Памятка для продажи квартиры. Можно ли продать неприватизированную квартиру, долю в квартире, с прописанным человеком, несовершеннолетним ребенком, недееспособного, с неузаконенной перепланировкой, долгами по платежам, по доверенности, ипотеке, государству, банку, с материнским капиталом, обременением?

Вопросы по операциям с недвижимостью отличаются сложностью. Данная памятка для продажи квартиры подскажет, как решить проблему.

Людям, которые не часто сталкиваются с операциям по недвижимости сложно ориентироваться среди массы имеющейся информации. В статье даны ответы на многие сложные квартирные проблемы.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Такая квартира — собственность государства, следовательно, жильцы не могут продавать ее. Но существует несколько схем, которые позволяют решить эту задачу.

1. Прописать покупателя в квартире

• Самый простой способ продажи: получаете от покупателя деньги, прописываете его в квартире, а себя выписываете. После этого покупатель самостоятельно занимается приватизацией.
• Прописка человека до приватизации возможна после получения согласия собственника — муниципалитета, гос. органов. Если государственные органы откажут в прописке, то оспорить данное решение практически невозможно.

2. Приватизация квартиры вместе с покупателем

• Покупатель участвует в приватизации, оплачивает задаток за приватизацию. Квартира продается покупателю по стандартной схеме после получения продавцом прав на ее продажу.
• Рекомендуется заключить с покупателем договор, где будут прописаны все моменты сделки, вплоть до обязанности оформить куплю-продажу объекта после его приватизации.

3. С помощью «буферной» квартиры

• Квартира-«буфер» — это принадлежащая агентству жилплощадь, которую используют при обмене недвижимости.  Здесь необходимо полное доверие к агентству недвижимости, иначе — лучше не рисковать.
• Покупатель отдает деньги, на которые покупатель покупает у агентства квартиру-«буфер». Затем приватизированная квартира-«буфер» обменивается на неприватизированную жилплощадь. Продавец выписывается из квартиры, покупатель прописывается. В завершении, покупатель возвращает «буфер» агентству и получает деньги.

Но прежде чем начинать процесс продажи, убедитесь, что квартира подлежит приватизации. Например, социальное жилье, квартиры в спецдомах, военных городках не могут быть переданы в собственность обычным гражданам. Если приватизация возможно, тогда действуйте.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире или половину квартиры: однокомнатной, многокомнатной?

•  Если недвижимость — общая совместная собственность — любые операции с имуществом возможны лишь при согласии всех участников. Иначе свою долю невозможно даже родственнику подарить. Решить вопрос можно путем выделения своей доли, обратившись в суд, нотариат.
• После выделения доли со собственник начинает владеть своей частью имущества.  Право долевой собственности дает возможность продать свою долю. Остальные же собственники имеют приоритет, чтоб выкупить продающуюся долю. Их об этом необходимо уведомить письменно.
• Доказательством передачи уведомления может быть свидетельство, заверенное нотариально. Без доказательств официальной передачи уведомления продажа доли может быть аннулирована.
• Спустя месяц, если жильцы не воспользовались своим правом приобретения доли имущества, собственник может ее продать.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком и без его согласия?

Продать квартиру можно. Статья 304 ГК РФ дает собственнику полное право распоряжаться квартирой без согласие прописанных. Но законодательство защищает право прописанных лиц жить по месту прописки.

Хотя продажа квартиры — это основание для прекращения ее использования всеми прописанными жильцами, но выписать их без добровольного согласия  будет сложно. В первую очередь тех, кого нельзя выселять: нетрудоспособные граждане, отказавшиеся от приватизации, имеющие право пожизненно проживать, несовершеннолетние дети. Остальных граждан можно выписать через суд.

Можно ли продать квартиру или долю квартиры, если там прописан несовершеннолетний ребенок?

Законом не запрещено продавать квартиру с приписанным несовершеннолетним лицом. Т.е. процесс продажи и оформление документов можно начать до выписки ребенка. Но необходимо получить разрешение на продажу у органов опеки .

Для этого надо предоставить документы, что все жилищные права ребенка соблюдены и он не ущемлен.

На момент сделки ребенок должен быть уже выписан.

Когда, через сколько можно продать квартиру, полученную в наследство, после дарения, приватизации, покупки?

Наследованную квартиру, подаренную или приватизированную можно продать после регистрации прав собственности. Дарственная оформляется  несколько месяцев, наследство — полгода. Процесс приватизации длится в среднем 3-4 месяца (хотя по закону — 2 месяца), а если будут судебные разбирательства, то и в 9 месяцев можно не уложиться.

Но, если после получения недвижимости в собственность прошло менее 3-х лет, при продаже платится НДФЛ, 13%. Если более 3 лет — платить не надо.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного?

