Jak správně koupit byt: Odhadujeme jeho skutečnou hodnotu. Jak koupit byt na sekundárním trhu, aby se neoklamaly: právní problémy, fáze, nezbytné dokumenty, 7 základních chyb při uzavření dohody

Tento článek vám pomůže zjistit, jak správně nakupovat nemovitosti za skutečnou hodnotu, aniž byste ztratili peníze a bydlení.

Nákup bydlení je důležitým a odpovědným okamžikem v životě každé rodiny. A realitní dohoda je jednou z nejobtížnějších a nejobtížnějších událostí. Je velmi důležité připravit se na nákup a nejen nahromadit peníze. Pokud se nechcete stát obětí soudního sporu nebo podvodu a již mentálně překročit práh zakoupeného bytu jednou nohou, měli byste zjistit mnoho složitosti transakce nákupu a prodeje nemovitostí. Chcete -li správně koupit byt, měli byste nejprve prostudovat všechny právní jemnosti a okamžiky.

Jak správně koupit byt: Vyhodnocujeme skutečnou hodnotu nemovitostí - kdo hodnotí?

Chcete -li správně koupit nebo prodat byt, musíte určit jeho skutečné náklady! Nejdůležitějším bodem při určování ceny bydlení je přiměřenost a objektivita. Ale pro prodejce je bydlení k nezaplacení kvůli důležitým událostem. A pro vás, pokud jde o kupujícího, jsou to pouze stěny a potenciální dům.

• Nejjednodušší a nejspolehlivější způsob je Objednejte si služby profesionálů-odhadnutí za poplatek.Mnoho Rusů nesouhlasí s tím, že zaplatíte tisíce rublů navíc, ale tato metoda je považována za oficiální! Doba návrhu trvá až 7 dní. Prodávající nemůže prodat bydlení pod hodnotou stanovenou odhadcem. Ačkoli nic nebrání dvěma stranám v souladu s jejich cenou. Jedinou věcí je, že daň bude stále placena za oficiální posouzení bydlení. Hlavní mínus transakce je pokynem takového posouzení, nikoli skutečné ceny, ale za takové nabídky.
• Služby realitních kanceláří budou stát o něco levnější. Hlavním plusem je, že zaměstnanec je již zaměřen na skutečné náklady na takové byty. Ale záměrně přeceňuje náklady tak, aby existovala příležitost vyjednávat. A zároveň nezapomeneme, že realitní kancelář má svůj vlastní prospěch - s jakýmikoli hovory najdete klienta na jiném objektu.
• Ale můžete to udělat sami. Chcete -li to provést, prostudujte trh s takovými nabídkami. Ale zároveň musíte vzít v úvahu:
  • věk doma
  • stav bytu
  • vchod, území domu a okres

Důležité: Pokud jsou problémy s bydlením vyřešeny s účastí soudu, pojišťovny nebo jiné finanční organizace, mělo by posouzení provádět pouze odhadce!

Jak správně koupit byt: Vyhodnocujeme skutečnou hodnotu nemovitostí - co ovlivňuje hodnocení?

Náklady na bydlení jsou předloženy prodejcem ve fázi podání žádosti. Kupující, pokud chce správně koupit byt za skutečnou cenu, by však měl být přibližně orientován v kategorii cen.

Základní způsob, jak určit cenu pro kupujícího - Studovat ceny podobného bydlení pro umístění, měřič, stav. Toto bude vaše průměrné indikativní hodnocení, aby se nepřeplatilo. V tomto případě musí kupující pochopit, jak a jaké faktory ovlivňují cenu.

• Okres a umístění - prestiž, infrastruktura:

Plus na náklady: Transportní zastávky, obchody, parky, školy, mateřské školy.

Snižuje náklady: Přítomnost průmyslových podniků, škodlivých továren, čerpacích stanic, hlučných míst.

• Typ/materiál doma:

Plus na náklady: cihlové domy a nové budovy, přítomnost balkonu, suterén; dobrý zvuk a tepelná izolace; Možnost dokončení/obnovy.

Snižuje náklady: Domy panelu.

• Podlaha:

Plus na náklady: Vždy v prioritách středních podlah.

Snižuje náklady: nepřítomnost nebo porucha výtahu; Mínus 5%, pokud na konci prvního, extrémního nebo rohového bytu (kvůli vlhkosti/bezpečnosti/špatné střeše).

• Stav opravy:

Plus na náklady: Jednotlivé vytápění, izolace vnějších stěn, moderní instalatérské a dvojité okna. Podle statistik hledají byt již s nebo bez potřeby velkých investic plus 10-15% ceny.

Snižuje náklady: Absence výše uvedených bodů.

• Zobrazit z okna, sousední území:

Plus na náklady: Concierge, bezpečnost, opravené vchod, terénní úpravy, dětské a sportovní hřiště, krásná krajina, kulturní poznámky (to neznamená souseda v garáži pouličního umění).

Snižuje náklady: 2-5 %, pokud neatraktivní vchod, úzký nádvoří bez parkování, skládka naproti domu atd.; Minus 5-10%, pokud okna přehlíží hlučnou ulici.

