როგორ ვიყიდოთ ბინა სწორად: ჩვენ ვაფასებთ მის რეალურ მნიშვნელობას. როგორ ვიყიდოთ ბინა მეორად ბაზარზე, რათა მათ არ მოატყუონ: იურიდიული საკითხები, ეტაპები, აუცილებელი დოკუმენტები, 7 ძირითადი შეცდომა გარიგების დასრულებისას

ეს სტატია დაგეხმარებათ გაერკვნენ, თუ როგორ სწორად შეიძინოთ უძრავი ქონება რეალურ ღირებულებით, ფულის და საცხოვრებლის დაკარგვის გარეშე.

საცხოვრებლის ყიდვა მნიშვნელოვანი და პასუხისმგებელი მომენტია ყველა ოჯახის ცხოვრებაში. და უძრავი ქონების გარიგება ერთ -ერთი ყველაზე რთული და რთული მოვლენაა. ძალიან მნიშვნელოვანია შეძენისთვის მომზადება და არა მხოლოდ ფულის დაგროვება. თუ არ გსურთ გახდეთ სამართალწარმოების ან თაღლითობის მსხვერპლი, და უკვე გონებრივად გადალახეთ შეძენილი ბინის ბარიერი ერთი ფეხით, უნდა გაერკვნენ უძრავი ქონების შესყიდვისა და გაყიდვის გარიგების მრავალი სირთულე. ბინის სწორად შესაძენად, ჯერ უნდა შეისწავლოთ ყველა იურიდიული დახვეწილი და მომენტი.

როგორ ვიყიდოთ ბინა სწორად: ჩვენ ვაფასებთ უძრავი ქონების რეალურ ღირებულებას - ვინ აფასებს?

ბინის სწორად შესაძენად ან გაყიდვისთვის, თქვენ უნდა განსაზღვროთ მისი რეალური ღირებულება! საცხოვრებლის ფასის განსაზღვრის ყველაზე მნიშვნელოვანი წერტილი არის ადეკვატურობა და ობიექტურობა. მაგრამ გამყიდველისთვის, საცხოვრებელი ფასდაუდებელია მნიშვნელოვანი მოვლენების გამო. თქვენთვის, რაც შეეხება მყიდველს, ეს მხოლოდ კედლები და პოტენციური სახლია.

• ყველაზე მარტივი და საიმედო გზაა პროფესიონალთა მომსახურება-ფასების მომსახურება.ბევრი რუსი არ ეთანხმება დამატებით ათასობით რუბლის გადახდას, მაგრამ ეს მეთოდი ოფიციალურად ითვლება! დიზაინის პერიოდს 7 დღე სჭირდება. გამყიდველს არ შეუძლია გაყიდოს საცხოვრებელი სახლი შემფასებლის მიერ მითითებული ღირებულების ქვემოთ. მიუხედავად იმისა, რომ არაფერი ხელს უშლის ორ მხარეს შეთანხმდნენ თავიანთ ფასზე. ერთადერთი ის არის, რომ გადასახადი კვლავ გადაიხდება საცხოვრებლის ოფიციალური შეფასებისთვის. გარიგების მთავარი მინუსი არის ასეთი შეფასების სახელმძღვანელო მითითება არა რეალურ ფასებზე, არამედ ასეთი შეთავაზებებისთვის.
• რეალტორების მომსახურება ცოტათი იაფი ეღირება. მთავარი პლიუსი ის არის, რომ თანამშრომელი უკვე ორიენტირებულია ასეთი ბინების რეალურ ფასზე. მაგრამ ის შეგნებულად გადაჭარბებს ხარჯებს ისე, რომ გარიგების შესაძლებლობა არსებობს. ამავე დროს, არ გვავიწყდება, რომ რეალტორს აქვს საკუთარი სარგებელი - ნებისმიერი ზარის საშუალებით შეგიძლიათ იპოვოთ კლიენტი სხვა ობიექტზე.
• მაგრამ შენ თვითონ შეგიძლია ამის გაკეთება. ამისათვის შეისწავლეთ ბაზარი ასეთი შეთავაზებებით. მაგრამ ამავე დროს უნდა გაითვალისწინოთ:
  • ასაკი სახლში
  • ბინის მდგომარეობა
  • შესასვლელი, სახლის ტერიტორია და უბანი

მნიშვნელოვანია: თუ საცხოვრებლის საკითხები მოგვარებულია სასამართლოს, სადაზღვევო კომპანიის ან სხვა ფინანსური ორგანიზაციის მონაწილეობით, მაშინ შეფასება უნდა განხორციელდეს მხოლოდ შემფასებლების მიერ!

