Как правильно покупать квартиру: оцениваем ее настоящую стоимость. Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули: юридические моменты, этапы, необходимые документы, 7 основных ошибок при заключении сделки

Эта статья поможет вам разобраться, как правильно покупать недвижимость по реальной стоимости, не потеряв при этом деньги и жилье.

Покупка жилья – это важный и ответственный момент в жизни каждой семьи. А сделка по недвижимости – это одно из самых сложных и непростых мероприятий. Очень важно подготовиться к покупке, а не просто накопить деньги. Если вы не хотите стать жертвой судебных разбирательств или мошенничества, а уже мысленно одной ногой переступаете порог купленной квартиры, вам следует разобраться во многих тонкостях сделки купли-продажи недвижимости. Чтобы правильно покупать квартиру, стоит предварительно изучить все юридические тонкости и моменты.

Как правильно покупать квартиру: оцениваем настоящую стоимость недвижимости – кто проводит оценку?

Чтобы правильно покупать или продавать квартиру, нужно определить ее реальную стоимость! Самый важный момент в определении цены жилья – адекватность и объективность. Но для продавца жилье бесценно из-за важных прожитых событий. А для вас, как для покупателя – это только стены и потенциальный дом.

• Самый простой и надежный способ – это заказать услуги профессионалов-оценщиков за определенную плату. Многие россияне не согласны платить лишние тысячи рублей, но именно этот метод считается официальным! Срок оформления занимает до 7 дней. Продать жилье, ниже установленной оценщиком стоимости, продавец не может. Хотя ничего не мешает двум сторонам договориться о своей цене. Единственное – налог все равно будет платиться за официальную оценку жилья. Главный минус сделки – ориентир такой оценки не на реальные цены, а на подобные предложения.
• Немного дешевле обойдутся услуги риелторов. Главный плюс – работник ориентируется уже на реальную стоимость подобных квартир. Но он намеренно будет завышать стоимость, чтобы была возможность поторговаться. И при этом не забываем, что риелтор имеет свою выгоду – при любых звонках можно найти клиента и на другой объект.
• Но можно это выполнить и самостоятельно. Для этого нужно изучить рынок с подобными предложениями. Но при этом вы должны учесть:
  • возраст дома
  • состояние квартиры
  • подъезд, придомовая территория и район

Важно: Если вопросы с жильем будут решаться с участием суда, страховой фирмы или любой другой финансовой организации, то оценку нужно проводить только оценщиками!

Как правильно покупать квартиру: оцениваем настоящую стоимость недвижимости – что влияет на оценку?

Стоимость жилья выдвигает продавец еще на этапе подачи заявления. Но и покупатель, если хочет правильно покупать квартиру по реальной цене, должен примерно ориентироваться в ценовой категории.

Базовый способ определить цену для покупателя – изучить цены на аналогичное жилье по размещению, метражу, состоянию. Это будет ваша средняя ориентировочная оценка, чтобы не переплатить. При этом покупатель должен понимать, как и какие факторы влияют на цену.

• Район и размещение – престижность, инфраструктура:

Плюс к стоимости: транспортные остановки, магазины, парки, школы, садики.

Снижает стоимость: наличие промышленных предприятий, вредных заводов, заправок, шумных мест.

• Тип/материал дома:

Плюс к стоимости: кирпичные дома и новостройки, наличие балкона, подвала; хорошая звуко- и теплоизоляция; возможность достройки/перепланировки.

Снижает стоимость: панельные дома.

• Этаж:

Плюс к стоимости: всегда в приоритетах средние этажи.

Снижает стоимость: отсутствие или неисправность лифта; минус 5%, если первый, крайний этаж или угловая квартира в торце (из-за сырости/безопасности/плохой крыши).

• Состояние ремонта:

Плюс к стоимости: индивидуальное отопление, утепление наружных стен, современная сантехника и стеклопакеты. По статистике, ищут квартиру уже с ремонтом или без необходимости больших вложений плюс 10-15% к цене.

Снижает стоимость: отсутствие вышеперечисленных пунктов.

• Вид из окна, придомовая территория:

Плюс к стоимости: консьерж, охрана, отремонтированный подъезд, озеленение, детская и спортивная площадка, красивый пейзаж, культурные памятки (не имеется в виду нарисованный соседом на гараже уличный арт).

Снижает стоимость: 2-5 %, если непривлекательный подъезд, узкий двор без парковки, свалка напротив дома и т.д.; минус 5-10% если окна выходят на шумную улицу.

