Memo untuk penjualan apartemen. Apakah mungkin untuk menjual apartemen yang tidak tertekan, bagian di apartemen, dengan orang terdaftar, anak kecil, secara hukum tidak kompeten, dengan pembangunan kembali yang tidak disadari, hutang dengan pembayaran, dengan proxy, hipotek, negara bagian, bank, dengan modal bersalin, beban?

Pertanyaan tentang transaksi real estat sulit. Memo ini untuk menjual apartemen ini akan memberi tahu Anda cara menyelesaikan masalah.

Orang yang tidak sering menemukan transaksi real estat sulit dinavigasi di antara massa informasi yang ada. Artikel ini memberikan jawaban untuk banyak masalah apartemen yang kompleks.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen yang belum pernah terjadi sebelumnya?

Oleh karena itu apartemen seperti itu adalah milik negara, oleh karena itu, penduduk tidak dapat menjualnya. Tetapi ada beberapa skema yang memungkinkan Anda untuk menyelesaikan masalah ini.

1. Catat pembeli di apartemen

• Cara termudah untuk menjual: Dapatkan uang dari pembeli, meresepkannya di apartemen, dan menulis sendiri. Setelah itu, pembeli secara mandiri terlibat dalam privatisasi.
• Pendaftaran seseorang sebelum privatisasi dimungkinkan setelah menerima persetujuan pemilik - Kota, Negara Bagian. organ. Jika badan -badan negara menolak izin tinggal, maka hampir tidak mungkin untuk menantang keputusan ini.

2. Privatisasi apartemen bersama dengan pembeli

• Pembeli terlibat dalam privatisasi, membayar setoran privatisasi. Apartemen dijual kepada pembeli sesuai dengan skema standar setelah penjual menerima hak atas penjualannya.
• Dianjurkan untuk menyimpulkan perjanjian dengan pembeli, di mana semua masalah transaksi akan ditentukan, hingga kewajiban untuk mengeluarkan pembelian dan penjualan objek setelah privatisasi.

3. Menggunakan apartemen "buffer"

• Apartemen ini adalah "penyangga" adalah ruang hidup milik agensi yang digunakan dalam pertukaran real estat. Di sini Anda membutuhkan kepercayaan penuh pada agen real estat, jika tidak lebih baik tidak mengambil risiko.
• Pembeli memberikan uang yang dibeli pembeli dari agen "buffer" apartemen. Kemudian apartemen yang diprivatisasi, pertukaran "buffer" untuk ruang tamu yang tidak direfleksikan. Penjual dikeluarkan dari apartemen, pembeli diresepkan. Pada akhirnya, pembeli mengembalikan "buffer" ke agensi dan menerima uang.

Tetapi sebelum memulai proses penjualan, pastikan bahwa apartemen tunduk pada privatisasi. Misalnya, perumahan sosial, apartemen dalam spesialisasi, kota -kota militer tidak dapat ditransfer ke warga negara biasa. Jika privatisasi dimungkinkan, maka bertindaklah.

Apakah mungkin untuk menjual saham di apartemen yang diprivatisasi atau setengah dari apartemen: satu kamar, multi -kamar?

• Jika real estat - properti bersama umum - setiap transaksi dengan properti hanya dimungkinkan dengan persetujuan semua peserta. Kalau tidak, tidak mungkin untuk memberikan bagian Anda bahkan kepada kerabat. Anda dapat menyelesaikan masalah dengan mengalokasikan bagian Anda dengan menghubungi pengadilan, notaris.
• Setelah mengalokasikan bagian, pemilik mulai memiliki bagian properti. Hak kepemilikan bersama memungkinkan untuk menjual sahamnya. Pemilik lainnya memiliki prioritas untuk menebus bagian penjualan. Mereka perlu diberi tahu secara tertulis tentang ini.
• Bukti pengalihan pemberitahuan dapat berupa sertifikat yang disertifikasi diwarnai. Tanpa bukti transfer resmi pemberitahuan, penjualan saham dapat dibatalkan.
• Sebulan kemudian, jika penyewa tidak memanfaatkan hak mereka untuk memperoleh bagian dari properti, pemilik dapat menjualnya.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen dengan orang terdaftar dan tanpa persetujuannya?