Funkce trhu s nemovitostmi - sezónní kolísání cen, ekonomická situace. Pokud je prodej naléhavý nebo existují problémy s dokumenty, nezákonná přestavba je mínus 5-10%.

Jak správně koupit byt, aby nedošlo k klamání: právní problémy - co je třeba zkontrolovat?

Nákup bydlení není bonbóny na nákup v supermarketu. Při nákupu bydlení ani vaše 100% intuice a bdělost v obou očích nepomůže, protože existuje tolik rizik. Pokud je tedy vaším cílem koupit byt správně, pak Je lepší experimentovat bez zkušeného právníka a notáře. Ale pokud se rozhodnete jednat sami, měli byste věnovat zvláštní pozornost některým jednotlivým bodům.

• Osobnost prodávajícího - Studujeme dokumenty, registraci, rodinný stav (nutně písemný souhlas druhé poloviny na prodej a povinné ověření registru).

Důležité: Můžete zkontrolovat pravost pasu FMS Ruské federace.

• Dokumenty pro vlastnictví:
  • dohoda o nákupu, privatizaci, dary, převodu od vývojáře atd.;
  • pokud je bydlení získáno dědictvím - jeho osvědčení. V notáře, ke kterému bylo také odvolání, lze vyloučit další žadatele;
  • vyloučit právo 3 osob do bytu (soudní spory, dědici, sdílený majetek);
  • výňatek z knihy House a Unified State Register;
  • katastrální a technické (pokud tam) pas.

Důležité: Zkontrolujeme povolení k pobytu v knize House. A věnujeme zvláštní pozornost dočasně psanému lidem!

• Technická dokumentace:
  • zkontrolujeme přesnost adresy - skutečný/dokument;
  • měřič a další parametry (sanace).

Důležité: Jakékoli změny ve skutečnosti musí mít dokumentární důkazy. Pro vaši vlastní záruku lépe zavolejte zaměstnance BTI.

• Trust Deal:
  • zkontrolujeme plnou moc (řádky);
  • objem pravomocí;
  • autentičnost plné moci, která zaslala písemnou žádost notáře, který tento dokument vydal.
• Zkontrolujeme nedostatek zatížení:
  • zatčení, zákazy, hypotéky, soudní spor (ze státního registru);
  • daňové zákazy jménem prodávajícího;
  • dluh za veřejné služby (lze získat na MFC spolu s informacemi, kolik majitelů předepsaných, jak bydlení přešlo do vlastnictví);
  • právní kapacita všech vlastníků.

Důležité: Při vypracování smlouvy je možné poznamenat doložku, že v případě obecního dluhu je prodejce odpovědný!

• Studujeme historii majetku, jsme alarmující, pokud:
  • v krátké době došlo k několika transakcím s majetkem;
  • pokud je vlastnictví prodávajícího bydlení na základě soudního rozhodnutí.
• Zjistíme, zda neexistují žádné otevřené soubory lodí o obnovení peněz od prodejce!
• Pokud je prodejcem právnickou osobou: studujeme statut o jeho registraci.
• Pokud je jedním z majitelů/vlastníka nezletilým - povolením opatrovníků a úřadů pro důvěru.
• Pokud nemovitost patří vězeňskému vězně: Po uplynutí lhůty má právo na část již prodaného bydlení.

Jak koupit byt na sekundárním trhu: 7 hlavních rizik

Když existuje nebezpečí:

• s nezávislým nákupem bez zkušeností;
• bez kompetentního ověření dokumentů a historie vlastnictví;
• při opětovném registraci s podceňovaným hodnocením odborníků;
• při nákupu levně nevědomí důvody snížení ceny;
• vklad je nesprávně zdoben.

A to zdaleka nejsou všechny situace, které mohou nastat. Pokud tedy chcete koupit byt správně, a aby bezohledný prodejce nezmizel s vašimi penězi, nebo po chvíli nebyla prodejní smlouva neplatná. Kontaktujte realitní kanceláře a notáře s dobrou obchodní pověstí.

Jak správně koupit byt: Základní fáze a nezbytné dokumenty

Začněte tím, že za účelem správného nákupu bytu je nutné diskutovat o podmínkách transakce v ústní a písemné podobě. Hlavní body, kterým byste měli věnovat pozornost při nákupu bytu: cena, platba notářských služeb, lhůty pro osvobození od bydlení prodejcem, seznam nábytku a další položky, které zůstávají v bytě.

Schéma uzavření samotné smlouvy se skládá z:

• Předběžná dohoda a převod zálohy, vklad;
• Příprava všech dokumentů;
• Doručení shromážděného balíčku dokumentů do registračního úřadu;
• Přijímající dokumenty.

