Ипотека на квартиру — стоит ли брать: взвешиваем все за и против. Как выгодно и правильно оформлять ипотеку на жилье: советы

В данной статье речь пойдет об ипотечном вопросе – выгодно ли покупать жилье в кредит, да еще и под проценты.

В нашей стране практически любой человек, вступая во взрослую жизнь, задумывается о приобретении собственного жилья. Чего нельзя сказать о западной молодежи, ведь там аренда жилья – более привычное дело, чем его покупка. У нашей молодежи приоритеты другие. Извечное выражение «мой дом – моя крепость» заставляет молодых людей рисковать, взяв ипотеку на жилье. Давайте попробуем разобраться и взвесить все «за» и «против» – на самом ли деле и во всех ли случаях эти риски оправданны?

Ипотечный рынок: на что вы подписываетесь при оформлении ипотеки на жилье?

Немного статистических цифр. Например, в отличие от жителей стран бывшего постсоветского пространства, где процент собственников жилья достигает 80-85%, в США только 65% населения имеют жилье в собственности, в Австрии – 55%, в Германии – 46%. А в самой благополучной по уровню жизни Швейцарии всего 39%, остальные же предпочитают его арендовать.

Немного предыстории

• Конечно, в большей степени это связано с менталитетом. Отчасти – с большей социальной защищенностью в условиях экономической стабильности страны и лучше работающими законами. Но в немалой степени и с банально простым расчетом – зачем на долгие годы загонять себя в финансовую кабалу, переплачивая в конечном итоге двойную, а то и тройную цену за жилье, если можно обходиться более выгодными условиями аренды. Тем более что пока окончательно не выплачена ипотека, фактическим собственником жилья все равно является банк.
• Ипотечное кредитование – явление сравнительно новое в нашей стране, возникшее в конце 90-х годов прошлого столетия. Когда стало невозможным бесплатное получение квартиры от государства. Но из-за дефолта, инфляции и резкого падения доходов населения в ту пору оно не получило широкого развития. И только с начала двухтысячных годов стал формироваться ипотечный рынок.
• Его развитие было непростым, со взлетами, падениями, существенными изменениями процентных ставок. И как следствие – отсутствием стабильности и уверенности заемщиков в завтрашнем дне. Не все могли позволить себе ипотечный кредит, а многие заемщики из-за кризиса и потери рабочих мест оказались в сложной ситуации и даже потеряли жилье. Многие банки также вынуждены были уйти с рынка из-за банкротства и недостатка финансирования.
• В дальнейшем в стране наметилась благоприятная ситуация: процентные ставки год от года снижались, объем кредитования возрастал. Соответственно, происходило уменьшение ежемесячного взноса, а ипотечное кредитование становилось доступным для большего числа населения.
• Ипотечным бумом в России считается март 2018 года, когда процентная ставка побила все предыдущие рекорды, снизившись до 7,25%. А после этого постепенно взяла курс на рост. Дальнейшие прогнозы экспертов весьма осторожные, но можно сделать вывод, что рост процентной ставки не способствует развитию ипотечного рынка. Да и такую ситуацию нельзя назвать стабильной. Поэтому тем, кто интересуется приобретением жилья в кредит, стоит хорошо подумать и взвесить свои возможности.

Кредит в виде ипотеки на жилье или накопление?

• Этот вопрос неизменно возникает у тех, кто неплохо зарабатывает и имеет возможность за несколько лет собрать нужную сумму на покупку квартиры. Но, к сожалению, это малая доля. Если есть возможность собрать на жилье за 2-3 года, то уж точно не стоит обременять себя немалыми переплатами процентов.
  • Да, этот вариант имеет право на существование, но при этом следует учесть, что из-за нестабильности рынка происходят и обратные процессы. Например, цены на недвижимость могут начать расти, а инфляция постепенно «съедать» ваши сбережения.
• А вы как жили, так и будете продолжать жить в съемной квартире, оплачивая ее аренду, которая с ростом цен на недвижимость тоже имеет свойство дорожать.
• Кстати, об аренде – есть обратная сторона медали в этом вопросе. На сегодняшний день снимать жилье – не такое уж и дешевое удовольствие. И практически у каждого арендатора возникал вопрос, зачем же платить практически те же деньги в чужой карман, если можно их сносить за проекцию своего жилья.
• Но каждый пункт имеет свои недостатки. Поэтому выбирая между накоплением на покупку жилья и ипотечным займом, нужно предвидеть все эти отрицательные моменты.

Важно: Если у вас нет ожидаемого наследства или помощи со стороны, то ипотека куда выгоднее, чем постоянная аренда жилья. Если же вы боитесь переплаты или опасаетесь процентов за просрочку (кстати, при аренде жилья бесплатно проживать вам тоже никто не даст), тогда учитесь распределять бюджет, максимально откладывая на свою цель! Но должен быть четкий план.