Anda bisa menjual apartemen. Pasal 304 KUHP memberi pemiliknya hak penuh untuk membuang apartemen tanpa persetujuan dari yang terdaftar. Tetapi undang -undang tersebut melindungi hak orang yang terdaftar untuk tinggal di tempat pendaftaran.

Meskipun penjualan apartemen adalah dasar untuk menghentikan penggunaannya oleh semua penduduk yang ditentukan, akan sulit untuk menuliskannya tanpa persetujuan sukarela. Pertama -tama, mereka yang tidak dapat diusir: warga negara cacat yang telah menolak untuk memprivatisasi, yang memiliki hak untuk hidup seumur hidup, anak -anak kecil. Warga negara lainnya dapat ditulis melalui pengadilan.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen atau bagian dari apartemen jika anak kecil terdaftar di sana?

Undang -undang tidak dilarang menjual apartemen dengan minor yang disebabkan oleh anak di bawah umur. Itu. Proses penjualan dan dokumen dapat dimulai sebelum pemulangan anak. Tetapi perlu untuk mendapatkan izin untuk menjual otoritas perwalian.

Untuk melakukan ini, perlu memberikan dokumen bahwa semua hak perumahan anak diamati dan dia tidak dilanggar.

Pada saat transaksi, anak harus sudah habis.

Kapan, setelah berapa banyak Anda dapat menjual apartemen yang diterima sebagai warisan, setelah memberi, privatisasi, pembelian?

Apartemen yang diwariskan, disumbangkan atau diprivatisasi, dapat dijual setelah pendaftaran hak properti. Hadiah dikeluarkan selama beberapa bulan, warisan - enam bulan. Proses privatisasi berlangsung rata-rata 3-4 bulan (meskipun menurut hukum-2 bulan), dan jika ada persidangan, maka pada 9 bulan Anda tidak dapat bertemu.

Tetapi, jika kurang dari 3 tahun telah berlalu setelah menerima real estat, pajak penghasilan pribadi dibayarkan selama penjualan, 13%. Jika lebih dari 3 tahun, jangan bayar.

Bisakah wali menjual apartemen yang tidak kompeten?

The Guardian dapat menjual properti yang tidak kompeten secara hukum, tetapi dua kondisi harus dipenuhi:

1. izin dari otoritas perwalian
2. penjualan dilakukan secara eksklusif untuk kepentingan Guardian: Perubahan Tempat Tempat Tinggal, Pembayaran Perlakuan Mahal dari Warga

Dimungkinkan untuk menjual real estat hanya kepada orang -orang yang tidak berwenang. The Guardian tidak bisa menjual real estat kepada dirinya sendiri atau kerabatnya.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen dengan pembangunan kembali yang tidak stabil?

Tidak mungkin untuk menjual apartemen seperti itu secara legislatif, karena sebelum penjualan perlu menghubungi peralatan BTI yang akan memeriksa perumahan dan memeriksanya untuk kepatuhan dengan rencana asli. Jika ada perubahan yang tidak konsisten, maka teknisi akan merayakannya merah pada rencana apartemen. Tidak mungkin mendaftarkan kesepakatan dengan tanda tersebut pada rencana tersebut.

Pembangunan kembali yang tidak direkam mengancam pemilik baru dengan biaya material yang besar: Ketika fakta pembangunan kembali "muncul", pemilik harus melegitimasi perubahan, atau mengembalikan tempat penampilan asli.

Untuk mengoordinasikan pembangunan kembali, akan memakan waktu hingga 2 bulan jika struktur pendukung tidak terpengaruh dan hingga 6 bulan, jika ada perubahan global dan struktur modal disentuh.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen dengan hutang pada tagihan utilitas atau impas lainnya?

Kehadiran hutang tidak mempengaruhi kemungkinan membuang properti.

• Hutang tercantum di belakang penjual sampai benar -benar pembayaran, jika pembeli tidak setuju untuk mentransfer utang ke namanya. Jika utang tidak ditransfer, utilitas seharusnya tidak menuntut pembayarannya dari pemilik baru, tetapi dapat dikirim ke alamat surat dengan persyaratan pembayaran utang.
• Sebuah apartemen dengan hambatan tidak mungkin dijual jika ditahan.
• Jika apartemennya adalah jaminan, dan pemilik memiliki hutang di bank, maka real estat dapat dijual secara eksklusif dengan persetujuan bank.
• Saat membayar hipotek melalui modal bersalin, kecuali untuk persetujuan bank, persetujuan dari otoritas perwalian masih diperlukan. Kalau tidak, anak setelah kedewasaannya dapat menuntut apartemen itu kembali.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen jika Anda mendapatkan subsidi?

Tujuan subsidi tidak mempengaruhi prosedur untuk menjual perumahan. Tidak perlu mengembalikan uang, karena jenis bantuan yang ditargetkan ini dikembalikan hanya dalam kasus refleksi yang salah dalam deklarasi pendapatan warga. Satu -satunya hal yang perlu dilakukan adalah memberi tahu otoritas sosial. Perlindungan pada fakta penjualan perumahan dalam waktu sebulan.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen dengan proxy dari pemilik?

Penjualan properti dengan proxy adalah transaksi yang sepenuhnya legal dan diizinkan. Bahaya bagi pembeli mungkin muncul jika wali amanat mulai bertindak bukan untuk kepentingan pemilik apartemen - ia menjual apa pun, tidak memberi pemiliknya seluruh jumlah yang disepakati, penipuan lainnya.

Oleh karena itu, disarankan untuk mematuhi beberapa aturan kepada pembeli:

• Untuk memastikan bahwa pemiliknya masih hidup, mampu dan surat kuasa yang dikeluarkan atas kehendaknya sendiri.
• Pastikan pemilik siap menjual real estat dengan jumlah yang disepakati. Diinginkan bahwa nilai minimum real estat dijabarkan dalam surat kuasa. Atau cobalah untuk meminta bukti lain dari persetujuan pemilik dengan jumlah penjualan apartemen.
• Tunjukkan biaya penuh apartemen dalam kontrak. Jangan meremehkan nilai riil atau menyusun perjanjian hadiah untuk menghindari pajak. Jika tiba -tiba pemilik akan menolak penjualan, maka pembeli akan dikembalikan ke jumlah di bawah kontrak.

Bisakah mereka menjual apartemen tanpa persetujuan pemilik?

Tidak mungkin melakukan ini dengan cara yang sah. Tapi "Black Realtors" dapat melakukan operasi seperti itu.

• Dalam hal ini, aslinya dokumen real estat jatuh ke tangan penipu yang menyusun surat kuasa, kemudian-kontrak penjualan dan menjual apartemen menggunakan koneksi dalam berbagai layanan.
• Dokumen dapat disita dengan dalih yang masuk akal untuk mempercepat transaksi, ditransfer oleh kerabat "baik", dan dicuri.

Apakah mungkin menjual apartemen dengan modal ibu?

Tidak ada larangan legislatif untuk penjualan perumahan ini.

• Tetapi ketika menjual, hak -hak anak harus diamati. Anak -anak juga merupakan pemilik apartemen dan persetujuan mereka diperhitungkan saat menjual. Jika anak -anak berusia kurang dari 18 tahun, persetujuan dari otoritas perwalian membutuhkan penjualan.
• Untuk resolusi, bukti diperlukan bahwa anak -anak akan diberikan perumahan, dan kondisi tempat tinggal mereka tidak akan memburuk.

Bisakah seorang suami menjual apartemen kepada istrinya, nenek ke cucu kecil, ibu dari putrinya, putranya?

• Sang suami dapat menjual properti kepada istrinya, karena ia memiliki hak untuk membuang hartanya.
• Jika apartemen dibeli dalam pernikahan dan properti - diperoleh bersama, untuk transaksi pembelian/penjualan, persetujuan istri diperlukan.
• Ternyata kontrak disusun seolah -olah dengan dirinya sendiri. Transaksi antara pasangan seperti itu cukup mudah ditantang. Jika properti diperoleh di luar pernikahan, tidak ada masalah seperti itu.
• Transaksi transportasi/penjualan antara kerabat dekat diizinkan. Pengecualian - Jika pembeli adalah anak di bawah umur. Dimungkinkan untuk mentransfer apartemen kepadanya hanya dengan hadiah, transmisi serampangan. Karena itu, baik nenek, maupun ibu, tidak ada yang bisa menjual apartemen kepada keturunan kecil.

Apa yang lebih baik untuk memberi atau menjual apartemen kepada kerabat?

Dengan hubungan dekat (gelar pertama), peserta tidak membayar pajak atas transaksi hadiah.

• Jika real estat diberikan kepada kerabat dekat, perjanjian hadiah lebih menguntungkan bagi donor, karena ketika menjual ia harus membayar 13% dari pajak penghasilan pribadi. Tetapi hanya jika donor memiliki properti hingga 3 tahun.
• Jika Anda adalah kerabat yang kedua dan selanjutnya, maka pajak atas hadiah adalah 13%yang sama, Anda harus membayar. Penting juga untuk mengevaluasi apartemen, dan perlu untuk memperhitungkan biaya tambahan untuk notaris.
• Penjual properti dapat menanggung biaya: pajak, layanan dari perumahan ahli, notaris, menyusun kontrak, pembayaran biaya negara, dan pembeli hanya membayar untuk pendaftaran hak properti.

Kesimpulan: Perjanjian hadiah hanya menguntungkan antara kerabat tingkat pertama. Untuk yang lain:

• saat menjual, penjual memiliki biaya yang signifikan
• saat menyumbang - berbakat.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen dengan hipotek Sberbank atau bank lain: pro dan kontra?

Jual- Anda bisa, meskipun lebih sulit. Dalam kebanyakan kasus, bank menyetujui prosedur penjualan kembali, terutama jika peminjam telah memperburuk situasi keuangan. Tetapi alasan transaksi harus baik.

Pro:

• penjual dibebaskan dari hutang, karena dia akan menjual apartemen dan hutang
• pembeli dapat membeli perumahan lebih murah daripada biaya rata -rata di pasar

Minus:

• akan lebih sulit untuk menemukan pembeli, karena tidak semua orang ingin menghubungi perumahan hipotek
• perlu untuk mendapatkan izin bank untuk dijual. Untuk melakukan ini, perlu membuktikan solvabilitas dan keandalan pembeli
• bank menetapkan prosedur untuk mentransfer uang ke pembeli
• bank dapat mengubah ketentuan kredit untuk pembeli real estat hipotek, karena akan menyimpulkan perjanjian pinjaman baru dengan peminjam baru. Kondisi mungkin berbeda dan tidak menguntungkan.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen dengan hipotek militer?

Dengan hipotek militer, janji properti, yaitu Apartemen ini dimiliki oleh negara. Oleh karena itu, itu dapat dibuang semata -mata setelah membayar kembali pinjaman, serta menghilangkan beban, dan tidak ada yang lain. Masalah utama adalah pertanyaan menerima uang untuk membayar kembali pinjaman.

Opsi untuk sumber untuk membayar kembali pinjaman:

• tabungan pribadi.
• pinjaman perbankan jangka pendek, yang sangat jarang, karena jumlah pinjaman konsumen biasa tinggi.
• mendapatkan uang pembeli untuk membayar kembali pinjaman. Pada saat yang sama, sebuah perjanjian dibuat di mana pembeli setuju untuk secara prematur memasukkan uang ke apartemen untuk menarik perhatian dari apartemen yang dibeli. Biaya apartemen biasanya berkurang, karena pembeli sangat berisiko.

Saya menjual apartemen, apakah perlu mengajukan deklarasi? Kapan pajak atas apartemen yang dijual datang dan yang mana?

Pajak dibayarkan ketika pendapatan diterima dari penjualan real estat jika real estat telah dimiliki hingga 3 tahun (dari 2016 hingga 5 tahun).

Itu harus diingat:

• Pajak untuk penduduk adalah 13%, dan untuk bukan penduduk - 30% dari pendapatan.
• Saat menjual, perlu untuk mengajukan deklarasi 3-NDFL pada saat 30 April di berikut ini, setelah proses tahun transaksi.
• Anda dapat mengurangi pajak dengan jumlah pengurangan pajak dalam jumlah 1 juta rubel atau dengan jumlah biaya yang dikonfirmasi yang dikeluarkan saat memperoleh apartemen ini.

Jika real estat:

• disumbangkan oleh kerabat dekat;
• diwariskan;
• diprivatisasi;
• diperbarui berdasarkan perjanjian anuitas,

anda dapat menjualnya dan tidak membayar pajak penghasilan pribadi dalam 3 tahun dari awal kepemilikan, bukan 5, bahkan jika acara tersebut terjadi setelah 2016.

Apakah mudah menjual apartemen dengan studio?

Perumahan seperti itu memiliki spesifik sendiri, sehingga mungkin ada kesulitan dengan penjualan.

Keuntungan dari studio:

• optimalisasi ruang, semua hal yang diperlukan "yang ada"
• biaya perumahan yang relatif kecil

Sekarang apartemen studio mulai diminati, karena kaum muda semakin menginginkan perumahan yang terpisah, sedini mungkin. Bagi mereka, memimpin gaya hidup dinamis yang menghabiskan beberapa rumah waktu dan tidak cukup mempersiapkan perumahan yang cukup terjangkau, adalah pilihan terbaik.

Seringkali, apartemen semacam itu dibeli untuk orang lajang lansia.

Apakah mungkin menjual kamar di apartemen komunal?

• Hanya ruangan yang terletak di apartemen yang diprivatisasi. Kalau tidak, ruangan, seperti apartemen itu sendiri, milik kotamadya, operasi penjualan dilarang.
• Penduduk apartemen komunal adalah yang pertama membeli ruangan seperti itu. Oleh karena itu, dalam proses mendapatkan persetujuan dari semua tetangga untuk menjual ruangan, ada baiknya teliti sehingga kemudian kesepakatan itu tidak dibatalkan. Bahkan jika tetangga tidak memberikan persetujuan, itu cukup untuk mengajukan penjualan dengan bantuan notaris. Dalam sebulan, jika tetangga tidak setuju untuk membeli kamar dengan biaya yang ditunjukkan, maka Anda dapat menjualnya kepada siapa pun.
• Jika ada beberapa pemilik ruangan, ajukan izin untuk menjual properti umum.
• Tuliskan semua penyewa ruangan.

Apakah mungkin untuk menjual apartemen ke negara bagian, bank?

Jika apartemen tidak dapat dijual, maka dapat ditawarkan untuk membeli, misalnya, ke negara bagian. Kotamadya mengadakan kompetisi untuk pembelian perumahan untuk anak yatim, informasi dapat ditemukan di situs kota dan menawarkan apartemen Anda. Tapi ini biasanya murah dan panjang.

Bank dapat membeli apartemen hanya untuk kebutuhan mereka sendiri. Biasanya mereka hanya menjual properti agunan, pinjaman yang tidak dapat dibayar oleh peminjam.

Apakah mungkin untuk mengembalikan apartemen yang dijual kembali?

Anda dapat mengembalikan apartemen jika:

• pembeli/penjual secara signifikan melanggar hak -hak sisi lain dari transaksi, tidak memenuhi kewajiban, dan pihak kedua, sebagai hasilnya, menderita kerugian yang signifikan.

Yaitu, jika ada penipuan penipuan:

• pembeli tidak membayar jumlah tertentu untuk properti
• penjual tertipu, mengatakan bahwa tidak ada lagi pelamar untuk properti
• transaksi disimpulkan dengan orang yang tidak kompeten
• kesepakatan itu curang, yang mengkonfirmasi kasus pidana.

Video. Beli Penjualan Real Estat