როგორ ვიყიდოთ ბინა სწორად: ჩვენ ვაფასებთ უძრავი ქონების რეალურ ღირებულებას - რა გავლენას ახდენს შეფასებაზე?

საცხოვრებლის ღირებულება გამყიდველმა წარუდგინა განაცხადის წარდგენის ეტაპზე. მაგრამ მყიდველი, თუ მას სურს სწორად შეიძინოს ბინა რეალურ ფასად, უნდა იყოს დაახლოებით ორიენტირებული ფასების კატეგორიაში.

მყიდველისთვის ფასის განსაზღვრის ძირითადი გზა - მსგავსი საცხოვრებლის ფასების შესასწავლად განთავსებისთვის, მეტრი, მდგომარეობა. ეს იქნება თქვენი საშუალო ინდიკატური შეფასება, ისე, რომ არ გადაიხადოთ გადახდა. ამ შემთხვევაში, მყიდველმა უნდა გააცნობიეროს, თუ როგორ და რა ფაქტორები გავლენას ახდენს ფასზე.

• უბანი და განთავსება - პრესტიჟი, ინფრასტრუქტურა:

პლუს ღირებულებამდე: სატრანსპორტო გაჩერებები, მაღაზიები, პარკები, სკოლები, საბავშვო ბაღი.

ამცირებს ღირებულებას: სამრეწველო საწარმოების, მავნე ქარხნების, ბენზინგასამართი სადგურების, ხმაურიანი ადგილების არსებობა.

• ტიპი/მასალა სახლში:

პლუს ღირებულებამდე: აგურის სახლები და ახალი შენობები, აივნის არსებობა, სარდაფი; კარგი ხმა და თერმული იზოლაცია; დასრულების/განმეორებითი განვითარების შესაძლებლობა.

ამცირებს ღირებულებას: პანელის სახლები.

• იატაკი:

პლუს ღირებულებამდე: ყოველთვის პრიორიტეტებში საშუალო სართულებში.

ამცირებს ღირებულებას: ლიფტის არარსებობა ან გაუმართაობა; მინუს 5%, თუ ბოლოს პირველი, ექსტრემალური იატაკის ან კუთხის ბინა (ნესტიანი/უსაფრთხოების/ცუდი სახურავის გამო).

• სარემონტო სახელმწიფო:

პლუს ღირებულებამდე: ინდივიდუალური გათბობა, გარე კედლების იზოლაცია, თანამედროვე სანტექნიკა და ორმაგი მოქსოვილი ფანჯრები. სტატისტიკის თანახმად, ისინი ეძებენ ბინას უკვე დიდი ინვესტიციების საჭიროების გარეშე ან მის გარეშე, დამატებით 10-15% ფასად.

ამცირებს ღირებულებას: ზემოხსენებული წერტილების არარსებობა.

• ხედი ფანჯრიდან, მიმდებარე ტერიტორიიდან:

პლუს ღირებულებამდე: კონსიერჟი, უსაფრთხოება, გარემონტებული შესასვლელი, პეიზაჟები, ბავშვთა და სპორტული მოედანი, ულამაზესი ლანდშაფტი, კულტურული მოგონებები (ეს არ ნიშნავს მეზობელს ქუჩის ხელოვნების ავტოფარეხზე).

ამცირებს ღირებულებას: 2-5 %, თუ არ არის მიმზიდველი შესასვლელი, ვიწრო ეზო პარკირების გარეშე, ნაგავსაყრელი სახლის მოპირდაპირედ და ა.შ .; მინუს 5-10%, თუ ფანჯრები გადაჰყურებს ხმაურიან ქუჩას.

უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლები - სეზონური ფასების რყევები, ეკონომიკური მდგომარეობა. თუ გაყიდვა გადაუდებელია ან დოკუმენტებთან დაკავშირებით პრობლემები არსებობს, უკანონო განმეორება არის მინუს 5-10%.

როგორ შეიძინოთ ბინა სწორად ისე, რომ არ მოატყუოთ: იურიდიული საკითხები - რა უნდა შემოწმდეს?

საცხოვრებლის შეძენა არ არის სუპერმარკეტში ყიდვის კანფეტი. საცხოვრებლის ყიდვისას, თქვენი 100% ინტუიციაც და ორივე თვალში სიფხიზლე არ დაგვეხმარება, რადგან ამდენი რისკი არსებობს. ამიტომ, თუ თქვენი მიზანია სწორად შეიძინოთ ბინა, მაშინ უმჯობესია, არ ექსპერიმენტები გამოცდილი იურისტისა და ნოტარიუსის გარეშე. მაგრამ თუ გადაწყვეტთ საკუთარ თავს იმოქმედოთ, მაშინ განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიაქციოთ ინდივიდუალურ წერტილებს.

• გამყიდველის პიროვნება - ჩვენ ვსწავლობთ დოკუმენტებს, რეგისტრაციას, ოჯახური მდგომარეობა (აუცილებლად, გაყიდვის მეორე ნახევრის წერილობითი თანხმობა და რეესტრის სავალდებულო გადამოწმება).

მნიშვნელოვანია: შეგიძლიათ შეამოწმოთ პასპორტის ნამდვილობა რუსეთის ფედერაციის FMS- ის მიერ.

• დოკუმენტები საკუთრებისათვის:
  • შეთანხმება შეძენის, პრივატიზაციის, შემოწირულობის, დეველოპერისგან გადაცემის შესახებ და ა.შ .;
  • თუ საცხოვრებელი მიიღება მემკვიდრეობის საშუალებით - მისი სერთიფიკატი. ნოტარიუსში, რომელზეც ასევე იყო გასაჩივრება, შეიძლება გამორიცხოს სხვა განმცხადებლები;
  • გამორიცხეთ 3 პირის უფლება ბინაში (სასამართლო დავა, მემკვიდრეები, საერთო ქონება);
  • ამონაწერი სახლის წიგნიდან და ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან;
  • კადტრალური და ტექნიკური (თუ იქ) პასპორტი.

მნიშვნელოვანია: ჩვენ ვამოწმებთ ბინადრობის ნებართვას სახლის წიგნზე. და ჩვენ განსაკუთრებულ ყურადღებას ვაქცევთ დროებით დაწერილ ხალხს!

• ტექნიკური დოკუმენტაცია:
  • ჩვენ ვამოწმებთ მისამართის სიზუსტით - ფაქტობრივი/დოკუმენტური;
  • მეტრი და სხვა პარამეტრები (განმეორება).

მნიშვნელოვანია: რეალობაში ნებისმიერ ცვლილებას უნდა ჰქონდეს დოკუმენტური მტკიცებულება. საკუთარი გარანტიისთვის, უკეთესად დაურეკეთ BTI- ს თანამშრომელს.

• ნდობის გარიგება:
  • ჩვენ ვამოწმებთ მინდობილობას (ხაზები);
  • უფლებამოსილების მოცულობა;
  • ადვოკატის უფლებამოსილების ნამდვილობა, წერილობითი თხოვნის გაგზავნა ნოტარიუსზე, რომელმაც გამოსცა ეს ნაშრომი.
• ჩვენ ვამოწმებთ არარსებობის ნაკლებობას:
  • დაპატიმრებები, აკრძალვები, იპოთეკური სესხი, სასამართლო დავა (სახელმწიფო რეესტრიდან);
  • გადასახადის აკრძალვები გამყიდველის სახელით;
  • ვალი კომუნალური მომსახურებისთვის (შეგიძლიათ მიიღოთ MFC– ში, ინფორმაციასთან ერთად, რამდენი მეპატრონეა განსაზღვრული, როგორ გადავიდა საცხოვრებელი სახლი);
  • ყველა მფლობელის იურიდიული შესაძლებლობები.

