Memo para la venta de un apartamento. ¿Es posible vender un apartamento irrazonable, una acción en un apartamento, con una persona registrada, un niño menor, legalmente incompetente, con reurbanización no controlada, deudas por pagos, por poder, hipoteca, estado, banco, con capital de maternidad, carga?

Las preguntas sobre las transacciones inmobiliarias son difíciles. Este memorando para vender el apartamento le dirá cómo resolver el problema.

Las personas que no suelen encontrar transacciones inmobiliarias son difíciles de navegar entre la masa de información disponible. El artículo da respuestas a muchos problemas de apartamentos complejos.

¿Es posible vender un apartamento no suprimido?

Tal apartamento es propiedad del estado, por lo tanto, los inquilinos no pueden venderlo. Pero hay varios esquemas que le permiten resolver este problema.

1. Registre al comprador en el apartamento

• La forma más fácil de vender: obtener dinero del comprador, prescribirlo en el apartamento y escríbete. Después de eso, el comprador participó independientemente en la privatización.
• El registro de una persona antes de la privatización es posible después de recibir el consentimiento del propietario: municipio, estado. órganos. Si los organismos estatales rechazan un permiso de residencia, entonces es casi imposible desafiar esta decisión.

2. Privatización del apartamento con el comprador

• El comprador participa en la privatización, paga un depósito por privatización. El apartamento se vende al comprador de acuerdo con el esquema estándar después de que el vendedor recibe los derechos para venderlo.
• Se recomienda concluir un acuerdo con el comprador, donde se registrarán todos los momentos de la transacción, hasta la obligación de emitir la compra y venta del objeto después de su privatización.

3. Usando el apartamento "búfer"

• El apartamento es "amortiguador" es un espacio vital que pertenece a la agencia, que se utiliza en el intercambio de bienes raíces. Aquí necesita plena confianza en la agencia de bienes raíces, de lo contrario, es mejor no correr riesgos.
• El comprador da el dinero por el cual el comprador compra a la agencia un "búfer" de apartamentos. Luego, el apartamento privatizado, el "búfer" intercambia por espacio de vida no suprimida. El vendedor es dado de alta del apartamento, se prescribe al comprador. Al final, el comprador devuelve el "búfer" a la agencia y recibe dinero.

Pero antes de comenzar el proceso de venta, asegúrese de que el apartamento esté sujeto a privatización. Por ejemplo, las viviendas sociales, los apartamentos en especiales, las ciudades militares no pueden transferirse a ciudadanos comunes. Si es posible la privatización, entonces actúe.

¿Es posible vender una acción en un apartamento privatizado o la mitad del apartamento: una habitación, múltiples habitaciones?

• Si bienes inmuebles - propiedad conjunta común, cualquier transacción con la propiedad solo es posible con el consentimiento de todos los participantes. De lo contrario, es imposible dar su parte incluso a un pariente. Puede resolver el problema destacando su participación solicitando a los tribunales, notarios.
• Después de asignar la participación, el propietario comienza a ser dueño de su parte de la propiedad. El derecho de propiedad compartida permite vender su parte. El resto de los propietarios tienen la prioridad de canjear la acción de venta. Necesitan ser notificados por escrito sobre esto.
• La prueba de la transferencia de la notificación puede ser un certificado certificado notarizado. Sin evidencia de la transferencia oficial de la notificación, se puede cancelar la venta de una acción.
• Un mes después, si los inquilinos no aprovecharon su derecho a adquirir una parte de la propiedad, el propietario puede venderla.

¿Es posible vender un apartamento con una persona registrada y sin su consentimiento?

Puedes vender el apartamento. El artículo 304 del Código Civil le da al propietario el derecho total de deshacerse del apartamento sin el consentimiento de los registrados. Pero la legislación protege el derecho de las personas registradas a vivir en el lugar de registro.

Aunque la venta de un apartamento es la base para detener su uso por parte de todos los residentes registrados, será difícil escribirlos sin consentimiento voluntario. En primer lugar, aquellos que no pueden ser desalojados: ciudadanos discapacitados que han rechazado la privatización que tienen derecho a vivir de por vida, hijos menores. Los ciudadanos restantes pueden ser escritos a través de la corte.

¿Es posible vender un apartamento o una parte del apartamento si un niño menor está registrado allí?