Опекун может продать имущество недееспособного, но должны выполняться два условия:

1. разрешение органов опеки
2. продажа осуществляется исключительно в интересах опекаемого: смена места жительства, оплата дорогостоящего лечения опекаемого

Продать недвижимость возможно только посторонним лицам. Ни себе, ни своим родственникам опекун продавать недвижимость не может.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Законодательно продавать такую квартиру нельзя, поскольку перед продажей необходимо вызвать техника БТИ, который осмотрит жилье и проверит его на соответствие первоначальному плану. Если будут какие-либо несогласованные изменения, то техник отметит их красным на плане квартиры. Сделку с такими отметками на плане зарегистрировать невозможно.

Неузаконенная перепланировка грозит новым владельцам большими материальными затратами: когда «всплывет» факт перепланировки, то собственнику придется либо узаконивать изменения, либо возвращать помещению первоначальный вид.

Для согласования перепланировки потребуется до 2 месяцев, если не было затронуто несущих конструкций и до 6 месяцев, если были глобальные изменения и затрагивались капитальные конструкции.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам или другим обременением?

Наличие долга не влияет на возможность распоряжаться имуществом.

• Долг числится за продавцом до его полного погашения, если покупатель не согласиться перевести долг на свое имя. Если долг переведен не был, коммунальные службы не должны требовать его погашения от нового хозяина, но могут направлять по адресу письма с требованиями погашения задолженности.
• Квартиру с обременением невозможно продать, если она под арестом.
• Если квартира является залоговой, а у владельца имеются долги в банке, то недвижимость можно продать исключительно с согласии банка.
• При погашении ипотеки посредством материнского капитала, кроме согласия банка, еще нужно согласие органов опеки. Иначе, ребенок после наступления своего совершеннолетия может отсудить квартиру обратно.

Можно ли продать квартиру, если получаешь субсидию?

Назначение субсидии не влияет на процедуру продажи жилья. Возвращать деньги не нужно, поскольку данный вид адресной помощи возвращается только в случаях неправильного отражения в декларации доходов жильцов. Единственное, что необходимо сделать — сообщить органам соц. защиты о факте продажи жилья в течение месяца.

Можно ли продать квартиру по доверенности от собственника?

Продажа имущества по доверенности — это полностью законная и допустимая сделка. Опасность для покупателя может возникнуть, если доверенное лицо начинает действовать не в интересах владельца квартиры — продает за бесценок, не отдает владельцу всю оговоренную сумму, иное мошенничество.

Поэтому, покупателю желательно соблюдать некоторые правила:

• Убедиться, что собственник жив, дееспособен и доверенность выдал по собственному желанию.
• Убедитесь, что собственник готов продать недвижимость по оговоренной сумме. Желательно, чтоб минимальная стоимость недвижимости была прописана в доверенности. Или попытайтесь заручиться другими доказательствами согласия собственника с суммой продажи квартиры.
• Указывайте полную стоимость квартиры в договоре. Не стоит занижать реальную стоимость или оформлять договор дарения для избежания налога. Если вдруг собственник станет сопротивляться продаже, то покупателю вернут сумму по договору.

Могут ли продать квартиру без согласия собственника?

Законным способом этого сделать нельзя. Но «черные риэлторы» способны провести такую операцию.

• В таком случае оригиналы документов на недвижимость попадают в руки к мошенникам, которые оформляют доверенность, затем — договор купли-продажи и продают квартиру, используя связи в различных службах.
• Документы могут быть изъяты под благовидным предлогом ускорения совершения сделки, переданы «добрыми» родственниками, выкрадены.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом?

Законодательно нет запрета на продажу данного жилья.

• Но при продаже должны соблюдаться права ребенка. Дети — также собственники квартиры и при продаже учитывается их согласие. Если детям меньше 18-ти лет, для совершения продажи нужно согласие органов опеки.
• Для разрешения необходимы доказательства, что дети будут обеспечены жильем, а условия их проживания не ухудшатся.

Может ли муж продать квартиру жене, бабушка несовершеннолетнему внуку, мать дочери, сыну?

• Муж может продать имущество жене, поскольку имеет право распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью.
• Если приобретена квартира была в браке и имущество — совместно нажитое,  для сделки купли/продажи необходимо согласие жены.
• Получается, что договор оформляется как бы с самим собой. Такую сделки между супругами достаточно легко оспорить. Если же имущество приобрели вне брака, таких проблем не возникает.
• Сделки купли/продажи между близкими родственниками разрешены. Исключение — если покупатель несовершеннолетний. Передать ему квартиру можно только посредством дарения, безвозмездной передачи. Поэтому ни бабушка, ни мама, ни кто-ли еще не может продать квартиру несовершеннолетним потомкам.

Что лучше подарить или продать квартиру родственнику?

При близком (первой степени) родстве участники при сделках по дарению налоги не платят.

• Если недвижимость дарится близкому родственнику, договор дарения выгоднее дарителю, поскольку при продаже ему придется заплатить 13% НДФЛ. Но только, если даритель владеет имуществом до 3 лет.
• Если вы родственник второй и дальше степени, то налог на подарок — те же 13%, придется платить. Также обязательно надо оценить квартиру, и надо учитывать дополнительные расходы на нотариуса.
• Продавец имущества может нести расходы: налоги, услуги эксперта-оценщика, нотариуса, оформление договора, оплата государственной пошлины, а покупатель платит лишь за оформление права собственности.