მნიშვნელოვანია: ხელშეკრულების შედგენისას შესაძლებელია აღინიშნოს ის პუნქტი, რომ მუნიციპალური დავალიანების შემთხვევაში, გამყიდველი პასუხისმგებელია!

• ჩვენ ვსწავლობთ ქონების ისტორიას, საგანგაშო ვართ, თუ:
  • მოკლე დროში, რამდენიმე გარიგება მოხდა ქონებასთან;
  • თუ საბინაო გამყიდველის საკუთრება სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე.
• ჩვენ გავარკვიეთ, არის თუ არა ღია გემის ფაილები გამყიდველისგან ფულის აღდგენის შესახებ!
• თუ გამყიდველი არის იურიდიული პირი: ჩვენ ვსწავლობთ წესდებას მისი რეგისტრაციის შესახებ.
• თუ რომელიმე მეპატრონე/მეპატრონე არის მცირედი - მეურვეობისა და სამეურვეო ორგანოების ნებართვა.
• თუ უძრავი ქონება პატიმარს ეკუთვნის: ვადის გასვლის შემდეგ, უფლება აქვს უკვე გაყიდული საცხოვრებლის ნაწილი.

როგორ ვიყიდოთ ბინა მეორად ბაზარზე: 7 ძირითადი რისკი

როდესაც არსებობს საშიშროება:

• დამოუკიდებელი შეძენით გამოცდილების გარეშე;
• დოკუმენტების კომპეტენტური გადამოწმებისა და საკუთრების ისტორიის გარეშე;
• როდესაც რეგისტრირებულია არასასურველი შეფასებით, ექსპერტიზის შეფასებით;
• იაფად ყიდვისას, არ იცის ფასების შემცირების მიზეზები;
• ანაბარი არასწორად არის გაფორმებული.

და ეს შორს არის ყველა სიტუაციიდან, რომელიც შეიძლება წარმოიშვას. ამიტომ, თუ გსურთ სწორად შეიძინოთ ბინა და ისე, რომ არაკეთილსინდისიერი გამყიდველი არ გაქრება თქვენი ფულით, ან გარკვეული პერიოდის შემდეგ გაყიდვის ხელშეკრულება არ იყო არასწორი, დაუკავშირდით რეალტორებსა და ნოტარიანებს კარგი ბიზნესის რეპუტაციით.

როგორ შეიძინოთ ბინა სწორად: ძირითადი ეტაპები და აუცილებელი დოკუმენტები

დასაწყისისთვის, იმისათვის, რომ ბინა სწორად შეიძინოთ, აუცილებელია განვიხილოთ გარიგების პირობები ზეპირი და წერილობითი ფორმით. ძირითადი პუნქტები, რომლებზეც უნდა ყურადღება მიაქციოთ ბინის ყიდვისას: ფასი, ნოტარიუსის გადახდა, გამყიდველის მიერ საცხოვრებლის განთავისუფლების ვადები, ავეჯის სია და სხვა ნივთები, რომლებიც ბინაში რჩება.

თავად ხელშეკრულების გაფორმების სქემა შედგება:

• წინასწარი შეთანხმება და წინასწარი, ანაბრის გადაცემა;
• ყველა დოკუმენტის მომზადება;
• დოკუმენტების შეგროვებული პაკეტის მიწოდება სარეგისტრაციო ორგანოსთვის;
• მიღებული დოკუმენტები.