La ley no tiene prohibido vender un apartamento con un menor asignado. Aquellos. El proceso de venta y el papeleo se puede iniciar antes del alta del niño. Pero es necesario obtener permiso para vender autoridades de tutela.

Para hacer esto, es necesario proporcionar documentos que se observan todos los derechos de vivienda del niño y que no se lo infringe.

En el momento de la transacción, el niño ya debe ser dado de alta.

¿Cuándo, después de cuánto puede vender el apartamento recibido como herencia, después de dar, privatización, compras?

El apartamento heredado, donado o privatizado, se puede vender después del registro de los derechos de propiedad. El regalo se emite durante varios meses, la herencia: seis meses. El proceso de privatización dura un promedio de 3-4 meses (aunque según la ley 2 meses), y si hay juicios, entonces a los 9 meses no puede cumplir.

Pero, si han pasado menos de 3 años después de recibir bienes inmuebles, el impuesto sobre la renta personal se paga con la venta, el 13%. Si es más de 3 años, no pague.

¿Puede un tutor vender el apartamento incompetente?

The Guardian puede vender la propiedad de lo legalmente incompetente, pero se deben cumplir dos condiciones:

1. permiso de las autoridades de tutela
2. la venta se lleva a cabo exclusivamente en interés de The Guardian: cambio de lugar de residencia, pago de un tratamiento costoso del tutor

Es posible vender bienes raíces solo a personas no autorizadas. The Guardian no puede vender bienes raíces a sí mismo ni a sus familiares.

¿Es posible vender un apartamento con una reurbanización inestable?

Es imposible vender un apartamento de este tipo legislativamente, ya que antes de la venta es necesario llamar a la técnica BTI que inspeccionará la vivienda y la verificará para el cumplimiento del plan original. Si hay cambios inconsistentes, el técnico los celebrará en rojo en el plan de apartamentos. Es imposible registrar un acuerdo con tales marcas en el plan.

La reurbanización poco auditiva amenaza a los nuevos propietarios con grandes costos materiales: cuando el hecho de la reurbanización "aparece", el propietario tendrá que legitimar los cambios o volver a las instalaciones de la apariencia original.

Para coordinar la reurbanización, tomará hasta 2 meses si las estructuras de apoyo no se vieron afectadas y hasta 6 meses, si hubo cambios globales y las estructuras de capital se tocaron.

¿Es posible vender un apartamento con deudas en facturas de servicios públicos u otro gravamen?

La presencia de deuda no afecta la posibilidad de eliminar la propiedad.

• La deuda se enumera detrás del vendedor hasta que reembolsa por completo, si el comprador no acepta transferir la deuda a su nombre. Si la deuda no se transfirió, las empresas de servicios públicos no deben exigir su reembolso del nuevo propietario, pero se puede enviar a la dirección de la carta con los requisitos de reembolso de la deuda.
• Es imposible vender un apartamento con un gravamen si está bajo arresto.
• Si el apartamento es garantía y el propietario tiene deudas en el banco, entonces los bienes raíces se pueden vender exclusivamente con el consentimiento del banco.
• Al pagar una hipoteca a través del capital de maternidad, excepto por el consentimiento del banco, el consentimiento de las autoridades de tutela aún es necesario. De lo contrario, el niño después de su edad adulta puede demandar al apartamento.

¿Es posible vender un apartamento si recibe un subsidio?

El propósito del subsidio no afecta el procedimiento para vender viviendas. No es necesario devolver el dinero, ya que este tipo de asistencia específica se devuelve solo en casos de reflexión incorrecta en la declaración de ingresos residenciales. Lo único que debe hacerse es informar a las autoridades sociales. Protección en el hecho de la venta de viviendas dentro de un mes.

¿Es posible vender un apartamento por poder del propietario?

La venta de propiedades por proxy es una transacción completamente legal y permisible. El peligro para el comprador puede surgir si el administrador comienza a actuar no en interés del propietario del apartamento: no vende por nada, no le da al propietario la cantidad acordada total, otro fraude.

Por lo tanto, es aconsejable observar algunas reglas al comprador:

• Para asegurarse de que el propietario estuviera vivo, capaz y un poder notarial emitido en su propio libre albedrío.
• Asegúrese de que el propietario esté listo para vender bienes raíces por el monto acordado. Es deseable que el valor mínimo de los bienes raíces se explique en un poder notarial. O trate de alistar otras pruebas del consentimiento del propietario con el monto de la venta del apartamento.
• Indique el costo total del apartamento en el contrato. No subestimes el valor real ni elabore un acuerdo de donación para evitar impuestos. Si de repente el propietario se resistirá a la venta, entonces el comprador será devuelto al monto bajo el contrato.