Sbírejte všechny potřebné dokumenty:

1. Výňatek pro byt z Unified State Register;
2. Dokumenty potvrzující vlastnictví prodávajícího na nemovitost;
3. Výňatek z knihy House;
4. Strany týkající se registrace státu převodu vlastnictví domu (tyto dokumenty mohou být vytvořeny makléřem nebo výplně náplně naleznete na webových stránkách federálního registru nebo jej specialista na MFC vyplňuje nezávisle);
5. Přijetí platby poplatku;
6. Katastrální pas;
7. Smlouva o prodeji s potvrzením přijetí (tři kopie);
8. Ověřený souhlas manžela prodávajícího;
9. Souhlas rodičů nebo povolení opatrovníků (pokud se transakce účastní dítěte ve věku 14 až 18 let);
10. Pasy všech účastníků transakce.

Toto jsou hlavní a povinné dokumenty, které budou nutné při provádění transakce. Může být také požadováno poskytnout další dokumentaci, která by měla být poskytnuta na vyžádání.

Jak správně koupit byt: Důležité body při podpisu předběžné smlouvy a převodu zálohy, vklad

Další fází nákupu nemovitostí je návrh a podpis prodejní smlouvy.

Dávejte pozor na správné nákup bytu, musíte uzavřít dvě smlouvy.

První smlouva - P.zrzka!

Označuje, že strany jsou připraveny k uzavření dohody a rozhodly se o plné ceně nemovitostí. Tato dohoda popisuje místo a podmínky transakce, cenu a postup pro platbu nemovitostí, Částka slibu nebo zálohy.

V poslední chvíli byste měli zastavit a vysvětlit rozdíl mezi těmito koncepty trochu, abyste se chránili a vznikly minimální náklady v případě dohody transakce.

Advance a vklad jsou podobné koncepty, ale se základním rozdílem!

Vklad má jasná omezení při pokusech o porušení smlouvy:

• pokud kupující odmítá koupit byt, zaplacená částka se nevrátí, ale zůstává u prodejce;
• pokud prodejce poruší dohodu, je peněžní kompenzace rovná 2. sklonům. Abych tak řekl, čas strávený a nenaplněné sny kupujícího jsou kompenzovány;
• v případě okolností síly, které nezávisí na žádné ze stran, je smlouva zrušena a slib se vrátí.

DŮLEŽITÉ: Vklad je zahrnut na účet budoucí platby a je nutně stanoven v písemné smlouvě! Vklad však musí být odlišen od zálohy.

Advance - částečné předplacení, Který, stejně jako vklad, je zahrnut do účtu budoucí platby za převod nemovitosti a je zaznamenán v písemné smlouvě.

Významný rozdíl mezi zálohou a vkladem je, že v každém případě se vrací, bez ohledu na to, jakou chybu by dohoda přerušila!

V této fázi má kupující stále příležitost zkontrolovat právní čistotu zakoupeného objektu, dostupnost nedoplatků v bytě/domě a objasnit cestu k jejich splácení.

Důležité: Při převodu peněz musí být potvrzení, v ideálním případě ověřené!

Jak správně koupit byt: Druhá dohoda je hlavní!

Potvrzuje převod vlastnictví. Toto je nejdůležitější fáze transakce, jak správně koupit byt.

• Smlouva musí v souladu s passem, kupujícím a prodávajícím uvést úplná data. Aby se zabránilo podvodu a ztrátě peněz, měla by být smlouva uvedena ve smlouvě.
• Pokud v budoucnu vzniknou nepředvídané okolnosti, můžete jako kupující vrátit celou částku peněz. Také ve smlouvě je předepsána název a adresa objektu, oblasti a údaje o přestavbě, nákladech a metodě výpočtu.

Smlouva musí být ověřena! Před podpisem nezapomeňte odečíst prodejní smlouvu.

Jak správně koupit byt: Převod peněz

• Pokud si koupíte byt nebo dům za hotovost, Proveďte převod peněz u notáře a povinného vypracování potvrzení. Je také velmi důležité, aby byl prodejce s vámi Zkontroloval jsem peníze na autentičnost. Nespěchejte, abyste dávali peníze, buďte ostražití, s nimiž uzavíráte smlouvy!
• Můžete získat splátky. Tyto aspekty jsou diskutovány s kupujícím - průměrná lhůta pro platby je až 1 rok, ale až 2 roky až maximálně 2 roky. Zavede se částka 50% s notářským potvrzením převodu peněz. Zůstatek je rozdělen na měsíční platby nebo je placen celou částkou na konci období. Ale ne všichni prodejci souhlasí s takovou dohodou.
• Můžete také zajistit hypotéku nebo mateřský kapitál. Tento aspekt však není vhodný pro každého. Protože ne každý může získat hypotéku, ale pro kapitál je nutné mít od 2 dětí a věku jednoho z manželů do 30 let.

Důležité: Převod velké množství peněz je lepší s notářským zaměstnancem nebo převodem finančních prostředků prostřednictvím banky!

Abyste nebyli podvedeni, měli byste se pečlivě připravit na nákup a studovat veškerou dokumentaci. Je důležité pracovat s originály dokumentů, nikoli jejich kopiemi. Abyste mohli správně koupit byt, neměli byste být příliš důvěryhodný a je nejlepší kontaktovat odborníky - vysoce specializované právníky, důvěryhodné realitní kanceláře a svědomité notáře. Dobrý nákup!

Video: Jak koupit byt na sekundárním trhu?