Особенности рынка недвижимости – сезонные колебания цен, экономическая ситуация. Если продажа срочная или есть проблемы с документами, незаконная перепланировка – это минус 5-10%.

Как правильно покупать квартиру, чтобы не обманули: юридические моменты – что нужно проверить?

Приобрести жилье – это не конфету купить в супермаркете. При покупке жилья не поможет даже ваша 100% интуиция и бдительность в оба глаза, поскольку рисков уж очень много. Поэтому, если ваша цель – правильно покупать квартиру, то без опытного юриста и нотариуса лучше не экспериментировать. Но если же вы решитесь действовать самостоятельно, то вам следует обращать свое особое внимание на некоторые отдельные моменты.

• Личность продавца – изучаем документы, прописку, семейное положение (обязательно письменное согласие второй половинки на продажу и обязательная проверка по реестру).

Важно: Проверить подлинность паспорта можно по базе ФМС РФ.

• Документы на право собственности:
  • договор о покупке, приватизации, дарения, передачи от застройщика и т.п.;
  • если жилье получено путем наследства – свидетельство о нем. В нотариусе, к которому было же обращение, можно и исключить других претендентов;
  • исключаем право 3-х лиц на квартиру (судебные споры, наследники, долевая собственность);
  • выписка из домовой книги и ЕГРП;
  • кадастровый и технический (если имеется) паспорт.

Важно: Проверяем прописку по домовой книге. А особое внимание уделяем временно выписанным особам!

• Техническая документация:
  • сверяем точность адреса – фактический/документальный;
  • метраж и другие параметры (перепланировка).

Важно: Любые изменения в действительности должны иметь документальное подтверждение. Для своей же гарантии лучше вызовите сотрудника БТИ.

• Сделка с доверенным лицом:
  • проверяем доверенность (строки);
  • объем полномочий;
  • подлинность доверенности, отправив письменный запрос нотариусу, который выдал данную бумаги.
• Проверяем на отсутствие обременений:
  • арестов, запретов, ипотеки, судебного спора (из госреестра);
  • налоговых запретов на имя продавца;
  • задолженность по коммунальным услугам (можно получить в МФЦ вместе с информацией, сколько собственников, прописанных, как жилье перешло во владение);
  • дееспособность всех собственников.

Важно: Можно при составлении договора отметить пункт, что в случае наличия коммунальной задолженности ответственность несет продавец!

• Изучаем историю имущества, настораживаемся, если:
  • в короткие сроки было несколько сделок с имуществом;
  • если право собственности у продавца жилья на основе решения суда.
• Выясняем, нет ли открытых судовых дел о взыскании денег у продавца!
• Если продавец – юридическое лицо: изучаем статут о его регистрации.
• Если один из собственников/собственник несовершеннолетний – разрешение органов опеки и попечительства.
• Если недвижимость принадлежит заключенному: после отбытия срока имеет право на часть уже проданного жилья.

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке: 7 основных рисков

Когда возникает опасность:

• при самостоятельной покупке без опыта;
• без грамотной проверки документов и истории права собственности;
• при переоформлении с заниженной экспертной оценкой;
• при покупке дешево, не зная причин снижения цены;
• неправильно оформлен задаток.

И это далеко не все ситуации, которые могут возникнуть. Поэтому если вы хотите правильно покупать квартиру, а еще чтобы недобросовестный продавец не исчез с вашими деньгами, или спустя время договор купли-продажи не был признан недействительным, обращайтесь к риелторам и нотариусам с хорошей деловой репутацией.

Как правильно покупать квартиру: базовые этапы и необходимые документы

Для начала, чтобы правильно покупать квартиру, необходимо обсудить в устной и письменной форме условия проведения сделки. Основные моменты, на которые обязательно следует обратить свое внимание при покупке квартиры: цена, оплата услуг нотариуса, сроки освобождения жилья продавцом, список мебели и других предметов, что остаются в квартире.

Сама же схема заключения договора состоит из:

• Предварительного договора и передачи аванса, задатка;
• Подготовки всех документов;
• Сдача собранного пакета документов в регистрационный орган;
• Получение документов.

Соберите все необходимые документы:

1. Выписка на квартиру из ЕГРП;
2. Документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость;
3. Выписка из домовой книги;
4. Заявления сторон о государственной регистрации передачи права собственности на жилище (эти документы могут быть созданы брокером, либо образцы заполнения можно найти на веб-сайте Федерального реестра, либо специалист МФЦ заполняет самостоятельно);
5. Квитанцию об оплате пошлины;
6. Кадастровый паспорт;
7. Договора купли-продажи с подтверждением акцепта (три экземпляра);
8. Нотариально заверенное согласие супруга продавца;
9. Согласие родителей или разрешение опекунов (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет);
10. Паспорта всех участников сделки.