¿Pueden vender el apartamento sin el consentimiento del propietario?

Es imposible hacer esto de manera legal. Pero los "agentes inmobiliarios negros" pueden llevar a cabo tal operación.

• En este caso, los originales de los documentos de bienes raíces caen en manos de los estafadores que elaboran un poder notarial, entonces, el contrato de venta y venden el apartamento utilizando conexiones en diversos servicios.
• Los documentos se pueden eliminar bajo el pretexto plausible de acelerar la transacción, transmitida por parientes "amables", robados.

¿Es posible vender un apartamento con capital materno?

No hay prohibición legislativa de la venta de esta vivienda.

• Pero cuando se venden, se deben observar los derechos del niño. Los niños también son propietarios del apartamento y su consentimiento se tiene en cuenta cuando se venden. Si los niños tienen menos de 18 años, se necesita el consentimiento de las autoridades de tutela para hacer la venta.
• Para resolución, es necesaria evidencia de que los niños reciban viviendas y las condiciones de su residencia no se deteriorarán.

¿Puede un esposo vender un apartamento a su esposa, abuela a un nieto menor, madre de su hija, hijo?

• El esposo puede vender propiedades a su esposa, ya que tiene derecho a deshacerse de su propiedad.
• Si el apartamento fue comprado en matrimonio y propiedad, adquirido conjuntamente, el consentimiento de la esposa es necesario para la transacción de compra/venta.
• Resulta que el contrato se elabora como si fuera consecutivo. Dichas transacciones entre cónyuges son bastante fáciles de desafiar. Si la propiedad se adquiere fuera del matrimonio, no hay tales problemas.
• Se permiten transacciones de transporte/ventas entre parientes cercanos. Excepción: si el comprador es menor. Puede transferirle el apartamento solo a través de la transmisión gratuita. Por lo tanto, ni la abuela, ni la madre, nadie puede vender el apartamento a descendientes menores.

¿Qué es mejor dar o vender un apartamento a un pariente?

Con parentesco cercano (primer grado), los participantes no pagan impuestos sobre las transacciones de obsequios.

• Si los bienes inmuebles se otorgan a un pariente cercano, el acuerdo de donación es más rentable para el donante, porque cuando se venda tendrá que pagar el 13% del impuesto sobre la renta personal. Pero solo si el donante posee una propiedad hasta 3 años.
• Si usted es un pariente del segundo y más a un título, entonces un impuesto de donación: el mismo 13%, tendrá que pagar. También es necesario evaluar el apartamento, y es necesario tener en cuenta los costos adicionales para el notario.
• El vendedor de propiedades puede incurrir en gastos: impuestos, servicios de un experto experto, notario, elaboración de un contrato, el pago de la tarifa estatal y el comprador solo paga por el registro de los derechos de propiedad.

Conclusión: El acuerdo de donación es beneficioso solo entre los familiares de primer grado. Para otros:

• al vender, el vendedor tiene gastos significativos
• al donar - Dotado.

¿Es posible vender un apartamento en una hipoteca de Sberbank u otro banco: pros y contras?

Vender, puede, aunque es más difícil. En la mayoría de los casos, los bancos aceptan el procedimiento de reventa, especialmente si el prestatario ha empeorado la situación financiera. Pero las razones de la transacción deberían ser buenas.

Pros:

• el vendedor está exento de la deuda, ya que venderá un apartamento y deuda
• el comprador puede comprar una vivienda más barata que su costo promedio en el mercado

Minusas:

• será más difícil encontrar un comprador, ya que no todos quieren contactar a una vivienda hipotecaria
• es necesario obtener un permiso bancario para la venta. Para hacer esto, es necesario probar la solvencia y la confiabilidad del comprador
• el banco establece el procedimiento para transferir dinero al comprador
• el banco puede cambiar los términos de préstamos para el comprador de bienes raíces hipotecarias, ya que concluirá un nuevo acuerdo de préstamo con el nuevo prestatario. Las condiciones pueden diferir y no ser rentables.

¿Es posible vender un apartamento en una hipoteca militar?