Вывод: договор дарения выгоден только между родственниками первой степени. Для остальных:

• при продаже значительные расходы несет продавец
• при дарении — одариваемый.

Можно ли продать квартиру по ипотеке Сбербанка или другого банка: плюсы и минусы?

Продать — можно, хотя сложнее. Банки в большинстве случае соглашаются на процедуру перепродажи, особенно, если у заемщика ухудшилось финансовое положение. Но причины сделки должны быть вескими.

Плюсы:

• продавец освобождается от долга, поскольку продаст квартиру и долг
• покупатель может приобрести жилье дешевле, чем  средняя его стоимость на рынке

Минусы:

• найти покупателя будет сложнее, поскольку не каждый захочет связываться с ипотечным жильем
• необходимо получить разрешение банка на продажу. Для этого необходимо доказать платежеспособность и надежность покупателя
• банк устанавливает порядок передачи денег покупателю
• банк может изменить условия кредитования для покупателя ипотечной недвижимости, поскольку будет заключать с новым заемщиком новый кредитный договор. Условия могут отличаться и быть не выгодными.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке?

При военной ипотеке залоговым имуществом, т.е. квартирой владеет государство. Поэтому распоряжаться ею можно исключительно после погашения кредита, а также снятия обременения, и никак иначе. Основным вопросом становится вопрос о получении денег для погашения кредита.

Варианты источников для погашения кредита:

• личные сбережения.
• кратковременный банковский кредит, что возможно очень редко, поскольку суммы для обычного потребительского кредита высоки.
• получение денег покупателя для погашения кредита. При этом составляется договор, где покупатель согласен преждевременно внести деньги в счет квартиры, чтоб снять с покупаемой квартиры обременение. Стоимость квартиры обычно при этом снижена, поскольку покупатель сильно рискует.

Продал квартиру, нужно ли подавать декларацию? Когда приходит налог на проданную квартиру и какой?

Налог платится, когда с продажи недвижимости получен доход, если недвижимым имуществом владели до 3-х лет (с 2016г. — до 5-ти лет).

Следует помнить:

• Налог для резидентов процент составляет 13%, а для нерезидентов — 30% от дохода.
• При продаже необходимо подавать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля в следующем, после оформления сделки году.
• Уменьшить налог можно на сумму налогового вычета в размере 1 млн. рублей или же на сумму подтвержденных затрат, которые были понесены при приобретении данной квартиры.

Если недвижимость:

• подарена близким родственником;
• перешла по наследству;
• была приватизирована;
• переоформлена по договору ренты,

то продать ее и не платить НДФЛ можно уже через 3 года с начала владения, а не 5-ти, даже если событие произошло после 2016 года.

Легко ли продать квартиру студию?

Такое жилье имеет свою специфику, поэтому с продажей могут быть сложности.

Преимущества студии:

• оптимизация пространства, все необходимые вещи «под рукой»
• относительно небольшая стоимость жилья

Сейчас квартиры-студии начали пользоваться спросом, поскольку молодые люди все чаще хотят отдельное жилье, как можно раньше. Для них, ведущих динамичный образ жизни, мало проводящих дома времени и мало готовящих такое достаточно доступное жилье, является оптимальным вариантом.

Часто, такие квартиры покупаются  для пожилых одиноких людей.

Можно ли продать комнату в коммунальной квартире?

• Только ту комнату, что расположена в приватизированной квартире. Иначе, комната, как и сама квартира, принадлежит муниципалитету, операции по продаже запрещены.
• Жильцы коммунальной квартиры находятся первыми в праве покупки такой комнаты. Поэтому в процессе получения согласия всех соседей на продажу комнаты стоит быть скрупулезным, чтоб впоследствии сделку не аннулировали. Даже если соседи против и не дают согласия, достаточно с помощью нотариуса оформить оповещение о продаже. Через месяц, если соседи не согласятся купить комнату по указанной стоимости, то можно продавать любому.
• Если имеется несколько собственников комнаты  — оформите разрешение продажи общего имущества.
• Выпишите всех жильцов комнаты.

Можно ли продать квартиру государству, банку?

Если квартиру не удается продать, то ее можно предложить для покупки, например, государству. Муниципалитет проводит конкурсы на покупку жилья для сирот, информацию можно найти на городских сайтах и предложить свою квартиру. Но обычно это дешево и долго.

Банки могут купить квартиру только для собственных нужд. Обычно они лишь реализуют залоговое имущество, кредит по которому заемщик уже не может платить.

Можно ли вернуть проданную квартиру обратно?

Вернуть квартиру можно, если:

• покупатель/продавец существенно ущемил права другой стороны сделки, не выполнил обязательства, а вторая сторона, в результате, понесла значительные потери.

Т.е., если были мошеннические махинации:

• покупатель не внес определенную сумму за имущество
• продавец обманул, сообщив, что претендентов на имущество больше нет
• сделка заключена с лицом, которое недееспособно
• сделка была мошеннической, что подтверждает уголовное дело.

Видео. Купля продажа недвижимости