А о том, «Как правильно копить деньги» предлагаем прочитать в нашем материале.

Старт ипотеки на жилье: с чего начать?

Важно: Вы должны понимать, что при оформлении ипотеки на жилье вероятность переезда в другой город или другую страну исключается.

• Прежде всего, стоит честно ответить себе на вопрос – уверены ли вы в своем будущем! То есть, имеете ли вы стабильный источник дохода, не сильно зависящий от каких-либо внешних обстоятельств.
• Если вы утвердительно ответили на этот вопрос, далее следует рассчитать бюджет своей семьи и удостовериться, что он позволяет вам безболезненно выплачивать ежемесячную кредитную ставку.
  • При этом следует максимально учесть возможные изменения в личной жизни и связанные с этим расходы. То есть, смену места работы, беременность жены и рождение ребенка, поступление в высшие учебные заведения детей, которым придется помогать.

В идеале у вас должен быть неприкосновенный запас, что поможет пережить минимум 2-3 месяца пережить, например, на период безработицы!

И вы должны понимать, что кредит не должен «съедать» больше половины вашего бюджета. И да, отдыхать также нужно, а не через 10 лет и может быть. Поэтому планируйте даже такие мелочи. Или же, если цель имеет большую силу – ищите дополнительные источники дохода!

• После этого желательно тщательно и глубоко вникнуть в суть вопроса: изучить тенденции ипотечного рынка, почитать прогнозы экспертов, ознакомиться с условиями разных кредиторов. А принять окончательное решение, исходя из сопоставления всех положительных и отрицательных сторон кредитования, применительно конкретно к вашей семье.
  • Ведь известно, что отношение людей к проблемам тоже разное: то, что для одного может показаться серьезным препятствием, другой расценит — как пустяк, недостойный внимания. Опять же, отсутствие того же отпуска вы можете перетерпеть и 5 лет. А ваш партнер нуждается хоть в каких-то развлечениях на выходных. Не говорим уже про детей!
• А для этого просто возьмите чистый лист бумаги, расчертите его вдоль на две половинки. С одной стороны напишите все преимущества, плюсы и положительные стороны ипотечного займа для своей семьи, а с другой – все риски, минусы и отрицательные моменты. И исходя из этого, примите окончательное решение.

Ипотека на жилье: плюсы и минусы программы

Мы разберем в общем аспекте примерный план. Но применять к каждой конкретной семье можно, конечно, свои варианты.

Важно: Всегда внимательно изучайте договор!

Положительные стороны

• Вы сможете жить в своей квартире после оформления ипотечного кредита
• Оформление ипотечного кредита значительно безопаснее, чем покупка квартиры через агентство недвижимости
• Экономия на оплате риелторам и на комиссии
• Возможность погасить ипотечный кредит досрочно
• Возможность получить вычет с процентов, уплаченных по ипотеке, и внести его в качестве досрочного платежа. Тем самым сократив срок оплаты
• Возможность рефинансировать ипотечный кредит. То есть взять ипотеку в другом банке, имеющем более выгодные кредитные условия
• Возможность воспользоваться отсрочкой на три месяца в случае потери работы
• Преимущества кредитного займа в рублях в случае его падения или дефолта
• Преимущество в получении ипотечного кредита имеют специальные категории банковских заемщиков: военные, льготники, молодые семьи, обладатели материнского капитала – если вы относитесь к таковым, это безусловный плюс.

Важно: Для себе установите — удобнее брать дифференцированный или аннуитентный платеж. В первом случае вы платите большую сумму из тела кредита и его процентов, но после они уменьшаются. А во втором случае — вы стабильно платите одинаковую сумму, за счет роста тела и уменьшения процентов кредита.

Отрицательные стороны

• Необходимость иметь деньги для первоначального взноса в размере от 10 до 30%
• Большая переплата, если не гасить кредит досрочно
• Риск потери источника дохода, и как следствие – образования задолженности перед банком
• Необходимость ежегодной оплаты страховки здоровья и имущества в банке
• Для специальных категорий банковских заемщиков вам придется собрать большой пакет документов, потратив уйму времени на очереди.
• Долгосрочное кредитование предполагает определенную зависимость и необходимость экономить на многих вещах, что для человека со средним достатком достаточно тяжело, как физически, так и психологически.
• В случае невозможности продолжать погашать кредит, ваша квартира будет выставлена банком на торги, вы останетесь без жилья и без значительной части вложенных денег.