Con hipoteca militar, propiedad prometida, es decir, El apartamento es propiedad del estado. Por lo tanto, se puede eliminar únicamente después de pagar el préstamo, así como la eliminación de la carga, y nada más. El problema principal es la cuestión de recibir dinero para pagar un préstamo.

Opciones para fuentes para pagar un préstamo:

• ahorros personales.
• un préstamo bancario a corto plazo, que es muy raro, ya que el monto para el préstamo de consumo ordinario es alto.
• obtener el dinero de un comprador para pagar un préstamo. Al mismo tiempo, se elabora un acuerdo cuando el comprador acepta ingresar prematuramente el dinero en el apartamento para retirar el gravamen del apartamento comprado. El costo del apartamento generalmente se reduce, ya que el comprador arriesga enormemente.

Vendí el apartamento, ¿es necesario presentar una declaración? ¿Cuándo viene el impuesto sobre el apartamento vendido y cuál?

El impuesto se paga cuando se recibieron ingresos de la venta de bienes raíces si los bienes inmuebles han sido propiedad de hasta 3 años (desde 2016 hasta 5 años).

Debe ser recordado:

• El impuesto para los residentes es del 13%, y para los no residentes: 30% de los ingresos.
• Cuando se vende, es necesario presentar una declaración de 3-NDFL al momento del 30 de abril al siguiente, después del proceso del año de transacción.
• Puede reducir el impuesto por el monto de la deducción de impuestos en el monto de 1 millón de rublos o por el monto de los costos confirmados que se incurrieron al adquirir este apartamento.

Si bienes inmuebles:

• donado por un pariente cercano;
• heredado;
• fue privatizado;
• renovado bajo un acuerdo de anualidad,

puede venderlo y no pagar el impuesto sobre la renta personal después de 3 años desde el comienzo de la propiedad, y no 5, incluso si el evento ocurrió después de 2016.

¿Es fácil vender un apartamento con un estudio?

Dicha vivienda tiene sus propios detalles, por lo que puede haber dificultades con la venta.

Las ventajas del estudio:

• optimización del espacio, todas las cosas necesarias "a mano"
• costo relativamente pequeño de vivienda

Ahora los apartamentos de los estudios han comenzado a estar en demanda, ya que los jóvenes quieren cada vez más una vivienda separada, lo antes posible. Para ellos, liderar un estilo de vida dinámico que tiene poco tiempo y un poco de preparación de una vivienda tan asequible, es la mejor opción.

A menudo, tales apartamentos se compran para personas solteras de edad avanzada.

¿Es posible vender una habitación en un apartamento comunitario?

• Solo la habitación que se encuentra en un apartamento privatizado. De lo contrario, la sala, como el apartamento en sí, pertenece al municipio, las operaciones de ventas están prohibidas.
• Los residentes de un apartamento comunitario son los primeros en comprar tal habitación. Por lo tanto, en el proceso de obtener el consentimiento de todos los vecinos para vender la habitación, vale la pena ser meticuloso para que más tarde el acuerdo no se cancele. Incluso si los vecinos no dan su consentimiento, es suficiente elaborar un notario de la venta con la ayuda de un notario. En un mes, si los vecinos no aceptan comprar una habitación al costo indicado, entonces puede venderla a cualquier persona.
• Si hay varios propietarios de la sala, solicite un permiso para vender propiedades comunes.
• Escriba a todos los inquilinos de la habitación.

¿Es posible vender un apartamento al estado, banco?

Si el apartamento no se vende, se puede ofrecer comprar, por ejemplo, al estado. El municipio realiza concursos para la compra de viviendas para huérfanos, se puede encontrar información en los sitios de la ciudad y ofrecer su apartamento. Pero esto suele ser barato y largo.

Los bancos pueden comprar un apartamento solo para sus propias necesidades. Por lo general, solo venden propiedad colateral, un préstamo para el cual el prestatario ya no puede pagar.

¿Es posible devolver el apartamento vendido?

Puedes devolver el apartamento si:

• el comprador/vendedor infringió significativamente los derechos del otro lado de la transacción, no cumplió con la obligación, y la segunda parte, como resultado, sufrió pérdidas significativas.

Es decir, si hubiera fraude fraudulento:

• el comprador no pagó una cierta cantidad por propiedad
• el vendedor engañó, diciendo que no había más solicitantes de propiedad
• el acuerdo se concluye con una persona que es incompetente
• el acuerdo fue fraudulento, lo que confirma el caso penal.

Video. Compra de venta de bienes raíces