Это основные и обязательные документы, которые понадобятся при оформлении сделки. Также может потребоваться предоставление дополнительной документации, которые следует предоставлять по запросу.

Как правильно покупать квартиру: важные моменты в подписании предварительного договора и передача аванса, задатка

Следующим этапом покупки недвижимости выступает оформление и подписание договора купли-продажи.

Будьте внимательны, чтобы правильно покупать квартиру, надо оформить два договора.

Первый договор – предварительный!

Он указывает на то, что стороны готовы оформить сделку и определились с полной ценой недвижимости. В этом договоре описывают место и сроки проведения сделки, цену и порядок оплаты недвижимости, сумму залога и или аванса.

На последнем моменте следует остановиться и немного разъяснить отличие этих понятий для того, чтобы в случае срыва сделки, обезопасить себя и понести минимальные затраты.

Аванс и задаток – похожие понятия, но с принципиальной разницей!

Задаток имеет четкие ограничения в попытках нарушить договор:

• если покупатель отказывается покупать квартиру – внесенная сумма не возвращается, а остается у продавца;
• если продавец нарушит договоренность – денежная компенсация равна 2-м задаткам. Так сказать, компенсируется потраченное время и несбывшиеся мечты покупателя;
• при форс-мажорных обстоятельствах, не зависящих ни от одной из сторон, договор аннулируется и залог возвращается.

Важно: Задаток входит в счет будущего платежа и обязательно фиксируется в письменном договоре! Но задаток необходимо отличать от аванса.

Аванс – частичная предоплата, которая, как и задаток, входит в счет будущего платежа за передачу имущества и фиксируется в письменном договоре.

Существенное отличие аванса от задатка в том, что он возвращается в любом случае независимо от того, по чьей бы вине сорвалась сделка!

На этом этапе у покупателя еще есть возможность проверить юридическую чистоту покупаемого объекта, наличие задолженности по квартире/дому и уточнить способ их погашения.

Важно: Обязательно должна быть расписка о передаче денег, в идеале нотариально заверенная!

Как правильно покупать квартиру: второй договор – основной!

Он подтверждает переход права собственности. Это самый важный этап сделки, как правильно покупать квартиру.

• В договоре в обязательном порядке указывают полные данные, в соответствии с паспортом, покупателя и продавца. Чтобы избежать обмана и потери денег, в договоре следует указывать реальную стоимость покупки.
• Если возникнут непредвиденные обстоятельства в дальнейшем вы, как покупатель, сможете вернуть всю сумму денег. Также в договоре прописывают наименование и адрес объекта, площадь и данные о перепланировке, стоимость и способ расчета.

Договор должен быть нотариально заверен! Перед подписанием не забудьте вычесть договор купли-продажи.

Как правильно покупать квартиру: передача денег

• Если вы покупаете квартиру или дом за наличные, проводите передачу денег при нотариусе и в обязательном порядке оформляете расписку. Еще очень важно, чтобы продавец при вас проверил деньги на подлинность. Не спешите отдавать деньги, будьте бдительны, с кем заключаете договора!
• Можно оформить рассрочку. Данные аспекты обсуждаются с покупателем – средний срок выплаты до 1 года, но максимум до 2 лет. Вносится сумма от 50% с нотариальным подтверждением передачи денег. Остаток разбивается на ежемесячные платежи или же вносится всей суммой в конце срока. Но не все продавцы соглашаются на подобную сделку.
• Также можно оформить ипотеку или материнский капитал. Но данный аспект не всем подходит. Поскольку получить ипотеку может не каждый, а для капитала необходимо наличие от 2 детей и возраст одного из супругов до 30 лет.

Важно: Передавать крупную сумму денег лучше при сотруднике нотариуса или переводом денежных средств через банк!

Чтобы не быть обманутым, следует тщательно подготовиться к покупке и изучить всю документацию. Важно работать с оригиналами документов, а не их копиями. Чтобы правильно покупать квартиру, не следует быть чрезмерно доверчивыми и лучше всего обратиться к профессионалам – узкоспециализированным юристам, проверенным риелторам и добросовестным нотариусам. Хорошей вам покупки!

Видео: Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке?