یادداشت برای فروش یک آپارتمان. آیا می توان یک آپارتمان غیر منطقی ، یک سهم در یک آپارتمان ، با یک شخص ثبت نام شده ، یک کودک خردسال ، از نظر قانونی بی کفایت ، با توسعه مجدد کنترل نشده ، بدهی های پرداخت ، توسط پروکسی ، وام مسکن ، ایالت ، بانک ، با سرمایه زایمان ، بار ، بار فروش کرد؟

سؤالات مربوط به معاملات املاک و مستغلات دشوار است. این یادداشت برای فروش آپارتمان به شما می گوید چگونه مشکل را حل کنید.

افرادی که اغلب با معاملات املاک و مستغلات روبرو نمی شوند ، حرکت در میان انبوه اطلاعات موجود دشوار است. در این مقاله به بسیاری از مشکلات پیچیده آپارتمان پاسخ می دهد.

آیا فروش یک آپارتمان بدون سرکوب امکان پذیر است؟

چنین آپارتمانی دارایی دولت است ، بنابراین ، مستاجران نمی توانند آن را بفروشند. اما چندین طرح وجود دارد که به شما امکان می دهد این مشکل را حل کنید.

1. خریدار را در آپارتمان ضبط کنید

• ساده ترین راه برای فروش: از خریدار پول بگیرید ، آن را در آپارتمان تجویز کنید و خود را بنویسید. پس از آن ، خریدار به طور مستقل درگیر خصوصی سازی شد.
• ثبت نام شخص قبل از خصوصی سازی پس از دریافت رضایت مالک - شهرداری ، ایالت امکان پذیر است. اندامها اگر نهادهای دولتی از مجوز اقامت خودداری کنند ، پس از آن تقریباً غیرممکن است که این تصمیم را به چالش بکشید.

2. خصوصی سازی آپارتمان با خریدار

• خریدار در خصوصی سازی شرکت می کند ، برای سپرده گذاری برای خصوصی سازی پرداخت می کند. طبق برنامه استاندارد پس از دریافت حق فروش ، این آپارتمان طبق طرح استاندارد به خریدار فروخته می شود.
• توصیه می شود توافق نامه ای با خریدار ، که در آن تمام لحظات معامله ثبت می شود ، به تعهد صادر کردن خرید و فروش شی پس از خصوصی سازی آن نتیجه دهید.

3. با استفاده از آپارتمان "بافر"

• این آپارتمان "بافر" یک فضای زندگی متعلق به آژانس است که در تبادل املاک و مستغلات استفاده می شود. در اینجا شما به آژانس املاک و مستغلات اعتماد کامل دارید ، در غیر این صورت بهتر است خطرات زیادی نکنید.
• خریدار پولی را که خریدار از آژانس یک آپارتمان "بافر" خریداری می کند ، می دهد. سپس آپارتمان خصوصی ، "بافر" برای فضای زندگی غیر سرکوب شده مبادله می کند. فروشنده از آپارتمان تخلیه می شود ، خریدار تجویز می شود. در پایان ، خریدار "بافر" را به آژانس باز می گرداند و پول دریافت می کند.

اما قبل از شروع فرآیند فروش ، اطمینان حاصل کنید که آپارتمان در معرض خصوصی سازی قرار دارد. به عنوان مثال ، مسکن اجتماعی ، آپارتمان های ویژه ، شهرهای نظامی را نمی توان به شهروندان عادی منتقل کرد. اگر خصوصی سازی امکان پذیر است ، سپس عمل کنید.

آیا می توان سهم را در یک آپارتمان خصوصی یا نیمی از آپارتمان: یک اتاق ، چند اتاق؟

• اگر املاک و مستغلات - ملک مشترک مشترک - هرگونه معاملات با ملک فقط با رضایت همه شرکت کنندگان امکان پذیر است. در غیر این صورت ، دادن سهم خود حتی به یک خویشاوند غیرممکن است. شما می توانید با برجسته کردن سهم خود با درخواست دادگاه ، اسناد رسمی ، این مسئله را حل کنید.
• پس از تخصیص سهم ، مالک شروع به مالکیت بخشی از ملک خود می کند. حق مالکیت مشترک باعث می شود سهم خود را بفروشد. بقیه صاحبان اولویت برای بازخرید سهم فروش دارند. آنها باید به صورت کتبی در این باره مطلع شوند.
• اثبات انتقال اعلان ممکن است یک گواهینامه معتبر باشد. بدون شواهدی از انتقال رسمی اعلان ، فروش یک سهم را می توان لغو کرد.
• یک ماه بعد ، اگر مستاجران از حق خود برای به دست آوردن سهم ملک استفاده نمی کردند ، مالک می تواند آن را بفروشد.

آیا فروش یک آپارتمان با یک شخص ثبت شده و بدون رضایت وی امکان پذیر است؟

می توانید آپارتمان را بفروشید. ماده 304 قانون مدنی به مالک حق می دهد تا بدون رضایت از ثبت شده ، آپارتمان را دفع کند. اما این قانون از حق افراد ثبت نام شده برای زندگی در محل ثبت نام محافظت می کند.

اگرچه فروش یک آپارتمان مبنای متوقف کردن استفاده از آن توسط همه ساکنان ثبت نام شده است ، نوشتن آنها بدون رضایت داوطلبانه دشوار خواهد بود. اول از همه ، کسانی که نمی توانند اخراج شوند: شهروندان معلول که از خصوصی سازی که حق زندگی برای زندگی ، فرزندان خردسال دارند ، امتناع ورزند. شهروندان باقیمانده را می توان از طریق دادگاه نوشت.

آیا در صورت ثبت نام یک کودک جزئی در آنجا ، می توان یک آپارتمان یا سهم آپارتمان را بفروشید؟

این قانون از فروش یک آپارتمان با یک نوجوان اختصاص یافته ممنوع نیست. آنهایی که فرایند فروش و مدارک را می توان قبل از تخلیه کودک آغاز کرد. اما لازم است مجوز فروش مقامات سرپرستی را بدست آورید.

برای انجام این کار ، لازم است اسنادی ارائه دهیم که تمام حقوق مسکن کودک مشاهده شده است و وی نقض نمی شود.

در زمان معامله ، کودک باید از قبل تخلیه شود.

چه موقع ، بعد از اینکه می توانید آپارتمان دریافت شده به عنوان وراثت ، پس از هدیه دادن ، خصوصی سازی ، خرید ، بفروشید؟

آپارتمان ارثی ، اهدا شده یا خصوصی سازی شده ، پس از ثبت حقوق مالکیت می تواند به فروش برسد. این هدیه برای چند ماه صادر می شود ، وراثت - شش ماه. روند خصوصی سازی به طور متوسط \u200b\u200b3-4 ماه به طول می انجامد (اگرچه طبق قانون 2 ماه) و در صورت انجام آزمایشات ، در 9 ماه نمی توانید ملاقات کنید.

اما اگر کمتر از 3 سال پس از دریافت املاک و مستغلات گذشت ، مالیات بر درآمد شخصی پس از فروش پرداخت می شود ، 13 ٪. اگر بیش از 3 سال ، پرداخت نکنید.

آیا یک سرپرست می تواند آپارتمان را بی کفایت بفروشد؟

سرپرست می تواند ملک قانونی را بی کفایت بفروشد ، اما باید دو شرط برآورده شود:

1. مجوز مقامات سرپرستی
2. فروش به طور انحصاری به نفع نگهبان انجام می شود: تغییر محل زندگی ، پرداخت درمان گران قیمت نگهبان

فروش املاک و مستغلات فقط به افراد غیرمجاز امکان پذیر است. نگهبان نمی تواند املاک و مستغلات را به خود یا بستگان خود بفروشد.

آیا فروش یک آپارتمان با توسعه مجدد ناپایدار امکان پذیر است؟

فروش چنین آپارتمانی به طور قانونی غیرممکن است ، زیرا قبل از فروش لازم است با تکنیک BTI تماس بگیرید که مسکن را بازرسی کند و آن را برای رعایت برنامه اصلی بررسی کند. اگر تغییراتی متناقض وجود داشته باشد ، تکنسین آنها را در برنامه آپارتمان قرمز جشن می گیرد. ثبت نام با چنین علائم در این طرح غیرممکن است.

توسعه بازآفرینی غیرخطی صاحبان جدید را با هزینه های بزرگ مواد تهدید می کند: هنگامی که واقعیت توسعه مجدد "ظاهر می شود" ، مالک مجبور است تغییرات را قانونی کند یا ظاهر اصلی را به محل بازگرداند.

برای هماهنگی توسعه مجدد ، در صورت عدم وجود تغییرات جهانی و لمس ساختارهای سرمایه ، تا 2 ماه تا 2 ماه طول می کشد.

آیا فروش یک آپارتمان با بدهی در قبض های ابزار یا سایر موارد امکان پذیر است؟

وجود بدهی بر احتمال دفع اموال تأثیر نمی گذارد.

• اگر خریدار موافقت نکند بدهی را به نام خود منتقل کند ، بدهی در پشت فروشنده ذکر شده است. اگر بدهی منتقل نشده باشد ، خدمات آب و برق نباید درخواست بازپرداخت وی را از صاحب جدید داشته باشد ، بلکه می تواند با الزامات بازپرداخت بدهی به آدرس نامه ارسال شود.
• در صورت دستگیری ، یک آپارتمان با یک محاصره غیرممکن است.
• اگر آپارتمان وثیقه باشد و مالک در بانک بدهی داشته باشد ، می توان املاک و مستغلات را منحصراً با رضایت بانک فروخت.
• هنگام بازپرداخت وام از طریق سرمایه زایمان ، به جز رضایت بانک ، رضایت مقامات سرپرستی هنوز لازم است. در غیر این صورت ، کودک پس از بزرگسالی ممکن است از آپارتمان شکایت کند.

آیا در صورت دریافت یارانه می توانید یک آپارتمان بفروشید؟

هدف از یارانه بر رویه فروش مسکن تأثیر نمی گذارد. بازگشت پول لازم نیست ، زیرا این نوع کمک های هدفمند فقط در موارد بازتاب نادرست در اعلامیه درآمد مسکونی بازگردانده می شود. تنها کاری که باید انجام شود اطلاع رسانی به مقامات اجتماعی است. حمایت از واقعیت فروش مسکن طی یک ماه.

آیا فروش یک آپارتمان توسط پروکسی از مالک امکان پذیر است؟

فروش ملک توسط پروکسی یک معامله کاملاً قانونی و مجاز است. اگر متولی شروع به عمل نکردن به نفع صاحب آپارتمان کند ، ممکن است خطر خریدار بوجود آید - او برای هیچ چیز نمی فروشد ، کل مبلغ توافق شده را به مالک نمی دهد.

بنابراین ، توصیه می شود برخی از قوانین را به خریدار رعایت کنید:

• برای اطمینان از اینکه مالک زنده ، توانا و وکالت است که به خواست آزاد خود صادر شده است.
• اطمینان حاصل کنید که مالک با مبلغ توافق شده آماده فروش املاک و مستغلات است. مطلوب است که حداقل ارزش املاک و مستغلات در یک وکالت بیان شود. یا سعی کنید شواهد دیگری از رضایت مالک با میزان فروش آپارتمان را ثبت کنید.
• هزینه کامل آپارتمان را در قرارداد مشخص کنید. ارزش واقعی را دست کم نگیرید یا برای جلوگیری از مالیات توافق نامه هدیه را تهیه کنید. اگر ناگهان مالک در برابر فروش مقاومت کند ، خریدار به مبلغ تحت قرارداد بازگردانده می شود.

آیا آنها می توانند آپارتمان را بدون رضایت مالک بفروشند؟

انجام این کار به روشی قانونی غیرممکن است. اما "ملکی سیاه" قادر به انجام چنین عملیاتی هستند.

• در این حالت ، اصل اسناد املاک و مستغلات به دست کلاهبردارانی که وکالت می گیرند ، پس از آن-قرارداد فروش و فروش آپارتمان با استفاده از اتصالات در خدمات مختلف است.
• اسناد را می توان به بهانه قابل قبول تسریع در معامله ، منتقل شده توسط بستگان "مهربان" ، که به سرقت رفته است ، حذف کنند.

آیا فروش یک آپارتمان با سرمایه مادری امکان پذیر است؟

هیچ ممنوعیت قانونی برای فروش این مسکن وجود ندارد.

• اما هنگام فروش ، باید حقوق کودک مشاهده شود. کودکان همچنین صاحبان آپارتمان هستند و رضایت آنها هنگام فروش در نظر گرفته می شود. اگر کودکان کمتر از 18 سال سن داشته باشند ، رضایت مقامات سرپرستی برای فروش لازم است.
• برای حل و فصل ، شواهد لازم است که کودکان دارای مسکن باشند و شرایط اقامت آنها رو به وخامت نخواهد بود.

آیا شوهر می تواند یک آپارتمان را به همسرش ، مادربزرگ خود به یک نوه خردسال ، مادر دخترش ، پسر بفروشد؟

• شوهر می تواند ملک را به همسر خود بفروشد ، زیرا او حق دارد اموال خود را دفع کند.
• اگر آپارتمان در ازدواج و املاک خریداری شده باشد - به طور مشترک به دست آمده ، رضایت همسر برای معامله خرید/فروش ضروری است.
• به نظر می رسد که قرارداد به نظر می رسد که گویی با خودش است. چنین معاملات بین همسران بسیار آسان است. اگر این ملک در خارج از ازدواج به دست بیاید ، چنین مشکلی وجود ندارد.
• حمل و نقل/معاملات فروش بین اقوام نزدیک مجاز است. استثنا - اگر خریدار جزئی باشد. شما می توانید آپارتمان را فقط از طریق انتقال و انتقال رایگان به او منتقل کنید. بنابراین ، نه مادربزرگ و نه مادر ، هیچ کس نمی تواند آپارتمان را به فرزندان جزئی بفروشد.

چه چیزی بهتر است که یک آپارتمان را به یک خویشاوند بدهید یا بفروشید؟

با نزدیک شدن به خویشاوندی (درجه اول) ، شرکت کنندگان در معاملات هدیه مالیات نمی پردازند.

• اگر املاک و مستغلات به یک خویشاوند نزدیک داده شود ، توافق نامه هدیه برای اهدا کننده سودآورتر است ، زیرا هنگام فروش وی مجبور است 13 ٪ مالیات بر درآمد شخصی را بپردازد. اما تنها در صورتی که اهدا کننده دارای دارایی تا 3 سال باشد.
• اگر از خویشاوند درجه دوم و بالاتر هستید ، پس از آن مالیات هدیه - همان 13 ٪ ، باید بپردازید. همچنین برای ارزیابی آپارتمان لازم است و لازم است هزینه های اضافی را برای اسناد رسمی در نظر بگیرید.
• فروشنده املاک می تواند هزینه ها را متحمل شود: مالیات ، خدمات یک متخصص متخصص ، اسناد رسمی ، تهیه قرارداد ، پرداخت هزینه دولت و خریدار فقط برای ثبت حقوق مالکیت پرداخت می کند.

نتیجه گیری: توافق نامه هدیه فقط بین بستگان درجه اول مفید است. برای بقیه:

• هنگام فروش ، فروشنده هزینه های قابل توجهی دارد
• هنگام اهدا - تیزهوش.

آیا فروش یک آپارتمان به وام مسکن Sberbank یا یک بانک دیگر امکان پذیر است: جوانب مثبت و منفی؟

فروش- شما می توانید ، گرچه دشوارتر است. در بیشتر موارد ، بانکها با روش فروش مجدد موافق هستند ، به خصوص اگر وام گیرنده وضعیت مالی را بدتر کند. اما دلایل معامله باید خوب باشد.

طرفداران:

• فروشنده از بدهی معاف است ، زیرا او یک آپارتمان و بدهی می فروشد
• خریدار می تواند مسکن ارزان تر از متوسط \u200b\u200bهزینه خود را در بازار خریداری کند

منهای:

• پیدا کردن خریدار دشوارتر خواهد بود ، زیرا همه نمی خواهند با مسکن وام مسکن تماس بگیرند
• برای به دست آوردن مجوز بانکی برای فروش لازم است. برای انجام این کار ، اثبات پرداخت بدهی و قابلیت اطمینان خریدار ضروری است
• بانک روش انتقال پول به خریدار را تعیین می کند
• این بانک می تواند شرایط وام برای خریدار وام مسکن را تغییر دهد ، زیرا توافق نامه جدید وام را با وام گیرنده جدید به پایان می رساند. شرایط ممکن است متفاوت باشد و سودآور نباشد.

آیا فروش یک آپارتمان با وام نظامی امکان پذیر است؟

با وام نظامی ، اموال تعهد شده ، یعنی آپارتمان متعلق به دولت است. بنابراین ، فقط پس از بازپرداخت وام ، و همچنین حذف بار و هیچ چیز دیگری می توان آن را دفع کرد. مسئله اصلی مسئله دریافت پول برای بازپرداخت وام است.

گزینه هایی برای منابع برای بازپرداخت وام:

• پس انداز شخصی
• وام بانکی کوتاه مدت ، که بسیار نادر است ، زیرا مبلغ وام مصرف کننده معمولی زیاد است.
• به دست آوردن پول خریدار برای بازپرداخت وام. در عین حال ، توافق نامه ای تهیه شده است که خریدار موافقت می کند که به طور زودرس پول را به آپارتمان وارد کند تا بتواند از آپارتمان خریداری شده خارج شود. هزینه آپارتمان معمولاً کاهش می یابد ، زیرا خریدار بسیار خطر دارد.

من آپارتمان را فروختم ، آیا لازم است اعلامیه ای ارائه دهد؟ چه زمانی مالیات آپارتمان فروخته شده می آید و کدام یک؟

در صورت دریافت املاک و مستغلات تا 3 سال (از سال 2016 تا 5 سال) ، این مالیات هنگام دریافت درآمد از فروش املاک و مستغلات پرداخت می شود.

باید به خاطر بسپارد:

• مالیات ساکنان 13 ٪ و برای افراد غیر متخصص - 30 ٪ درآمد است.
• هنگام فروش ، لازم است اعلامیه 3-NDFL در زمان 30 آوریل در زیر ، پس از روند سال معامله ، ثبت کنید.
• شما می توانید مالیات را با میزان کسر مالیات به مبلغ 1 میلیون روبل یا مبلغ هزینه های تأیید شده که هنگام دستیابی به این آپارتمان متحمل شده اند ، کاهش دهید.

اگر املاک و مستغلات:

• اهدا شده توسط یک خویشاوند نزدیک ؛
• به ارث برده؛
• خصوصی شد
• طبق توافق نامه سالانه تجدید شد ،

شما می توانید آن را بفروشید و پس از 3 سال از ابتدای مالکیت ، مالیات بر درآمد شخصی را پرداخت نکنید ، و نه 5 ، حتی اگر این رویداد پس از سال 2016 رخ داده باشد.

آیا فروش یک آپارتمان با استودیو آسان است؟

چنین مسکن مشخصات خاص خود را دارد ، بنابراین می تواند در فروش مشکل ایجاد کند.

مزایای استودیو:

• بهینه سازی فضا ، همه موارد لازم "در دست"
• هزینه نسبتاً کمی مسکن

اکنون آپارتمان های استودیویی تقاضا شده اند ، زیرا جوانان به طور فزاینده ای می خواهند مسکن جداگانه ای را در اسرع وقت داشته باشند. برای آنها ، رهبری یک سبک زندگی پویا که زمان کمی را سپری می کند و آماده سازی کمی از چنین مسکن نسبتاً مقرون به صرفه ، بهترین گزینه است.

غالباً چنین آپارتمانی برای افراد مجرد سالخورده خریداری می شود.

آیا فروش یک اتاق در یک آپارتمان عمومی امکان پذیر است؟

• فقط اتاقی که در یک آپارتمان خصوصی واقع شده است. در غیر این صورت ، اتاق ، مانند خود آپارتمان ، متعلق به شهرداری است ، عملیات فروش ممنوع است.
• ساکنان یک آپارتمان عمومی اولین کسانی هستند که چنین اتاقی را خریداری می کنند. بنابراین ، در روند به دست آوردن رضایت همه همسایگان برای فروش اتاق ، ارزش آن را دارد که دقیق باشد تا بعداً این معامله لغو نشود. حتی اگر همسایگان رضایت ندهند ، کافی است که با کمک یک اسناد رسمی ، دفتر اسناد رسمی فروش را تهیه کنید. در یک ماه ، اگر همسایگان موافقت نکنند با هزینه مشخص شده یک اتاق بخرند ، می توانید آن را به هر کسی بفروشید.
• اگر چندین صاحب اتاق وجود دارد ، درخواست مجوز فروش ملک مشترک کنید.
• تمام مستاجران اتاق را بنویسید.

آیا فروش یک آپارتمان به ایالت ، بانک وجود دارد؟

اگر آپارتمان نتواند بفروشد ، می توان به عنوان مثال به دولت خریداری کرد. این شهرداری مسابقات را برای خرید مسکن برای یتیمان برگزار می کند ، اطلاعات را می توان در سایت های شهر یافت و آپارتمان شما را ارائه داد. اما این معمولاً ارزان و طولانی است.

بانک ها می توانند فقط برای نیازهای خود یک آپارتمان خریداری کنند. آنها معمولاً فقط ملک وثیقه را می فروشند ، وام که وام گیرنده دیگر نمی تواند بپردازد.

آیا بازگشت آپارتمان فروخته شده امکان پذیر است؟

اگر می توانید آپارتمان را برگردانید:

• خریدار/فروشنده به طور قابل توجهی به حقوق طرف مقابل معامله نقض کرد ، تعهد را انجام نداد و شخص دوم ، در نتیجه ، ضررهای قابل توجهی را متحمل شد.

یعنی اگر کلاهبرداری تقلب شده بود:

• خریدار مبلغ مشخصی را برای ملک پرداخت نکرد
• فروشنده فریب داد و گفت که دیگر متقاضی املاک وجود ندارد
• این معامله با شخصی که بی کفایت است به پایان می رسد
• این توافق نامه کلاهبرداری بود که پرونده جنایی را تأیید می کند.

ویدیو خرید املاک و مستغلات را خریداری کنید