შეაგროვეთ ყველა საჭირო დოკუმენტი:

1. ამონაწერი ბინა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრისგან;
2. დოკუმენტები, რომლებიც დაადასტურებენ გამყიდველის საკუთრებას უძრავი ქონების მიმართ;
3. ამონაწერი სახლის წიგნიდან;
4. მხარეები სახლის საკუთრების გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ (ეს დოკუმენტები შეიძლება შეიქმნას ბროკერის მიერ, ან შევსების შევსება შეგიძლიათ იხილოთ ფედერალური რეესტრის ვებსაიტზე, ან MFC სპეციალისტი ავსებს მას დამოუკიდებლად);
5. საფასურის გადახდის მიღება;
6. საკამათო პასპორტი;
7. გაყიდვების ხელშეკრულება მიღების დადასტურებით (სამი ეგზემპლარი);
8. გამყიდველის მეუღლის ნოტარიირებული თანხმობა;
9. მშობლების თანხმობა ან მეურვეების ნებართვა (თუ 14 -დან 18 წლამდე ასაკის ბავშვი მონაწილეობს გარიგებაში);
10. გარიგების ყველა მონაწილეთა პასპორტი.

ეს არის ძირითადი და სავალდებულო დოკუმენტები, რომლებიც საჭირო იქნება გარიგების შესრულებისას. ასევე შეიძლება მოეთხოვოს დამატებითი დოკუმენტაციის მიწოდება, რომელიც უნდა იყოს გათვალისწინებული მოთხოვნით.

როგორ შეიძინოთ ბინა სწორად: მნიშვნელოვანი პუნქტები წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმებისას და წინასწარი გადახდის, ანაბრის გადარიცხვაში

უძრავი ქონების შეძენის შემდეგი ეტაპი არის გაყიდვის ხელშეკრულების დიზაინი და ხელმოწერა.

ფრთხილად იყავით, რომ სწორად შეიძინოთ ბინა, თქვენ უნდა შეადგინოთ ორი კონტრაქტი.

პირველი კონტრაქტი - გვწითური!

იგი მიუთითებს იმაზე, რომ მხარეები მზად არიან შეადგინონ გარიგება და გადაწყვიტეს უძრავი ქონების სრული ფასი. ეს შეთანხმება აღწერს გარიგების ადგილს და პირობებს, უძრავი ქონების გადახდის ფასს და პროცედურას, დაპირების ოდენობა ან წინასწარ გადახდა.

ბოლო მომენტში, თქვენ უნდა შეაჩეროთ და აგიხსნათ განსხვავება ამ კონცეფციებს შორის, რათა დაიცვათ საკუთარი თავი და დაიცვათ მინიმალური ხარჯები გარიგების გარიგების შემთხვევაში.

წინსვლა და ანაბარი მსგავსი ცნებებია, მაგრამ ფუნდამენტური განსხვავებით!

ანაბარს აქვს მკაფიო შეზღუდვები ხელშეკრულების დარღვევის მცდელობებში:

• თუ მყიდველი უარს ამბობს ბინის ყიდვაზე, გადახდილი თანხა არ დაბრუნებულა, მაგრამ გამყიდველთან რჩება;
• თუ გამყიდველი არღვევს შეთანხმებას, ფულადი ანაზღაურება ტოლია მე -2 მიდრეკილებებით. ასე ვთქვათ, ანაზღაურდება მყიდველის გატარებული დრო და შეუსრულებელი ოცნებები;
• ძალების მაჟორული გარემოებების შემთხვევაში, რომლებიც არ არის დამოკიდებული რომელიმე მხარის მხრიდან, ხელშეკრულება გაუქმებულია და დაპირება დაბრუნებულია.

მნიშვნელოვანია: ანაბარი შედის მომავალი გადახდის ანგარიშში და აუცილებლად არის განსაზღვრული წერილობითი ხელშეკრულებაში! მაგრამ ანაბარი უნდა გამოირჩეოდეს წინასწარ.

წინსვლა - ნაწილობრივი წინასწარ გადახდა, რომელიც, ანაბრის მსგავსად, შედის ქონების გადარიცხვისთვის მომავალი გადახდის ანგარიშზე და აღირიცხება წერილობით ხელშეკრულებაში.

წინსვლასა და დეპოზიტს შორის მნიშვნელოვანი განსხვავებაა ის ნებისმიერ შემთხვევაში, ის ბრუნდება, მიუხედავად იმისა, თუ ვისი ბრალია გარიგება.

