectarea și semnarea contractului de vânzare.

Aveți grijă să cumpărați corect un apartament, trebuie să întocmiți două contracte.

Primul contract - proscata!

El indică faptul că părțile sunt gata să încheie o tranzacție și au decis prețul complet al imobiliarelor. Prezentul acord descrie locul și condițiile tranzacției, prețul și procedura pentru plata imobiliarelor, Suma gajului și a plății în avans.

În ultimul moment, ar trebui să vă opriți și să explicați diferența dintre aceste concepte puțin pentru a vă proteja și a suporta costuri minime în cazul unei tranzacții.

Avansul și un depozit sunt concepte similare, dar cu o diferență fundamentală!

Depozitul are restricții clare în încercarea de a încălca contractul:

• dacă cumpărătorul refuză să cumpere un apartament, suma plătită nu este returnată, ci rămâne cu vânzătorul;
• dacă vânzătorul încalcă acordul, compensația monetară este egală cu a doua înclinații. Ca să zic așa, timpul petrecut și visele neîmplinite ale cumpărătorului sunt compensate;
• În caz de forță majoră circumstanțe care nu depind de niciuna dintre părți, contractul este anulat și gajul este returnat.

Important: Depozitul este inclus în contul plății viitoare și este neapărat fixat în contractul scris! Dar depozitul trebuie să se distingă de avans.

Avans - antrenare parțială, Care, la fel ca depozitul, este inclus în contul plății viitoare pentru transferul de proprietăți și este înregistrat în contractul scris.

Diferența semnificativă între avans și depozit este că aceasta În orice caz, se întoarce, indiferent de vina că tranzacția s -ar rupe!

În această etapă, cumpărătorul are încă posibilitatea de a verifica curățenia legală a obiectului achiziționat, disponibilitatea restanțelor în apartament/casă și clarifică modalitatea de a le rambursa.

IMPORTANT: Trebuie să existe o chitanță la transferul de bani, ideal notarizat!

Cum să cumpărați un apartament corect: Al doilea acord este principalul!

El confirmă transferul de proprietate. Aceasta este cea mai importantă etapă a tranzacției, cum să cumpărați corect un apartament.

• Contractul trebuie să indice datele complete, în conformitate cu pașaportul, cumpărătorul și vânzătorul. Pentru a evita înșelăciunea și pierderea de bani, contractul ar trebui indicat în contract.
• Dacă în viitor apar circumstanțe neprevăzute, în calitate de cumpărător, puteți returna întreaga sumă de bani. De asemenea, în contract, sunt prescrise numele și adresa obiectului, zona și datele privind reamenajarea, costul și metoda de calcul.

Contractul trebuie să fie notar! Înainte de semnare, nu uitați să scădeți contractul de vânzare.

Cum să cumpărați un apartament corect: Transferul de bani

• Dacă cumpărați un apartament sau o casă în numerar, Efectuați transferul de bani la un notar și obligatoriu întocmit o chitanță. De asemenea, este foarte important ca vânzătorul să fie cu tine Am verificat banii pentru autenticitate. Nu vă grăbiți să dați bani, fiți vigilenți cu cine încheiați contracte!
• Puteți obține rate. Aceste aspecte sunt discutate cu cumpărătorul - termenul mediu de plată este de până la 1 an, dar până la maximum 2 ani. Este introdusă suma de 50% cu confirmarea notarială a transferului de bani. Soldul este împărțit în plăți lunare sau este plătit de întreaga sumă la sfârșitul termenului. Dar nu toți vânzătorii sunt de acord cu o astfel de afacere.
• De asemenea, puteți aranja un capital ipotecar sau maternitate. Dar acest aspect nu este potrivit pentru toată lumea. Deoarece nu toată lumea poate obține o ipotecă, dar pentru capital este necesar să se aibă de la 2 copii și vârsta unuia dintre soți sub 30 de ani.

IMPORTANT: Transferul unei sume mari de bani este mai bun cu un angajat notar sau transfer de fonduri prin intermediul băncii!

Pentru a nu fi înșelat, ar trebui să vă pregătiți cu atenție pentru achiziție și să studiați toată documentația. Este important să lucrați cu originalele documentelor, nu cu copiile lor. Pentru a cumpăra corect un apartament, nu ar trebui să aveți încredere excesiv și este mai bine să contactați profesioniști - avocați extrem de specializați, agenți imobiliari de încredere și notari conștiincioși. Cumpărare bună!

VIDEO: Cum să cumpărați un apartament pe piața secundară?