Важно: Если вы все же решились на ипотечный кредит, оформляйте только фиксированную кредитную ставку и всегда имейте НЗ. То есть, неприкосновенный запас определенной суммы, из расчета оплаты кредита хотя бы за несколько месяцев, на случай непредвиденных и форс-мажорных обстоятельств.

А как правильно оформлять ипотеку на жилье: советы

• В этом вопросе даже 0,5% процента играют роль. Поэтому очень внимательно изучайте предложения от банков, выбрав не только самый низкий процент, но и оптимальный для вас срок. Ведь сумма будет достаточно значительной. А значит разница в процентах, например 0,5 %, за 20 лет составит больше 200 тыс. рублей. А если оформите сроком на 30 лет или больше – свыше 450 тыс.
• Многие возлагают надежды на иностранные валюты. Запомните – ипотеку стоит брать только в той валюте, в которой и получаете зарплату! Скачки доллара забрали уже много квартир у граждан, поскольку те просто не могли потянуть разницу в переплате.
• Мы уже затрагивали тему – брать ипотеку стоит только в фиксированных процентах. Очень хотелось бы, чтобы процентные ставки снижались, но в реальности они с каждым годом только увеличиваются. Или же это снижение имеет кратковременный характер перед большим прыжком. Поэтому плавающая ставка – это ваши лишние траты!
• Смотрите на вещи реально! Если вы в голове просчитали выплатить кредит за 10 лет, то результат может быть плачевным. Дело в том, что любой форс-мажор выбьет вас из колеи. Ведь чем меньше срок, тем больше платить. А если из-за болезни в этом месяце вы не сможете внести нужную сумму, то пойдет прострочка. Поэтому лучше оформляйте на больший срок, а при возможности досрочно погашайте кредит.
• Если вам нужно покупать мебель и делать ремонт, то лучше сразу же меньше вносите при первом взносе или же берите максимальную сумму. То есть, в один кредит вы уже обустроите свое жилье.

Важно: Но не забывайте, что жилье в ипотеку еще не ваше. Оно принадлежит банку, поэтому трижды подумайте — делать ли дорогостоящий и капитальный ремонт.

• Мыслить масштабно и наперед – это хорошо. Но не в вопросе с ипотекой. Лучше купите квартиру поменьше, может не в центре города, но по доступной цене. Выплатите ее кредит – возьмете себе расширение площади. Учитываем:
  • меньшая стоимость требует и меньшего ежемесячного взноса
  • можно взять или сократить после сам срок ипотеки
  • у вас уменьшается переплата, зависимая от суммы

Важно: Если вы купите сначала однокомнатную квартиру, то уже при покупке большего жилья недостающая сумма будет значительно меньше.

• Максимально просчитывайте возможные варианты. Пробуйте с разными процентами и изменяйте сроки в калькуляторе. Например, при ставке в 12% сумма в 30 и 25 лет разнится только на 1 тыс. А вам морально легче будет избавиться от кредита на 5 лет раньше.
• Изучайте рынок недвижимости заранее! Следите за скачками цен, можете даже записывать себе в блокнот.
• Смотрите шире! Суть в том, что вам нужно учесть расположение нужных объектов, близость садика или школы, даже если у вас еще нет детей. Да, тяжело это в голове прокручивать, когда еще нет даже таких мыслей. Но эти аспекты вам будут «на руку» даже при дальней сдаче или продаже квартиры.

• Кстати, о продаже – реально учитывайте выгодность расположения квартиры. Низкая цена всегда имеет подвох и в очень редких случаях это действительно спешка жителей при переезде в другую страну. Учитываем:
  • дорожную развязку. Когда вы начнете ездить на работу, поверьте, за несколько лет вы уже догоните ту переплату в другом более выгодном месте;
  • кроме того, близкое расположение шумных мест и центровой трассы также не одобряется жителями;
  • «чистоту» района. Не только должны следить за порядком дворники, но и вечером с работы вам не должно быть страшно, возвращаясь домой;
  • «возраст» дома. Через 20-30 лет дом довоенного года строительства практически обесценится. А вы его продадите сравнительно за копейки, которые не будут стоить и половины ваших переплат;
  • все промышленные объекты, что будут по соседству с вами, испортят не только воздух, но спокойную жизнь. А также будущие продажи;
  • не рекомендовано брать первый и последний этажи. Они значительно ниже в потребности покупателей.

Важно: Самый последний совет – не работайте с риелторами! Большая сумма потянет и большие проценты.

Кстати, как искать правильно собственников жилья, вы можете узнать в нашей статье «Как правильно арендовать жилье?». На таком простом примере, вы изучите главные моменты и «подводные камни» при поиске.

Видео: Выгодно ли брать ипотеку на жилье?