ამ ეტაპზე, მყიდველს ჯერ კიდევ აქვს შესაძლებლობა შეამოწმოს შეძენილი ობიექტის იურიდიული სისუფთავე, დავალიანების ხელმისაწვდომობა ბინაში/სახლში და გაარკვიოს მათი დაფარვის გზა.

მნიშვნელოვანია: უნდა იყოს ქვითარი ფულის გადაცემის შესახებ, იდეალურად ნოტარიულად!

როგორ შეიძინოთ ბინა სწორად: მეორე შეთანხმება მთავარია!

იგი ადასტურებს საკუთრების გადაცემას. ეს არის გარიგების ყველაზე მნიშვნელოვანი ეტაპი, როგორ შეიძინოთ ბინა სწორად.

• ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მითითებული სრული მონაცემები, პასპორტის, მყიდველისა და გამყიდველის შესაბამისად. მოტყუების და ფულის დაკარგვის თავიდან ასაცილებლად, ხელშეკრულება უნდა იყოს მითითებული ხელშეკრულებაში.
• თუ მომავალში გაუთვალისწინებელი გარემოებები წარმოიქმნება, როგორც მყიდველი, შეგიძლიათ დააბრუნოთ მთელი თანხა. ასევე ხელშეკრულებაში, დადგენილია ობიექტის სახელი და მისამართი, ტერიტორია და მონაცემები განმეორებით განვითარებასთან, ხარჯვისა და გაანგარიშების მეთოდით.

ხელშეკრულება უნდა იყოს ნოტარიული! ხელმოწერის წინ, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ გამოართვათ გაყიდვის ხელშეკრულება.

როგორ შეიძინოთ ბინა სწორად: ფულის გადაცემა

• თუ ყიდულობთ ბინას ან სახლს ნაღდი ანგარიშსწორებით, განახორციელეთ ფულის გადარიცხვა ნოტარიუსთან და სავალდებულო შედგენით ქვითარი. ასევე ძალიან მნიშვნელოვანია, რომ გამყიდველი შენთან იყოს ფულს ავთენტურობისთვის შევამოწმე. ნუ ჩქარობთ ფულის გაცემას, იყავით სიფხიზლე, ვისთანაც ხელშეკრულებებს ასრულებთ!
• შეგიძლიათ მიიღოთ განვადება. ეს ასპექტები განიხილება მყიდველთან - საშუალო გადახდის ვადა 1 წლამდეა, მაგრამ მაქსიმუმ 2 წლამდე. ფულის გადარიცხვის სანოტარიული დადასტურებით 50% თანხა. ბალანსი იყოფა ყოველთვიურ გადასახადებად, ან იხდის ვადის ბოლოს მთელ თანხას. მაგრამ ყველა გამყიდველები არ ეთანხმებიან ასეთ გარიგებას.
• ასევე შეგიძლიათ მოაწყოთ იპოთეკური ან სამშობიარო კაპიტალი. მაგრამ ეს ასპექტი ყველასთვის შესაფერისი არ არის. ვინაიდან ყველას არ შეუძლია იპოთეკური სესხის მიღება, მაგრამ კაპიტალისთვის აუცილებელია 2 ბავშვისგან და 30 წლამდე მეუღლის ერთ -ერთი ასაკი.

მნიშვნელოვანია: დიდი თანხის გადაცემა უკეთესია ნოტარიუსთან ერთად ან ბანკში თანხების გადარიცხვა!

იმისათვის, რომ არ მოატყუოთ, თქვენ ყურადღებით უნდა მოემზადოთ ყველა დოკუმენტაციის შესყიდვისთვის და შეისწავლოთ. მნიშვნელოვანია იმუშაოთ დოკუმენტების ორიგინალებთან და არა მათ ასლებზე. იმისათვის, რომ ბინა სწორად შეიძინოთ, თქვენ არ უნდა იყოთ ზედმეტად ენდოთ და უმჯობესია დაუკავშირდეთ პროფესიონალებს - უაღრესად სპეციალიზებულ იურისტებს, სანდო რეალტორებს და კეთილსინდისიერ ნოტარიუსებს. კარგი შენაძენი!

ვიდეო: როგორ ვიყიდოთ ბინა მეორად ბაზარზე?